刘长山路的房价 专家解析破解高房价之痛的路究竟在何方

前中国经济压力大,L形走势处在缓慢探底期。在此大背景下,与宏观经济形势紧密相连的房地产市场矛盾凸显,地王频现,离婚买房等新闻成为人们关注的热点话题。

此轮房价上涨的原因

住房作为消费品最重要的是居住功能,而现在却逐渐成为一种投资工具,其深层次的原因是什么?房地产背后凝聚了大量的货币,附着了庞大资金链,很容易在资本市场上变成资本性产品与金融工具联系起来。而这一轮房价涨幅大,速度快的原因是多重的。

首先,货币发行量加大。从国际环境来看,2008年从美国开始的金融危机波及到全世界,直至今日主要发达的经济体仍然复苏乏力。为了刺激消费, 拉动经济运行,美国从2008年开始执行量化宽松政策,已经对世界经济产生了很大的影响。

随着中国经济全球化的脚步加大,中国与国际的经济贸易往来相互交 融,西方国家的货币政策必然对中国经济产生影响。西方经济体发行货币,助长了中国加大货币发行量。2002年,中国的货币供应量M2仅有18.

3万亿,而 今年已经接近150万亿(央行数据显示,今年仅前半年M2已经超过149万亿 中新经纬注)。在商品市场中,货币量始终要与商品的价格相对等,因此货币供应量的增加势必带动商品价格的提高。而房地产作为消费品的一种,也在商品价格提 高的过程中水涨船高。

其次,货币追求保值增值的属性通过房地产市场释放。房地产市场今天出现的种种矛盾,恰恰是中国经济从过去高速增长进入中高速增长的必然表现。发 展方式的转变、经济结构的调整、资源配置的不合理等综合因素,导致实体经济的投资回报率越来越低,大量资金开始在市场上寻找投资对价物。

而房地产的保值增 值相对较好。尤其是主要的一线城市,人才、资源集聚,房屋购买力大,因此大量资金进入一线城市的房地产市场,房屋从消费品变成投资品,成为资本的最佳投资 途径,恰恰是资金在市场中的理性选择。

供给侧结构性改革提出了五大任务“三去、一降、一补”,即去产能、去库存、去杠杆,降成本,补短板。其中去库存主要是解决三四线城市房地产供过 于求的问题。由于三四线城市人口增长缓慢,居民收入偏低导致购买力不足,需求减少,加上此前房产商在三四线城市的供应量不断增加,因此积累了过多的库存。

中国人民银行负责人在年初表示,全国近7.2亿平米库存房屋中,70%存在于三四线城市,现在一时难以消化。今年年初,许多三四线城市为了刺激去库存采取 了降低购房首付款等多项举措,随后,房地产市场宽松的政策预期传导到一二线城市。

年初,以深圳、上海、北京为代表的一线城市城市开启新一轮猛涨。受此影 响,其他一二线城市房价的心理预期提升,从而打开了诸如南京、杭州、苏州等其他一二线城市房价的上涨空间。

购房者产生了“财富效应”,追涨心理明显增加。 大量的资金在房地产市场追逐利润,从心理和资金上都形成了正向的上涨循环,房产成为资本市场具有保值增值属性的投资品。从根源上来看,政策实施的结果与制 定政策的预期出现了背离,显露了经济运行中的许多矛盾。

破解高房价之痛 路在何方

房地产是经济运行重重矛盾中的难点。据统计,四大银行上半年过半新增贷款发放给个人房贷,房地产市场一旦发生“地震”,资金链的断裂传导到金融 系统,势必会产生系统性风险,对中国经济的影响是不可估计的。比如,上世纪九十年代初期,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,许多中 小银行先后破产,金融危机迅速蔓延至日本全境,这就是我们经常提到的日本失去的二十年。

房地产市场调控的力度怎么把握成为了关键,如何才能实现房地产调控合理、可控,最终实现“软着陆”而非“硬刹车”呢?

首先,要疏解大城市资源。疏解大城市资源要实现瘦身健体,产业、功能、人口都要做减法,不能让资源在一个地方、一个部门长时间聚集。推动小城镇的发展与疏解大城市功能相结合,使资源实现双向、多向流动,从而降低一线城市的住房需求,同时推动周边城市房地产去库存。

其次,要通过财政、税收等多种手段扶持实体经济发展。今年去深圳调研时发现,国内某知名的家电制造公司,虽然拥有多项行业领先的技术和研发标 准,但平均每一台产品的利润率仅有令人意想不到的3%。因此要利用十三五规划重要的窗口期,打破市场格局,真正破除各种有形和无形的壁垒,充分利用财政补 贴、税收优惠、贷款贴息等手段,鼓励和支持民间资本进入实体经济。

这样才能使被房地产“绑架”的实体经济真正得到松绑,从而降低资金在房地产市场和银行之 间的循环流动,

再次,通过制度创新解决高房价带来的收入分配问题。房价的快速上涨,会产生新情况下的收入分配不公平,一名购房者可能在短期内成为富翁,但是一 个家庭也可能因为房价过高而背上沉重的负担。因此要通过科学合理的财税制度的设计,拉平分配差距,提供一个符合市场规律和人类文明进程的制度。

这是一个长 期过程,也是必须做的。同时,还要创造尊重劳动致富、创新致富的社会氛围,重视知识分子、创新人员和企业家的价值,减少资本市场的暴力致富。

房地产现阶段的矛盾,有其自身消费属性和投资属性的博弈,背后凝聚了整个社会转型升级改革创新中的问题。因此政策制定者要通过合理的政策制定,给民众稳定的、理性的预期,谨慎、温和地解决好房地产市场的矛盾。