吴光正资产 吴光正卸任九龙仓集团 称绿城投资占九龙仓总资产1%

"今日很多谢有这个机会和各位说一个再见,大家亦有希望九龙仓(相关干货)会有个很好的将来"。5月15日,九龙仓如期在香港举行2015年股东周年大会,正式卸任九龙仓集团主席及董事职位的吴光正向一众股东作出了告别。

一个与往年不同的开场是,股东大会开始前吴光正带领着管理层步入会场,与身后一众小股东拍摄大合照留念。此次股东周大会终结时,原九龙仓副主席兼常务董事吴天海紧接吴光正继任九龙仓主席,吴光正则将出任首席顾问。

自1978年至2015年,吴光正加入九龙仓董事会已有37年,在离开倾注大半生时间与精力的事业时,吴光正选在股东大会详尽地讲述了九龙仓数十年来的投资策略、商业模式以及在香港时代变迁中的发展史。

九龙仓的商业模式

尽管九龙仓七成资产位于香港,但股东对其内地投资依然有极大关注,第一个抛向吴光正的提问就是其在内地投资策略的方向。

对于内地楼市的回落,吴光正坦率承认发展物业(销售物业)目前面对的挑战相较以往更大,同时亦认同"黄金时代"已过,"内地的大开发商都在说黄金时代已经过了,现在是运作和经营的时代,这个是正确的。"

吴光正表示,八、九年前九龙仓开始投资内地的房地产发展事业的时候,市场环境有其优点,"第一,当时还算黄金时代,可以买到便宜的地,赚到比较可观的利润。第二,当时的人民币是弱的,我们不单是买土地储备,还买人民币储备,所以这种商业模式是可以得益的。"

然而,随着最近三、四年内地房地产市场的转变,原来的商业模式对吴光正来说正在逐渐丧失吸引力。他指,内地楼市就是政策市,政策转变生意就变,"比如说有些三四线城市一方面要高价卖地,但是又不准加价卖楼,当市场不行时又不准降价卖楼,我觉得这个商业模式不是很有吸引。"

也正是基于此,九龙仓在三、四年前开始减少投资,"将现有项目做好,未来就集中在5、6个城市(以前是14个城市),这样将单价做得高一点。"在吴光正看来,面对市场调节的准则始终应是要找到一个可以适当利用资本的商业模式。

相较于对发展物业的慎重和调整,九龙仓对内地投资物业的目标则要长远得多。"长期投资的文化和短期买卖楼宇是不同的,所谓长期投资不是一年两年,而是三十年、四十年、五十年。"

吴光正表示,不论是成都国金中心抑或长沙(楼盘)国金中心,在面积规模及投资方面都可以媲美海港城,"对于长期投资我们已经做好预期,海港城不是一天就能成为海港城,时代广场也不是一天就成为时代广场,要有过程。最重要的是选择对的地点,选择对的项目,选择项目能够发挥的能量和增值的机会。

而被问及对绿城(专题阅读)中国的投资情况时,吴光正对观点地产新媒体的回答非常简洁,"绿城并不是我们唯一的投资,从入股到现在我们对绿城的投资基本满意",同时他亦指,"绿城的投资在九龙仓总资产的比例是1%,不是我们重要的业务上的东西。"

全场股东大会,吴光正在面对公司业务问题时,一如既往的言语犀利、表达简洁清晰,唯有在股东大会即将结束时,一番10分钟的告别感言流露出了浓浓的感慨。

吴光正时代落幕

对于69岁的吴光正来说,加入九龙仓的时间,已经超过他过往生活历程的二分之一。

1961年,时年15岁的吴光正第一次接触九龙仓,"搭远洋的船,我从第一号闸上船,那时候九龙仓由一个历史悠久的英资管理,当时我是个15岁的学生,根本想不到我会成为这间公司的主席。"

"1978年,我第一次踏足九龙仓办事处。"当年某天的一个下午,李嘉诚与包玉刚会面,商讨购入香港九龙码头及仓库有限公司(即九龙仓集团有限公司)10%股权的事宜。吴光正实时细阅了九龙仓1977年年报及李嘉诚提供的一页简介,当晚拟定购入与否的建议。也就是在1978年,包玉刚与英资怡和洋行展开了轰动香港的"九龙仓之战"。

1988年,身为包玉刚女婿的吴光正出任九龙仓董事局主席,他开始大力促成将铜锣湾香港电车车厂重建为时代广场。1993年,时代广场落成,现在已与海港城并列为九龙仓旗下最重要的两大投资物业。

如果说从1978年至90年代中是吴光正在九龙仓的第一阶段,那么1996年参选首届香港特首选举,可以说是吴光正职业生涯第二个阶段的起点,尽管最终他并未成功获选。

"为什么我会参选特首,因为1997年是个机遇,1997年前与后这张牌在没有翻起之前是没有人知道(走向和结果)的,如果能够参与翻牌的过程,会是一个人生的大机。"

在时势的变迁之中,吴光正的决定似乎总透着一股善于捕捉时势的决断,这种预见性同样也体现在九龙仓的企业发展中。1992年,九龙仓发表《香港 》文件,提出关于在中国内地开放下,香港在1997年前、后的机遇。

"自1989年起的十五年,经济呈现跌宕甚或通缩的状态,当中1995年至1997年间经济出现泡沫。期间,九龙仓选择兴建及不断优化海港城及时代广场这两项独一无二的物业。因此,当2003年中、港之门开启,无论个人或资金均开始着眼于及积极利用香港这服务平台时,九龙仓已准备就绪迎接这浪潮的服务需求。"吴光正曾如是描述。

九龙仓的发展历程亦经历过经济大起大落,而每一次低潮时期都被吴光正认为是增值时机。"好市道所有人都会做,反而低潮时是机会,有实力的人可以和其他竞争者相比去超越。"

面对当前香港零售业的下滑压力,吴光正同样持有上述看法。至于选择此时交棒,他认为并不受市场影响,"时机已经很成熟,九龙仓本身的质素、业务、计划、方向都已经很稳定,我也相信吴天海、周安桥、李玉芳和徐耀祥可以带领公司。"

吴光正称,退任之后他会花费更多是时间用于个人生活,并以健康为第一要务。对于坊间传闻他欲重返参选特首一事,吴光正现场斩钉截铁地否认,"我不会参选特首,零兴趣。"

回顾九龙仓发展历程,吴光正提及最多的词是"想不到","当年从来没有想过九龙仓会有今日的发展,九龙仓的成就也是天时地利人和,1978年中国开放,也就是我们入主九龙仓的时候,我很有幸能够参与这个浪潮。"