牛刀与易宪容 易宪容:北京930文件楼市调控的效果与不足

在国庆长假前,9月30日,北京市政府出台了京政办发〔2016〕46号文件(或称北京930文件),即《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,出台8条措施来保证北京的房地产市场健康发展。媒体称出台8大重拳来遏制北京的房价再疯狂上涨。随之,天津及苏州也对楼市再出手。

对于北京调控楼市的930文件,市场认为这是目前为止最严厉的楼市调控政策,将对北京的房地产市场价格疯狂上涨将起到遏制作用。不过,至于北京的调控楼市的930文件效果如何,现在下定论还为时过早,还得观察。可以说,这个文件对遏制北京楼市会起到一定的作用,但其作用如何也相当不确定的。因为这个北京的930文件只是让北京的部分房地产政策回到2014年中国央行930信贷政策以前的原点,其加上的内容没有太多。

对于北京的930政策,其重点在于两个方面,其他几条基本上都是起到衬托作用。一是进一步加大住宅用地供应力度,加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%,在满足居民住房的所谓的“刚性需求”及兼顾满足改善性住房需求。

这种政策上写是“刚性需求”本身就有问题,没有支付的需求,其需求从何而来?而所谓的“住房刚性需求”一直是误导近十年来中国房地产政策最为恶劣一个概念。

对于这一条,看上是很美,要增加土地供应来满足居民住房的消费需求,一方面增加相关类型住房的土地供应,另一方面要求所供应的土地保证不低于70%比例生产90平方米以下的住房。但是,要注意,住房是投资需求还是消费需求,不在于居民持有住房的套数多少,也不在于住房面积大小,只要没有用明确的住房税收政策对住房的消费需求给出清楚的界定,居民持有一套住房、面积最小也可用于投资。

如果投资炒作者从以前的各种住房炒作,目前再转向只炒作90平方米以下的住房也不是没有可能。

这对北京的住房市场同样是一种灾难。比如,目前香港的住房都是80%以上在60平方米以下,香港人不也是把这些住房炒作得热火朝天吗?所以,对于这条政策不知道是因为政府不懂还是有意为之。实际上对遏制房地产市场价格疯狂上涨所起到作用十分有限。只要有利可图,投资者就能够突破这种限制,只不过增加住房投资者些许成本而已。

二是对信贷政策的新规定,或部分住房信贷政策回到2014年中国央行930政策以前的原点。即购买首套普通自住房的首付款比例不低35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。即居民购买住房的首付比例全面提高,降低住房投机炒作者的杠杆比例。

对于这项政策应该是整个北京930文件的核心,其他的各项对房价疯狂上涨所起到作用都十分有限。但是对于北京的调控楼市的930信贷政策,只是部分回到2014年中国央行930信贷政策以前的原点,没有增加多少内容。可以说,2014年中国央行930政策是推动这轮全国各城市房价疯狂上涨的动力。让住房购买的金融杠杆比全面降低所起到的作用肯定会不小。

但是这里让购买住房的信贷杠杆比回到2014年930政策以前的原点,这仅是2014年930政策一部分,还有另外一部分的信贷政策北京930文件没有涉及,因为2014年930政策之后,央行连续降息4次以上,贷款的基准利率下降1%以上。而信贷利率全面降低,全面降低住房投资者的融资成本,这也是吸引住房投资炒作者涌入房地产市场的重要因素。

也就是说,当前的金融市场条件与2014年底时发生了很大变化,一是银行信贷的利率已经全面降低,这有利于投资炒作者降低融资成本,但这个方面北京的930政策没有涉及;二是近年来国内各种“首付贷”的发展,为住房投机炒作者进入市场创造了条件。

所以,即使北京930部分信贷政策回到2014年中国央行930政策的原点,但这些政策所起到的作用肯定比2014年930政策出台前要小。如果北京的930政策能够改变或稳定北京房地产市场价格预期,那么这些政策能够起到一定的作用。

如果北京的房地产市场房价上涨预期不变化,所起到的作用同样会十分有限。就比如上海所出台的325楼市调控政策一样,最后还是没有遏制上海房价疯狂,反之成了一次上海楼市的饥饿营销。

可以说,当前中国各城市的楼市价格上涨已经疯狂到无可复回的地步了,特别是一二线城市。而且各城市的房价疯狂上涨也已经持续18个月了,各地政府都视而不见,迟迟不推出真正遏制房价疯狂上涨政策。即使最后有些城市万不得已推出一些楼市的调控政策,都是不痛不痒。

北京的930政策看上去是比其他城市严厉一些,但同样差于2014年中国央行930政策以前的住房调控政策。因此,北京的930政策对房地产调控有些作用,但是效果如何同样是不确定。

因为,当前中国整个房地产市场条件与环境已经与2014年930政策以前有很大不同了,要遏制当前的全国房地产市场价格疯狂上涨,中央政府就得从信贷及税收政策统一下重手,而不是所谓因城施策,否则不仅会让中国房地产市场泡沫由一个城市转移到另一个城市,而且一些城市房地产价格疯狂上涨后再出台所谓房地产调控政策所起到作用也会十分有限。

至于北京的930政策效果如何还得进一步观察,它存在明确的缺陷与不足。

本文作者为易宪容:原中国社科院金融研究所金融发展室主任