恒大向规模+效益转型 将大幅提升盈利能力
就在诸多房企纷纷追求规模快速扩张之际，地产一哥恒大（HK.03333）却悄然开始“转变”。
在2月6日恒大集团年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印宣布恒大地产将转变发展思路，即地产主业今年开启从“规模型”向“规模+效益型”转变。
多位业内人士认为，随着房地产市场增速放缓，与其盲目追求规模扩张，恒大转型寻求规模与效益的平衡，有利于提升盈利能力，实现更稳健发展。
规模之王换挡
过去十年，恒大无疑是国内房地产行业规模扩张最迅猛的房企。从2007年到2016年，恒大主要的财务指标都实现了惊人的150-220倍增长：销售额由17亿增长到3734亿，增220倍；现金余额由20亿增长到3043亿，增152倍；总资产由78亿增长到一万亿，预计也超过150倍。
然而，超常规发展虽然赢得了市场，也因较低的利润率而备受部分投资者质疑。财务报表显示，2013-2015年间，恒大核心业务利润率分别为11%、10.8%、6.6%,这显示了其利润增速滞后于规模增长。
在此背景下，许家印表示，从今年开始,恒大将在保持规模适度增长的基础上更注重效益,实施“规模+效益”的发展战略。据悉，恒大2017年房地产销售目标确立为4500亿，较去年同期仅上涨约20%，虽然在大基数下实现20%增长亦属难得，但还是远低于其过去三年的增长率。
一位房地产专家表示，国内房地产市场在2016年创下11.76万亿成交额的历史峰值，随着人口红利的逐渐消退，在此水平上继续爆发增长已非常困难，房企要在规模上继续实现大幅增长非常困难。更为重要的是，房企发展绝不能永远依靠粗放型扩张，而是寻求规模与效益的平衡发展，控制内生风险，才能为基业长青夯实基础。因此，恒大地产的转变或将为行业破局。
1997年，西樵山会议
利润率有望提高
中原地产研究部统计显示，2016年上半年130家上市房企的净利润率为8.15%，而即使在成交相对低迷的2015年利润率也有10.1%，显示出房企利润率下行趋势不改。对于恒大而言，要逆势提高效益并非易事，需要从方方面面入手。
为此，恒大地产将从规划设计、招投标、材料供应、工程建设等各个环节节省成本，从提升物业管理服务以及降低三项费用等方面提升效益。
其中一个关键是降低财务费用。许家印认为，恒大的平均综合融资成本还有进一步下降的空间，利率降一个点就能省几十亿的融资成本；此外要提高存款利息，恒大账上有3000多亿存款，利息增加1个点一年就能多30亿的利润。
根据许家印的目标，恒大地产核心业务利润率要在2016年中期6.3%的基础上以每年2-3%的增速提升，要连续保持两到三年，并计划在2017年底要达到9-10%，核心业务利润达到243亿。
日前花旗银行就有报告指出，恒大的实际融资成本从2013年的9.5%下降到2016年7.5％，预测2017年将进一步下降到7%。预期2017-2018年能维持28%左右的毛利率水平和8%-10%的净利润率。
除了房地产业务要效益，许家印在年度工作会议上还宣布恒大地产多元化布局已完成，金融、健康、旅游三大新产业今年要全部实现盈利。
延伸阅读
实现布局 向下扎根 向上发展 再次腾飞
各位领导，各位同仁：
正月十五还没有过，还算是新年，首先祝大家新年快乐，家庭幸福，万事如意！
2016年恒大集团全体员工在各级领导的带领下，日夜奋战，忘我工作，努力拼搏，实现销售3700多亿、12月31日账上现金余额超过3000亿、总资产超过1万亿，各项经济技术指标创历史最高水平。我成为世界最大的房地产企业，并跻身世界500强。
恒大多元化的发展，经过八年的探索、调研和投入实践，已经形成以民生地产为基础，金融、健康为两翼，文化旅游为龙头的发展格局。我在这里正式宣布：
第一，恒大集团已完成多元化发展的产业布局。
第二，恒大集团已完成由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。
第三，恒大地产2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变。
即为“两个完成”和“一个开始”：
