易宪容成都 易宪容:地震是成都房地产市场进行调控的契机

2017-12-24
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文章简介:当前关于房地产市场前景的说法众多,先有北大教授徐慎庆和牛刀的打赌,各大媒体像<对话>等也都众说纷纭,<南方周末>最近也作了一期<中国楼市熊图

当前关于房地产市场前景的说法众多,先有北大教授徐慎庆和牛刀的打赌,各大媒体像《对话》等也都众说纷纭,《南方周末》最近也作了一期《中国楼市熊图》。而成都市场,除同样面临的来自宏观层面的指向还遭受地震的影响,而市场各方亦做出了不同的尝试和努力,在此背景和努力下,地震后时代的成都楼市状态如何?

易宪容:地震是成都市场进行调控的契机

记者就地震后有关成都楼市的最新话题对易宪容进行了专访。

《成都晚报》:当前关于房地产市场前景的说法众说纷纭,唱空和看好的交锋前所未有的激烈,出现这种语境在宏观方面有什么需要廓清的?

易宪容:我之前一直提到的一个东西就是我们的市场是一个政策性市场。那么,就目前的情况来看,房地产市场最大的问题是房价过高,把中国80%以上的居民排除在房地产市场之外,让许多进入房地产市场居民成了一生难以摆脱的“房奴”。

反之,却让少数人用国有土地要素在短期内聚集及掠夺社会财富、牟取暴利。在2008年国务院工作任务要点中,明确地指出了防止房地产炒作是2008年政府工作的主要任务之一。就目前的房地产市场的问题,并非是要改变目前政府既有房地产政策来提振居民住房消费,而且要找到房地产症结所在。

因此,目前房地产市场的问题就是如何改变早几年房地产市场发展模式。这是一个大的背景,任何谈论未来房地产市场怎么发展不能绕开的根本性问题,目前市场状况是来自政府方面出于“民生”的角度调控的结果。

《成都晚报》:在四川地震后不久,您在接受香港媒体访问时就谈到了地震对成都以及重庆等地房地产市场的影响,目前来看这种影响也是客观存在的,市场各方应如何应对呢?

易宪容:我了解到在地震后这些地方包括政府等层面也在作一些努力。需要特别说明的是,房地产市场是一个消费市场而不是投资市场。这次地震后,也许会有许多原来的投资客撤离,这应该是政府进行掏空的契机,也就是说当地市场可以挤出楼市泡沫让房地产回归一个消费市场的本义。这应该是地方政府的重心所在,将民生放在第一位,彻底调整房地产不合理的消费结构,让大多数老百姓都买得起房子。

文化勇:成都楼市必将在调整中走向成熟

地震加速了成都房地产进入买方市场,而一个经过市场自由竞争而形成的成熟产业市场,必然是买方市场,除非这个产业非市场化的因素太多。房地产就是这样的产业,既可能通过市场化的手段,长期可持续发展;又可能过多人为干扰因素,把这个产业推向深渊。处于快速发展期的中国产业经济实践,展示给我们了一个又一个这样的事实。

地震之后的政府救市政策,对开发商的利好远远大于对购房者的吸引,这个可以从政策刚出台这几周,没有明显变化的销售情况可以看出来。被认为造成当前市场苦难的金融政策,就是开发商的利润现实比预期降低了很多的开发商苦难,因为地震的发生,在成都的执行过程中大大的松动了。

开发贷款数量增加,延迟还贷期限,缓解了开发商的资金压力;首付款降低,利率降低,连去年叫停的自有住房抵押贷款都悄悄的放开了,释放了相当数量的市场购买力。但这不能成为一种扭转当前房地产发展方向的决定性力量,还与另外一种降价预期较量着,影响着未来房地产的价格走向及销售速度。在当前影响房地产市场的因素中,这两种因素起着支配地位的作用。

当前通过房价下降来维持市场的供需平衡,比人为的抑制这个下降趋势要重要得多,以此来维持住宅这个商品的价格弹性,而不是使住宅价格失去市场弹性。如果商品房的价格弹性人为的失去了,这个市场就朝着另外一个我们不愿意的方向发展了,而不是走向成熟。成都房地产市场价格从去年十月以来,经历了不愿意降价;到领导型开发商降价,其他开发商假降价;再到试探性降价;再到想降价促销,都没有把握是否能够取得效果的过程。

当前,很多公司面临着在降与不降的徘徊境地。他们既担心降价了,也不能取得很好的销售效果,不知道怎么办;又不忍心一降价把房子销售出去以后,房价又反弹回来,遭受不必要的损失。以这种思维方式来思考房地产问题本来,就是不想通过正确的方法来解决市场面临的问题,或者是问题的定义出现严重的偏差。

未来的房地产一定要走向成熟的市场,而不是价格一定要上涨;同时,政府及政策在房地产发展中的作用进一步加强,调控与分化中得市场也必将走向成熟。