南昌联泰天悦现46万天价车位 业主拉横幅抗议
昨天（7月11日）联泰天悦售卖车位的第一天，业主们打出这样的横幅：“反对开发商漫天要价，祈求政府干涉合理定价！”“抵制‘天价’车位，开发商阳奉阴违，变相哄抬房价！”
李先生2015年在联泰天悦一期购买了一套房子。李先生说，他已经入住快半年了，由于地下车位没有建好，平时他只能将车子停在小区外。“7月9日晚上，我们收到开发商通知，7月10日对车位开始出售车位。”李先生说，业主们被联泰天悦的“天价”地下车位价目表泼了一盆冷水。
“标准车位标价28万元/个，子母车位46万元/个。”业主说，小区南侧同属联泰系列的联泰桥郡开盘时车位售价仅8万元/个，虽然近几年有所上浮，但也不过13万元/个左右。
“我们不知道他们真是小区的业主，还是开发商请来的托。”记者在现场看到，有购买意向的少数业主被工作人员从后门请进了售楼部，而在外面抗议的业主则被保安挡在门外，他们只能顶着烈日抗议。
限价房被指
借车位变相牟利
据小区业主介绍，开发商售卖的车位并无产权，但要长租给业主使用。“业主只能一次性付款，且不能按揭。”业主质疑，开发商之所以将车位卖出“天价”，是由于楼盘是限价房，因为限价削掉一部分房价利润，所以开发商变相加价到车位上，弥补限价房政策带来的利润损失。
记者从联泰天悦开发商“江西联泰实业有限公司”出具的开发项目规划条件情况表看到，楼盘总栋数22栋，总居住户数2205户，地上不设车位，地下车位2357个。“按照现有的车位，如果以开发商每个车位加价15万元算，开发商可增加约3.5亿元的利润。”业主质疑，开发商售卖“天价”车位，其直接动机不言而喻。
对于“天价”车位的成因，一名业内人士分析说，现在是调控时期，房子备案价不是想涨就能涨，所以开发商就只能打车位主意了，反正开发商和购房者“一个愿打，一个愿挨，政府监管缺失”。
业主说：
1、购房时，销售人员曾宣称车位建好后售价和周边楼盘相当，普通地下车位每个售价在11万-12万元。如今开发商售卖“天价”车位，究其原因是政府出台限价房措施后，开发商哄抬车位价格变相牟利。
2、目前外省多地对新建楼盘已逐步取消车位买卖行为，而联泰天悦仍逆势售卖车位，只售不租，广大业主质疑开发商这一行为的合法性。
开发商说：
1、联泰天悦这一楼盘的品质要比联泰其他楼盘高出一截，车位的设计、夜间照明等配套要好。联泰天悦地下车位的价格并不是参考周边楼盘的车位价，而是参考了红谷滩一些高档楼盘的车位价格确定的。
2、车位并非售卖，而是出让固定使用权，使用权和房屋产权一样，同为70年，这在许多城市都是一个普遍现象。大部分楼盘的地下车位都是不租的，开发商投资建地下车位的成本原本就高，为了收回成本，卖得贵也很正常。
地下空间确认权属后
才可销售
熟悉房产市场的业主表示，政府对房价进行限价，房价表面上是“稳定”了，但购房者的成本却没有减少。甚至有些楼盘，采取捆绑车位的方式售楼，且必须是先一次性付清车位款再签购房合同，同时车位款不计入购房合同。
针对业主的质疑，7月10日，联泰天悦售楼部营销负责人介绍，当时政府对该楼盘限价1.47万元/平方米，而楼盘的正常成交价应该在1.85万元元/平方米，每平方米相差4000元左右。“我们仅今年就卖了10万平方米，限价前后相差4亿元，靠车位提价根本补不回限价带来的影响。”
2014年南昌就出台了《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》，规定地下空间建筑物应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。“联泰天悦地下车位没有产权，开发商这样卖车位究竟有没有法律依据？”针对业主的这一质疑，楼盘相关人员没能给予回应。
出让使用权和售卖
实为偷换概念
7月10日，江南都市报全媒体记者从联泰天悦出具的《车位使用协议书》上看到，开发商向小区业主协议出让地下车位固定使用权，业主须一次性付清车位使用费。关于车位权证办理，该协议书注明，南昌市尚未出台办理地下及半地下车位产权证、土地证和车位使用权证的政策，不能办理该车位产权证、土地证或车位使用权证。协议还注明，车位使用年限自协议签订之日起至2076年。
“这就是开发商偷换概念，一次性付清使用费等同于购买车位，只是没有产权罢了。”小区熟悉法律条款的业主认为，该协议上有相关的违约责任划分，从法律意义上讲就等同于合同。所以该协议从本质上看就是一个年限为70年的租赁合同。
业内人士表示，《合同法》中明确规定了，租赁合同最长期限为20年，超过该期限将不受法律保护。业主质疑，这样的《车位使用协议书》是否受法律保护？
开发商无权处置业主共有的车位
相关房产律师认为，小区车位大体上有三种，有产权车位、人防车位、无产权车位。“第三种最复杂，要看开发商的建安成本，比如开发商在计算公摊面积时是否已经把地下车位建筑面积计算在内；把建造地下车位的成本核算在住宅开发成本内，小区在规划时是否明确车位作为公共配套设施的功能。”律师表示，由原建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。而公用建筑面积组成就包括地下室等。