第一个“完成”，就是恒大已经完成多元化发展的产业布局。世界著名大型企业，都是在主业发展到一定阶段的时候，向多元化进行发展，例如韩国三星、美国通用、德国西门子等。恒大也不例外，八年以来，我曾在文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等产业和领域进行调研、探索和实践，最终我形成了四大产业集团——地产、金融、健康、文化旅游，这意味着恒大多元化布局已经完成，我在多元化方面不会再像以前那样在新的产业、新的领域做大量的调研、探索和投资。
第二个“完成”，就是恒大已经完成了成功转型，即由原来单一的“房地产业”发展成为“房地产+服务业”。为什么是“+服务业”？恒大健康是服务于老人，恒大旅游是服务于少年儿童，恒大金融是服务社会，“房地产+健康+旅游+金融”，也就是“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”。恒大的服务业是围绕着中国13亿人口、全世界1/4人口的庞大需求开展的，事实上也为中国的经济发展、为拉动内需作出贡献。
“一个开始”，就是恒大地产由“规模型”开始向“规模+效益型”转变。恒大地产过去20年，实施规模取胜的发展战略，围绕规模迅速地发展，去年销售已经近4000亿，规模已经非常大，从今年开始，保持规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益，开始实施“规模+效益”的发展战略。以效益为中心，这是企业的属性，所以恒大地产今年开始要由“规模型”向“规模+效益型”转变。
第一部分 恒大地产二十年
向下扎根，就是要将根基打牢、要夯实基础。地产是我的主业，是我的基础，首先要谈主业的发展，所以简要回顾一下恒大地产的二十年。
恒大地产是1996年6月份在广州注册。1997年3月1日，我在西樵山召开了20人的第一次全体员工大会。不能小看这20人的全体会议，恒大发展的战略、目标、文化、管理以及队伍建设等很多重大决策都是在这个会议上决定的。
一、确定了“质量树品牌、诚信立伟业”的恒大宗旨，“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的恒大精神和“精心策划、狠抓落实、办事高效”的恒大作风。这些都是在西樵山会议上确定的，到现在一个字都没改，代表了恒大的精神和文化。
二、明确了恒大队伍建设的标准。员工入职要求是本科以上学历、五年以上的专业工作经验、勤奋好学的工作狂。现在本科生多了，但在当时来说标准非常高。正因为当时我明确了这样的员工队伍建设门槛、高度重视队伍建设，才有恒大今天89000多人的高素质员工队伍，以及优秀的领导团队。
三、完善了恒大从严管理的各项规章制度3000条，包括约束机制、激励机制等各方面要求，代表了我的企业管理文化。当然现在我的规章制度已经上万条了。
四、建立了与时俱进的激励机制和约束机制。我提倡员工无私奉献，这是公司需要形成的一种文化，但是我多次在领导干部会议上，要求各级领导必须关爱、关心员工，员工的福利待遇不能低，各种保障要先行。同时，从企业管理角度，我一开始就确立了重奖重罚、从严管理的原则，建立激励机制和约束机制，尤其在监督约束方面，当时就成立了监察室，成为恒大组织架构中最老牌的一个部门，一直到现在。
五、创立了恒大独特的“目标计划管理”体系。管理学上，通常目标管理和计划管理是两个独立章节，恒大将两者合一。所以，恒大的计划都是带有目标性的，恒大的目标计划管理是独特的，成为恒大多年来保持高速增长的一大法宝。
六、制定了“艰苦创业 高速发展”的第一个“三年计划”，并开始实施以“规模取胜”的发展战略。当时我从零开始，要发展就必须采取“规模取胜”的战略，当时我的产品定位为“小面积、低价格、低成本”，完成了企业发展最基本的积累。
经过三年的努力，1999年恒大从2000多家房地产企业，成为广州十强企业。2006年，成为中国房企20强，2009年11月在香港成功上市。去年，恒大成为全世界第一大房企，跻身世界500强企业。
在恒大的发展过程中，2007年到2016年，是恒大高速增长的十年，是恒大跨越发展的十年，是恒大品牌致胜的十年。要讲恒大这十年的高速发展，就要再往前简单回顾一下恒大为这十年打基础的2003、2004、2005年，也就是第三个“三年计划”期间所实施的重大举措。
