龙湖集团吴亚军跑了 龙湖集团控股权易主 吴亚军成功兑现2000亿承诺
2018年,54岁龙湖集团(00960.HK)主席吴亚军完成了两件大事:其一顺利完成将控股权传承予其女儿蔡馨仪;其二率领龙湖集团冲击2000亿元销售目标。
11月22日,龙湖集团发布公告称,公司董事会已获汇丰信托知会,作为家族财富及传承计划的一部分,于2018年11月21日,Silver Sea全部已发行股本由母亲信托(吴氏家族信托)分派至女儿信托。
继分派后,Silver Sea的全部已发行股本由汇丰信托以其作为女儿信托的受托人身份全资拥有。Silver Sea持有Charm Talent全部已发行股本,而Charm Talent于该公告日持有26.09亿股股份,占分派日期该公司已发行股本总额约43.98%。根据证券及期货条例(第571章)第XV部,吴亚军的女儿(蔡馨仪)(作为女儿信托的设立人)被视为于该等股份中拥有权益。
龙湖集团表示,进行分派的目的是为了吴亚军及吴亚军的女儿家族财富管理及传承。资产分派之后,吴亚军仍将担任为该公司主席兼执行董事。
顺利完成家族财富传承后,2019年1月9日,龙湖集团公告称,截至2018年12月末集团累计实现合同销售金额2006.4亿元,同比上升28.5%,合同销售面积1236.3万平方米。
与此同时,在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,龙湖集团以73.47的综合得分,位列第7位。
2000亿目标兑现
2018年上半年,龙湖集团合同销售额达人民币971亿元,较上年同期增长4.8%。销售总建筑面积629.1万平方米,较上年同期增长5.7%。销售单价人民币15435元/平方米,较上年同期微降0.8%。营业额为271.2亿元,同比增长45.9%。
纵观龙湖集团2013年以来的销售业绩,销售额一直呈现上升趋势。2013年至2015年销售增长率分别为20%、1.9%、11.2%,其规模增长相对保守。但自2016年开始,公司增速大幅攀升,到2017年合约销售额达1560.8亿元,同比增长77.1%,成功闯入千亿房企。
在2017年龙湖集团业绩会上,公司宣布其2018全年销售目标2000亿元。在发布半年报时,外界曾质疑龙湖集团销售增长缓慢,龙湖集团CEO邵明晓解释称,龙湖追求平稳增长,同比上涨较慢主要是供货节奏的问题,2017年龙湖把供货集中在上半年,2018年上半年新供货相对少,主要在下半年。2018年2000亿的销售额相比去年是接近30%的增长,未来也会按照这样的速度走。
2019年1月9日,龙湖集团公布全年销售业绩,公司称2018年全年,集团累计实现签约金额2006.4亿元,同比增长29%,超额完成全年销售目标,签约面积1236.3万平方米,同比增长22%,两项指标均创历史新高。
2018年,龙湖在全国33个城市实现销售,其中18个城市签约额位居当地市场前十,7个城市签约额超百亿。分区域看,环渤海、长三角、西部、华南以及华中区域签约金额全集团占比分别为34.4%、27.9%、23.5%、10.7及3.5%。环渤海、长三角、西部区域签约金额均超400亿元。
九成土地集中在一二线城市
2017年销售提速跨越千亿大关之时,龙湖集团也加大了对土地的投入,全年获取超过2000万平方米土地储备,总土地储备升至5458万平方米,权益面积3900万平方米。
虽然销售增幅在2018年上半年有所放缓,但在拿地上,龙湖依然保持着自己的节奏。2018年半年报披露,截至6月龙湖新增53幅土地,总建筑面积1300万平方米,权益建筑面积900万平方米,权益地价435亿元,90%集中在一二线城市,新进入南昌、南通、郑州、石家庄、贵阳5个新城市。
龙湖集团披露的数据显示,一二线城市、环都市圈的卫星城及香港在整个龙湖的土储中占比达88%。政府大力推行棚改,不少房企对三四线城市趋之若鹜,但龙湖认为,高能级城市更具发展潜力。因此,龙湖把目光聚焦在一二线城市及环都市圈的卫星城。不过,这与三四线城市丰沛的土地资源相比,高能级城市往往存在拿地难的问题。
截至2018年6月,龙湖共有6363万平方米土地储备,权益土储4552万平方米,土地成本约为5100元/平方米,而销售均价在15000元/平方米左右,土地成本占销售均价的比例为34%左右。
净负债率低于60%
