房地产李丁 李丁:房地产行业的本质是资本加创意

李丁:今天我的主题是"光耀地产珠三角区域公司实践之路的分享,一种不同的房地产发展探讨"。先简单介绍一下背景,光耀集团地产业务,在08年实际签约金额是8亿元,2008年我们主要的市场在惠州,2009年我们完成的签约额是22亿元,区域是在惠州和深东区域,2010年我们完成的签约额大约41亿元,新拓展了天津市场,环渤海,区域主要是在惠州、山东、天津。

2011年我们预计全年签约金额是75亿-80亿之间,进入的区域市场包括惠州、深东、天津、山东、北京和杭州。

2012年我们会正式完成全国的布局,包括环渤海区域,包括到沈阳,包括天津、山东威海临沂,还有长三角的市场,如上海、杭州、千岛湖和一些二线城市。还有一块是珠三角区域,会形成三大区域的布局。

(图:李丁答记者问)

也就是说08年-2011年,我们用三年时间做到75-80亿的营业收入,这个阶段我们也在进行着思考,我们在完成全国主要区域布局的同时,靠什么能够帮助我们从80亿做到200亿甚至300亿,甚至是500亿?我们上一个阶段的核心能力打造是什么?这是我们在这个阶段思考的主要问题。

很多同行觉得光耀与众不同,有人说光耀很神秘,也有人说光耀有点怪,有点另类,也有人说光耀很酷,其实在这些现象的背后,我们的看法和观点是:标准化的年代已经过去了,标准化的产品、标准化的区域策略,甚至标准化的营销手段这个年代已经过去了,最主要的支撑理由是现阶段,包括未来土地出让政策的变化,它使得我们有必要精耕细作每一块土地,思考怎样把每一块土地的价值做到尽。

曾经,包括我在内,我们都学习过万科,学习过龙湖,学习过星河湾,这是当年的标杆,确确实实他们做的非常优秀。但光耀的第一个思考,我们认为终究在未来要回到房地产行业的本质,房地产行业的本质是什么呢?它从来是资本 创意,只是在上一个土地出让的特殊阶段,我们在这个阶段出现的是资本 土地的盈利模式,我们的观点是在未来一定是资本 创意的盈利模式。

在狂热的、不正常的市场背景下,很少有人思考创意,甚至连资本都没有那么关心,这是极不正常的。

我举一个小小的例子,在行业内如果我们说十个人,有没有三个、五个、十个会关注到上两周内香港已经正式告别了接近于零利率的时代,全面资本利率上浮,这暗示它未来在资本市场,甚至在国内的资本市场融资成本、按揭成本、资本成本会全面上升。

还有另外一个大家应该去关注的,就是融资成本,我们有非常优秀的企业今年上半年在香港发债,我看有公司的成本是14厘,有公司的成本是6-8厘,最低的融资成本是2厘多一点,这意味着什么呢?这意味着在同样的市场情况下,不同的资本成本,每年人民币对港币接近4-5个点的增值,那么不同的资本在同样的市场情况下,什么也不做,已经有3个点的盈利,它注定带来不同的产品开发模式,这是根本。

我们会看到很多在国际资本市场上融资的企业,它不追求速度,它不追求库存率的降低,为什么呢?利率,资金成本。

我们正在基于创意的核心能力打造: 一、两条成熟产品线的全面扩张。 以DADA的草地、"I’m MARK"为代表的艺术居住计划区,我们即将在明年进入深圳市场,在坪地占地80万平米的艺术居住计划区,它叫设计型住宅;二、整合全球智慧,设立三大中心(伦敦、米兰、香港),伦敦有18000多家的建筑设计事务所,拥有全球最好、最优质的建筑设计资源,在米兰有最好的居住理念、意识形态和软装家私,香港有职业工人、有新材料的汇集;三、不同行业的思想与设计共享。

我们尝试和无印良品、AMARNI、LV合作,比如我们在北京长城的项目会打造宝格丽酒店,在产品实现阶段就进行对味和沟通。讲一句题外话,实际上LV的控股公司在中国一直有做地产,包括他们的房地产投资基金;四、成立专门的定位研发部门。

下一阶段我们靠什么?上一阶段我们打造的是两项核心能力,营销推广与产品设计,在接下来的阶段,我们要把核心能力打造成一项根本的能力,成立自己的定位研发部门,这个定位研发部门可以在深圳,可以在香港,可以在米兰,可以在纽约,它可以在任何需要资源的地方,光耀地产最终实现的是两个部门,一是产品的设计部门,它管控着整个产业链、价值链最高端的价格,另一个是生产部门,生产部门追求的是成本控制,追求的是产品实现和运营管控,不管是太古、新鸿基还是欧洲的一些房地产企业,我跟他们进行过深度沟通和交流,为什么他们不可以有二级计划、三级计划,他们为什么不用每天面对200个以上的节点?为什么他们同样可以实现好的设计、好的产品?最近在广州做的太古汇,几十万块大理石,从第二层一直到顶层,一条缝都不会出现,两个工程师管理,六个施工队。

最后跟大家分享一下支撑我们的战略发展,我们的人力资源策略是:一群对味的人,做着一些有趣的事儿。我们希望工作成为乐趣,我们希望是一群有同样梦想、同样追求的人在一起做着有趣的事。