一是在管理方面实施了紧密型的集团化管理模式。这一模式确保了恒大向全国的高速拓展中实现成本控制和质量管控，更重要的是确保了恒大在高速增长过程中管理不滞后。企业往往由于高速增长发生管理失控，这是所有企业的通病。但是恒大在这之后的十年高速发展，证明这一管理模式是非常正确的，是恒大拓展全国、快速增长的重要保障。恒大紧密型集团化的管理模式，就是公司在上马项目、规划设计、材料供应、招投标、预决算、工程管理、质量管理、销售、交楼等方面由集团进行直接严格把控，由地区公司执行实施，形成紧密型管理，保证了恒大高速增长中管理不滞后。
二是在运营方面采用了统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式，确保成本控制和产品品质的均好性和一致性。我在材料供应上采取集中配送，所有材料都是国内外知名品牌。当时我规模小，要求材料供应必须是中国前三强企业和国际知名品牌。现在规模大了、项目多了，两三家供应商已不能满足我的大量需求，于是我将范围扩大到国内外前十大知名品牌。材料统一供应的标准化运营是恒大成本控制和产品品质有力的保证。
三是打造精品，实现产品升级换代。我记得非常清楚，2004年5月1日，我砸掉金碧世纪花园耗资千万但不符合精品标准的中心园林，虽然代价非常大，却唤醒了全体员工的品牌和精品意识。当时为了实现产品的升级换代，因为样板房的装修，我多次处分了包括材料供应、招投标以及营销的一大批领导。为什么要这样做？因为从原来小面积、低价格、低成本产品转变为打造精品，需要全体员工在短时间内转变思想，树立精品意识，当然这需要一定的过程，在当时而言这个转变还是非常艰难的。
四是确立了全精装修交楼的民生地产定位。我打造精品，确保产品品质的同时，以高性价比的产品让利老百姓，确立了恒大民生地产的产品定位。同时，我前瞻性地实施了所有项目全精装修交楼的大战略，进一步明确民生地产定位，契合老百姓的刚需，目前我仍是行业唯一一家全部精装修交楼的大型房企。
2003年至2005年的第三个“三年计划”为恒大2006年向全国拓展奠定了坚实基础。对比2006年与2016年数据，恒大主要的经济指标都实现了150-220倍的增长，创造了企业发展的世界奇迹：
主要经济指标：销售额由2006年的17亿，增长到2016年的3734亿，增长220倍，现金余额由20亿增长到3043亿，增长152倍；纳税总额由2.1亿增长到约334亿，增长159倍；总资产由78亿增长到2016年大幅超过一万亿，增长预计也超过150倍。
其他相关指标：进入的城市由7个增长到210多个，增长约30倍；项目数量由21个增长到600多个，增长约30倍；员工数量由2634人增长到89330人，增长34倍；解决的就业人数由 3万人增长到170多万人，增长约57倍；
恒大二十年来，房地产开发已进入4个直辖市，所有省会城市及大部分二线城市，160多个经济比较发达、人口在50万以上的三线城市，没有进入四线城市。取得辉煌业绩的同时，也让老百姓实现了宜居梦想，为城市建设作出了贡献。更重要的是，恒大形成了领先其他企业的队伍建设、制度建设、文化建设的体系，这三大建设是企业最基本、最基础和最重要的建设，为恒大再次腾飞奠定了坚实而强大的基础。
第二部分 恒大多元化发展
我要打造百年老店，我要成长为参天大树，我必须不断夯实房地产业基础，实施多元化发展。
8年前，我开始实施多元化发展战略，组建了庞大的调研团队，开始在文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等多个领域，进行大量的调研和分析。
按照恒大当时的多元化发展步伐，不可能一下子在所有领域展开，只能优先选择前景最好的产业进行探索和实践。所以我首先锁定旅游业，我研究后认为，中国作为一个13亿人口的大国，随着改革开放以来的经济高速发展，老百姓生活水平的不断提高，旅游的需求会越来越大，旅游产业既能拉动内需，又有广阔的前景，于是我5年前也就是2011年，开始进入旅游业的投资，开始规划海花岛的填海工程和形状。为什么叫海花岛？我设计的中间的花形岛是海南的省花“三角梅”形状，两边的二号岛、三号岛设计的是浪花形状，所以叫做海花岛。