在2018年中期业绩发布会上,被问及会否放缓拿地节奏,邵明晓表示,控制好负债率的情况下,龙湖会看准买地时机下手。龙湖全年净负债率标准指引是在50%-60%之间,半年通常是60%-70%。2018年上半年,龙湖的净负债率为54.6%,同比下降1.6个百分点。邵明晓表示,龙湖的净负债率会稳在这个水平。
在加快布局之际,龙湖集团并没有明显体现出效率与规模此消彼长的特点。相反的是,龙湖的负债情况仍然处于行业相对健康的水平,稳定在60%以下。
在标准排名统计的100家房企行业中,龙湖集团54.6%的净负债率略高于行业1/4位数50.23%,但远远低于行业中位数83.05%,表明龙湖净负债率水平处于行业中等偏上。
从统计数据可以看到,过去五年龙湖集团持续保持着年末净负债率持续下降的趋势,最低的2017年为47.7%,位于港股千亿规模房企净负债率第四位(由低到高排名)。
60%的年末净负债率目前已成为龙湖集团在做投资决策时非常重要的一条准绳,并因此形成了态度积极但决策审慎的投资风格。
财报显示,2015年至2017年龙湖平均借贷成本分别为5.74%、4.92%、4.5%,公司平均融资成本与净负债率的趋势大同小异,也是稳步下降的趋势。
2018年半年报披露,上半年龙湖集团在1月发行8亿5.25年期票息3.9%、10年期票息4.5%美金债;3月和8月分别发行30亿5年期票息5.6%和20亿5年期票息4.98%的国内首单长租公寓专项债;6月获批50亿境内公司债;8月上旬首发30亿5年期票息4.96%。
龙湖集团2018年平均融资成本维持在4.5%的相对低位,与2017年持平,这在民营地产公司中是数一数二的水平,与华润、中海等国企相近。
龙湖集团融资优势突出、负债率低,完全可以选择加大杠杆向更大规模冲刺。但龙湖依然按照一贯的稳健节奏来奔跑。龙湖对规模的要求,是保持在行业前10左右。
龙湖集团负债率较低,其偿债压力也相对较小。从长期偿债能力来看,龙湖集团近两年保持在行业中位数0.69上下。
得益于对投资节点的把控,以及多业态产品的操盘能力与相应的溢价空间,龙湖集团近几年来的毛利率总体稳步上升,2016年和2017年毛利率分别为29.08%和33.9%,超行业中位数28.16%,2018年上半年为37.13%,创出新5年新高。
加大投资物业发展力度
在传统住宅开发业务之外,龙湖集团一直在加大对商业地产和长租公寓的发展力度。2018年中期报告显示,上半年龙湖集团投资性物业不含税租金收入为18.5亿元,较上年增长62.8%。
其中,商场、冠寓、其他收入的占比分别为90.7%、7.5%和1.8%。已开业商场26个,累计计容面积260万平米。“冠寓”已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等16个一二线城市开业运营,房间数量超过2.5万间。目前冠寓整体出租率为76.2%,其中开业超过六个月的项目平均出租率为90.1%。
2018年5月,龙湖曾对外喊出商业地产的目标:未来三年,龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升,到2020年,龙湖商业旗下开业商场总数将超50座,商业租金目标预计达成60亿元。
2018年9月,有消息称集团CEO邵明晓挂帅冠寓CEO,冠寓原CEO韩石将分管龙湖集团海外市场拓展工作,不再分管冠寓业务。冠寓直接由集团CEO接管,似乎显示了龙湖集团对长租公寓板块的重视。
从投资物业不含税租金收入看,龙湖集团2018上半年收入增长超过六成,冠寓实现的租金收入约为1.39亿元,就已经超过2017全年冠寓租金收入4018.8万元。但龙湖试水长租公寓两年,目前尚未盈利。韩石也曾表示,冠寓3年内不考虑盈利。
邵明晓在2018年中期业绩会上表示,进入成熟期以后,冠寓的毛利率是35%左右,净利率在12%-15%之间。现在冠寓还处于投入阶段,从2016年下半年开始拓展,一年多来发展速度很快,但我们挑选物业非常谨慎。目前已开业房源20%是重资产,80%是轻资产,但是我们强调p&l(损益表),单方收益模型是赚钱的。
龙湖冠寓发展很快,但是要把规模做大成为新的利润增长点,现在看来还为时尚早。
龙湖集团稳健的业绩水平可圈可点,这当然离不开董事长吴亚军的战略决策。龙湖集团员工素来对公司有着极强的认同感,这与其体系化、战略化的组织架构,网格化沟通、决策的管理方式密不可分。这也是多年来低调的龙湖集团,依然可以保持步调稳健、高速前进的重要原因之一。
