盛智文老婆 成都兰桂坊水土不服 盛智文进军内地受挫
25岁的徐骏丰于澳洲大学毕业后返回家乡成都任职平面设计师。对成都夜生活,他是识途老马。他曾经一星期5个晚上泡夜店到清晨5点,也试过跟4个朋友一起花两万元(人民币,下同)喝酒。
10月31日万圣节当晚,记者约他到成都的兰桂坊玩,他一口拒绝:“兰桂坊就是差,很多大叔大婶在那边玩,一点也不型。”到底有多差?“装修差音乐差灯光差沙发差。”
从前他也曾流连兰桂坊,今天他最常去的是成都的保利中心,“比较地下,不时请来外国DJ打碟,玩Techno音乐。一支啤酒不过30元,在这里跟妹子搭讪也比较随和,大家都是来认识朋友,很容易打开话题。不像兰桂坊的酒吧和club,付钱请一些美女来吸引一堆‘小蜜蜂’那么虚假。”
这座25层高的大厦貌似住宅,却藏身了十多家夜店。晚上12点半,不同肤色的人一起挤进电梯。Joe在21楼的Tag跟着电子音乐起舞,开始数算不再去兰桂坊的理由。
他在兰桂坊有喝假酒的经历:“一喝假酒头就很痛。”假酒在内地,尤其成都,一点也不罕见,2013年当地的天天渔港酒家就被检获售卖1150支假酒,案件还未审结,一年后再获揭发卖80瓶假酒。
去年初成都新都区一个假酒工场被破获,搜出总值100万元的假酒。另一名在场的四川大学学生在旁附和。“兰桂坊的活动已经了无新意。每年夏日嘉年华都是一样的巴西女郎,今年她也长出皱纹来了。”
成都兰桂坊死寂,店铺黯然离场
这个被成都夜店常客厌弃的兰桂坊,位处成都市中心锦江区,是香港“兰桂坊之父”盛智文在中国主理的首个兰桂坊。
万圣节当晚,成都兰桂坊还是热闹,到处都是男男女女变身的“鬼”。但节日前一天的周五晚上,记者首度到访成都兰桂坊时,虽然街上人来人往,但最旺场的香港茶餐厅和星巴克也只坐满一半。节日翌日,记者再次到现场,发现整个兰桂坊行人路上空无一人,酒吧只有两名外籍人士,俨如死城。
以为这是节日过后普遍的冷场,但邹先生却说:“这才是这里(成都兰桂坊)的真面目。平日除周五六稍有起色,周一至周四及周日都很死寂。”
万圣节前,邹先生刚刚忍痛离场,关闭了自己投资的酒吧。除去正在装修的单位,现时兰桂坊有有三成空置单位尚未找到新业主,有些甚至全幢空置,大门外铁链紧锁。
离场的租户包括2013年迁入,不足两年后迁出的雪糕店Hagen Dazs。来自美国的连锁西餐厅Tony Romas在开业一年后倒闭。另外,分店遍布中国、墨西哥和杜拜的粤菜集团品牌采蝶轩旗下的蝶23兰桂坊店亦于今年中关门。
兰桂坊模式:诞生中环,进军内地
1981年一位德国出生、成长在加拿大的犹太商人盛智文在中环兰桂坊加州大厦办了一家取名为“加州”的汉堡包店。餐厅成功令这位商人由餐厅东主逐步变成地产大亨,翌年购入整幢加州大厦,1992年购入加州娱乐大厦,更多其他经营者将餐厅和夜店选址在兰桂坊。他把附近的商店一家一家买下来。
香港兰桂坊既是地产项目,也是拥有过百所餐厅、酒吧等餐饮娱乐设施的集团。目前香港兰桂坊一带,七成物业的业权都属于盛智文。近年来盛智文多番声称,几乎每星期都接到内地省市邀请他在内地城市打造一个个兰桂坊。2009年盛智文选择落户成都。
他的选择可以理解,2014年四川省省会成都GDP排名全国第九,乍看并不惊人,但成都作为二线城市的龙头,全球企业500强中有超过一半已在成都落脚。而且成都的消费力不只是常住成都的1400万人口,还包括整个四川、云南、西藏等整个中国西部。
2010年七月《福布斯》发表报告,把成都列为未来10年全球经济增长最快的城市。美国Brookings Institute统计2013至2014年度,成都经济增长为8.1%,排名全球第16。香港不少发展商早已在成都插旗,发展各类住宅及商业项目。香港驻成都经贸办事处的数字显示,截至去年底,共有4657家港商在四川,投资总额达342.3亿美元。
盛智文向端传媒记者回忆说,2008年接到成都市锦江区区委书记周思源的电话,邀请他进驻成都市中心黄金地段锦江旁。盛智文当时对成都一无所知,半带犹豫地在由北京返港的途中途经成都观察,看到了锦江旁19栋由2至6层高的房子。