我在旅游产业上的定位非常高，海花岛规划总投资达1600亿，定位世界级、跨世纪级的文化旅游胜地，2011年开始规划，到2015年7月1日，也就是一年半前我就已经全面完成了7.8平方公里填海，目前28种业态已全面动工，首期工程正轰轰烈烈地施工。
海花岛每一种业态都达到世界顶级水平，包括世界童话主题乐园、上万种生物的海洋世界、近200项游乐设施水上乐园、世界最大国际会议会展城、全球最大酒店群、博物馆集群、华夏影视基地、温泉城、超大型购物中心、商业街、酒吧街、美食街、大剧院、音乐厅、电影城、民俗表演广场、水上表演、中心公园、植物园、婚礼庄园等，主体工程已基本完工，预计明年开业。
恒大的文化旅游产业不是只建一座海花岛，而是要考虑如何布局全国、走向世界，这就需要有主打产品。通过几年探索实践研究，最后我得出的结论是：对于有13亿人口、经济发达的大国，市场缺少儿童乐园。中国目前有3000多个乐园，但针对儿童的规模大、档次高的儿童乐园非常缺乏。针对这一情况，我将恒大童世界定为恒大旅游产业的主打产品，作为名片，作为品牌，布局全国，走向世界。
恒大童世界定位明确，是面向2岁-15岁少年儿童群体，全室内全季节开放、规模大、档次高、弘扬中华文化的主题公园。我知道，中国除了海南、广东之外，大部分地区的冬天，室外游乐设施无法使用，冰雪天气也不宜室外玩乐，所以，我打造的是全室内、全季节开放的的主题公园，而且规模是世界最大的，游玩3-7天才能把游乐项目玩遍。档次上，我要求将全世界设备最成熟的、最好的、科技含量最高的儿童游乐项目汇聚在一起，做成档次最高的主题公园。
因此在规划设计上，我请了世界最顶级的七位设计大师坐镇恒大，他们的代表作品包括迪士尼、环球影城等世界上最好的主题乐园，这些设计大师带着团队进驻恒大进行项目设计，大家可以随时沟通。这意味着恒大童世界要在规划设计方面花大力气、花大工夫，真正打造世界规模最大、档次最高、面向少年儿童的主题公园，同时，还要能够弘扬中国五千年文明，中国文化、中国历史，不仅为少年儿童游乐服务，还要为他们的健康学习服务。
随着中国老龄化的趋势日益明显，养老问题对中国来说是一大难题。所以养生养老需求非常大，养老产业是一个非常大的产业。恒大健康定位是为老人服务，但中国企业在这方面的探索目前还没有特别成功的案例。我认为，越是在没有成功案例的情况下，越是机遇。恒大健康通过这两年的运营，围绕养生养老这一巨大产业，结合美国太阳城、德国阿尔伯蒂纳医养综合区、日本港北新城及国内成功经验，规划恒大养生谷，真正为中国老人的养生养老提供非常好的产品、非常好的服务。恒大健康产业打造的恒大养生谷，将成为围绕医疗、医养、医美、预防、保障、管理于一体的养生养老圣地，目前已经开工3个。
作为恒大养生谷配套的国际医院，也就是我与美国布莱根和妇女医院（哈佛医学院附属教学医院）合作的博鳌恒大国际医院，目前外立面完成，正在进行装修和园林施工。这是我与国际顶尖医院合作的肿瘤医院。医院所在地海南博鳌乐城，是国务院批复设立的健康医疗先行先试区，国内很多不可以用的医疗设备、医疗器械、药品等，这里可以先行先试。我与美国的布莱根、丹娜法伯癌症研究院等一起合作，就等于把美国的肿瘤医疗技术直接引进中国。这个国际医院一定能为中国医疗事业发展、对中国肿瘤医疗技术的提升做出巨大的贡献，目前国际医院基本竣工，计划6月份开业。下一步，我还要办国际顶尖的综合医院，要为恒大养生谷奠定庞大的医疗资源基础。
金融产业，我已参股、控股了银行、保险、互联网金融。
几年来，恒大多元化发展经过了大量的付出，对多个领域、多个产业进行大量的调研、投入、探索和实践，最终所选择的三大服务产业，既是服务需求非常大的产业，也是发展潜力非常大的产业，也是拉动内需的产业，所以恒大的成功转型，一定能为中国的经济发展做出一定贡献。
第三部分 恒大2020年奋斗目标
到2020年，恒大内部的奋斗目标是，地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿，总资产超三万亿，年利润超600亿。
第四部分 恒大2017年目标
地产集团实现销售4500亿，实现核心净利润243亿。
金融集团要实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。
旅游集团要全面推进海花岛主体建设工程。
健康集团要实现恒大国际医院高标准开业，恒大养生谷全面开工6-8个。