“若开发单位将属于业主共有的地下车位私自出售或出租，开发商属于无权处分人，业主有权向法院申请撤销这些共有车位的买卖合同或租赁合同，也可以将租赁所得收益归业主所有。”律师补充说。
此外，根据我国新出台的《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。律师表示，“满足”的意义在于，有购买能力的业主可以购买，没有能力购买的则可以租用。“只卖不租，违背了小区地下车库作为小区配套设施的规划初衷”。
至于具体价格，原则上应当由双方当事人协商来决定。开发商应当依据诚信原则，以市场价为依据。
为稳定楼市，防止房价非理性上涨，去年10月1日，南昌市发出“限价令”，明确规定不得在标价之内加价销售、捆绑销售等，对违反规定的房企及其委托的代理销售机构，有关部门暂不核发预售许可证或暂停其网签。
“限价令”甫一落地，刚需族们是多么期待成为现实。然而，真应了那句“道高一尺?魔高一丈”之说，在不到一年的时间里，一些房企视“限价令”为玩偶，明修栈道暗度陈仓，逃避调控，导致南昌楼市暗流涌动，乱象丛生。
自本报7月2日启动南昌楼市乱象大调查以来，三部维权热线热度不减。记者调查发现，阴阳合同、捆绑销售等乱象，已成近乎公开的“潜规则”。还有一些楼盘出现加价新花样，甚至以“指标费”?或“茶水费”方式补足所谓的差价。
在住建部等7部门整治房地产乱象的高压态势下，南昌部分房企却行“上有政策，下有对策”之道大变戏法。这种底气从何而来？连日来的深入采访让记者如鲠在喉，不禁发出追问——南昌楼市销售乱象为何成风？监管部门真的管不住违规的房企？
监管有事前监管、事中监管和事后监管三种。从“限价令”的规定来看，事前监管不是没有，“暂不核发预售许可证或暂停其网签”的处罚也并非不严。既有事前监管，处罚也够严，那乱象为何依旧泛滥成灾？问题只能是出在事中和事后监管上。
事实上，“限价令”发出后不久，南昌就有多个楼盘被指变相涨价。以蓝光林肯公园为例，一期最低售价只要7000元/㎡，到了二期改为精装修房，价格水涨船高，变为1.35万元/㎡。同时，还有多个楼盘捆绑销售，青山湖区一楼盘按照1.3万元/㎡限价备案，房源捆绑车位出售，先签订车位认购协议才可签订住宅协议，车位实际售价约6万/个，捆绑后车位整体均价23万/个……
最近，南昌“瑞仕城际”被指因存在质量问题、和规划不符、装修材料劣质等12大问题而导致业主集体拒绝收房，此事经本报连续聚焦后，昨日还引起了人民日报关注。然而，也是在昨日，红谷滩“联泰天悦”却无视媒体监督，置业主利益于不顾，公然哄抬车位价牟利——曾宣称售价在11万元至12万元/个的普通地下车位，涨至28万元/个，子母车位更是涨至46万元/个的天价。
维权潮不断升级，但乱象却愈演愈烈。让人不解的是，难道相关执法部门对此不知情？或是睁一只眼闭一只眼？俗话说，“小洞不补，大洞尺五”。乱象风起青萍之末时，本该“斩立决”，但相关监管部门却错失良机，失职之责难以推卸。
记者在采访中，还遇到大跌眼镜的事。就首地·蓝天熙郡私定“霸王条款”一事，记者在采访中首先被南昌市房管局开发处要求“报备”，随后又被告知相关负责人不在办公室，次日再次前往“报备”，终于等到相关负责人，却被告知“管不了”。同样表示“管不了”的，还有南昌市市场和质量监督管理局。
一句“管不了”，伤的是群众的心，助长的却是房企的嚣张气焰。
相关监管部门为何要对违规的房企“示弱”？有关负责人给出的解释是“法无授权不可为”。这种说法没错，监管部门的确必须做到依法行政。但是，南昌市发出的“限价令”难道不是建立在法律基础之上吗？答案显然是肯定的。那为何到了监管环节却“法无授权”？是不是要等到事态不可控，引起上级高度重视时才会“法有授权”？
细分析，其中难免有“懒政”“怕事”嫌疑——多一事不如少一事，不敢碰硬。
记者认为，化解南昌楼市乱象并非没有良药。关键是要将“限价令”更加细化。例如，新楼盘房屋价格进行备案时，不仅要对住房的价格进行限价，还应对车库等价格进行限制和备案，如果是全装修房或者精装修房，也应该在核准后制定“最高限价”。
政府既然出台了“限价令”，就必须让其具有严肃性、可执行性，千万不能有漏洞。否则，不仅让民众失望，更严重影响了政府的权威。其实，“限价令”出现一些漏洞并不奇怪，每一项政策都不可能十全十美，关键是发现了漏洞后，必须尽快以“补充规定”等方式把漏洞堵上，不给一些人以可乘之机。
今年5月10日，在全省作风建设工作会议上，省委书记、省长刘奇深刻剖析了作风建设中存在的“怕、慢、假、庸、散”等突出问题，并对这5种作风顽疾，对症下药，一一开出药方，要求集中发力、猛药去疴，较真碰硬、坚决整治，切实把坏风气破除掉，把好作风立起来。
对此，记者也希望相关监管部门能够拿出攻坚克难的气魄和韧劲，事不避难，义不逃责，出台更多实招、新招、硬招，让监管成为“有牙的老虎”，给南昌楼市念起“紧箍咒”，彻底刹住这股歪风乱象。毕竟，维护和保障人民群众利益，才是执法为民的真正核心。