周思源原本给他的任务是发展成商场,但他认为不可行。反复谈判接近一年,成都锦江区政府跟盛智文达成协议改装成夜店区。这跟香港兰桂坊因夜店和餐厅多年来慢慢聚集而形成的soho区不同,成都兰桂坊显然是政府规划和招商下突然出现的产物。
盛智文不愿透露协议的所有细节。但据传媒报导及业内人士透露,他的集团拥有成都兰桂坊19栋物业中的其中4栋,其余15栋则由锦江区政府拥有,交由兰桂坊集团管理及经营。据了解此15栋的租户亦向兰桂坊交租,兰桂坊再向锦江区政府交租。盛智文说锦江区政府亦给予兰桂坊集团在一定年期内买断其余栋物业的选择,虽然至今没有行使,但有积极考虑买断。
2010年12月22日兰桂坊开幕时,影星刘嘉玲、余文乐、薛凯琪等众星云集,风头一时无两。邹先生的酒吧正是成都兰桂坊“开国功臣”之一。
高峰期仅持续两年
邹先生楼上酒吧约有面积400平方米,与5名朋友投资超过300万装修,主打现场乐队现奏流行音乐,面向中产和专业人士的客群。
开业第一年后生意渐上轨道。“第一年开业时生意不好,蚀近一百万。但我们接受,一来酒吧要累积熟客,二来我们相信兰桂坊需要时间建立知名度。2012年生意好转,当时万圣节人多到寸步难行,根本无法挤进去,只能被人挤着走。”他回忆当时连周一至四的平日亦天天客满,周末经常拒绝订座,“每月的生意额高达50万”。
邹先生不愿透露租金,但据业内人士透露,现时成都兰桂坊地铺租金为200至340人民币一平方米,楼上100至140一平方米。当中包括推广费和管理费,分别为16至26一平方米。由此推断,邹先生酒吧的租金约为40000至56000,加上10名员工的薪水、乐队演出费用、水电费等其他支出,每月成本约为20万。扣除成本,他当时的净收入达到30万人民币。
地方政府强推政策,兰桂坊禁车关灯
不过好景不常,邹先生说今天成都兰桂坊万圣节的人流只及高峰期的三分一。他说,转折点在2013年6月举办的财富全球论坛。
财富全球论坛当年在成都香格里拉酒店举办,步行至兰桂坊只需三分钟。成都市政府和锦江区街道办非常紧张,市内实施交通管制,而兰桂坊水津街更实施24小时车辆不准出入。“街道办要求各酒吧收起所有户外露天桌椅,这可是酒吧最能营造气氛之处!”
原本财富论坛只是3天的事,但这些措施却维持了两年,本来车流人流不绝的兰桂坊人气骤降。
“街道办认为这样才干净、有秩序。以前这条街除了酒吧人气鼎盛,还有很多卖小吃的地摊。但现在汽车不能驶入,连带行人也减少,地摊自然消失。”
没车,没人,平日晚上甚至关上一半街灯。“连酒吧老板都投诉街道太黑,担心自己出入会有生命危险,你说好不好笑?”邹先生苦笑。
邹先生和另一家同在兰桂坊经营餐厅的东主黄先生,曾为此不时跟兰桂坊管理科,锦江区政府和街道办等各个部门等周旋,结果反而越说越黑。
“有天兰桂坊管理科说我们的桌椅不好看,要全部更换跟星巴克看齐。突然有位区长前来,指一指餐厅招牌,说它的颜色不好看,又要我立刻更换。”黄先生面对官员指点,起初唯唯诺诺采取拖字诀,直到有天十二名执勤人员上门要求他立即换掉招牌,否则明天便把餐厅关掉,他唯有无奈就范。
看家本领难挽颓势。根据邹先生及黄先生表示,成都兰桂坊的高峰期只维持了一年半多,踏入2014年除了面对各政府机关的政策方针变动,客人亦因为刚遇上全国经济放缓而锐减,夜店生意大受打击。2015年,邹先生的酒吧不时出现“零客人、零收入”的惨况。
他们曾经期望兰桂坊会耍出他们在香港的看家本领 —— 搞活动来挽回颓势,但兰桂坊落户成都5年,活动已无新意,人流一年不如一年。
“主要还是万圣节、圣诞新年和夏日嘉年华。”万圣节当天的兰桂坊路上,除了年轻人外,也有很多家庭前来凑热闹。“这些一家大小岂是夜店的目标顾客群?”邹先生亦认为推广活动无法跟商户结合。“人们只是来了但不消费,兰桂坊其实可以考虑更多结合商户的做法,如收少量入场费再派发商户折扣券。”
兰桂坊进军内地下一站,海口?
邹先生认为成都兰桂坊落到如此田地,兰桂坊公司管理层责无旁贷:“说到底,兰桂坊才是我们的业主,一方面无法协助我们跟各个政府部门周旋,二来他们人事也有问题。兰桂坊落户至今五年,竟然更换了四个总经理,全部都没有管理内地夜店经验,根本无法有任何长远计划。”
盛智文在中环兰桂坊的办公室接受端传媒访问时承认,成都兰桂坊踏入第五年,租户和管理方面亟需调整。
“成都兰桂坊的第一位总经理是一名香港人。不过他因为有很多老婆,而被香港老婆召回来了。”盛智文说。“第二个是本地人,人很好但欠缺经验。第三个是香港人,他跟内地官员关系不错,但只有物业管理经验,但不谙招商和夜场操作。现在的总经理上场不到半年,我期待他有所作为。”不少港商委派香港人北上出任管理层,但他亦认为寻找有经验、认识国情、懂得跟官员打交道却又不受官场文化污染者并不容易。
商户生意差,有许多投诉和不满,盛智文说他都有听过,但他认为租户者不无责任。
“五年来我见过很多经营者,有些做得很好,有些做得马马虎虎。”马马虎虎这四个字,他以普通话说出来。“内地很多餐饮行业的经营者都有正职,餐厅酒吧都只是副业。例如年多前迁出的一所卡啦OK,老板是一位经营时装的中年贵妇,对夜店一窍不通。”
“我愿意与他们共渡时艰。”盛智文亦提到财富全球论坛后的措施,明白对租户的影响。“不过好的经营者在任何情况生意一样好;但有些明明是自己经营不善,却怪这怪那,怨天怨地。例如有些业主欠租数个月,但其实只是他们的正职现金周转不灵,跟餐厅生意无关。有酒吧的乐队水平低,客人又怎会多次回头?”
盛智文认为兰桂坊在香港成功,但落户内地后,要配合中国发展商业项目,亦要谨慎面对大量不专业的品牌和经营者。“中国仍是一个发展中的市场,零售业务比较成熟,大家都知道哪些连锁品牌质素较高。但夜店生意则完全不同,很多经营者都欠缺经验,甚至是三、五十人来自不同行业的人合资。”
面对兰桂坊三成的空置单位,问盛智文有否减租,他也不否认:“我们会为优质商户提供租金优惠,一切都是配合市场走势。”事实上,成都商业地产市场走势并不乐观。高纬环球2015年第一季的报告指,成都购物中心空置率达10%,仲量联行第二季报告更指办公室空置率逾4成。一些项目招商压力愈来愈大,成都部分地区原预计开业的15个项目,当中6个因招商问题推迟至2016年以后。
继成都之后,下一个中国兰桂坊铁定于12月在海南岛海口市开幕,第三个将于2017年在无锡诞生。盛智文对他的北上大计没有因为成都这一役而却步,他对发展内地兰桂坊品牌仍一脸兴奋,并说10年内开8个兰桂坊的大计仍然可行。
不过他亦强调:“海口兰桂坊不在市中心,加上中国经济短期放缓,需要多点时间才能起飞。长远而言中国经济会稳定下来,我仍深具信心。”
可是邹先生的酒吧未等得及经济起飞便已提早关灯。虽然说起这间酒吧他还是一脸不舍,他平静地说:“兰桂坊的衰落,既是关于管理不善,但遇上中国经济增长急速放缓、成都商业地产市场供过于求,加上地方官僚繁文缛节和政策改变,经营者质素参差,这不只是兰桂坊的问题,更是港商北上营商的典型故事。”
