刘洪玉霍焰 刘洪玉:宏观上仍有加杠杆空间
和讯房产消息 10月19日,在全联房地产商会第四次会员大会上,清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,房地产调控政策,短期调控措施是让市场恢复理性;长期调控措施,是从根本上稳定市场预期。
自2015年以来,在信贷和税收政策调整影响下,房地产市场出现了恢复和增长。房价也出现了显著回升,很多城市价格变化非常快。因此,各地根据自己的情况出台依稀调控措施,让市场恢复理性。
刘洪玉表示,目前出台的这些措施主要是短期的调控措施,包括限购、限贷、增加供给,规范市场行为等。但还需要一些长期的措施和长效机制建设,从根本上稳定大家对市场的预期。
目前,这些短期政策出台后,已对市场交易量,交易价格开始形成一些影响。那么,房地产市场和房地产企业又站在了新的十字路口,究竟向何处去?
刘洪玉认为,未来要从两个基本面去看,一是新型城镇化与化解房地产库存的关系。二是房地产金融风险和房价问题。
“最近中央在推出一系列政策,包括完善农村土地所有权承包经营权三责分明,推动非户籍人口在城市落户的方案,建设用地供给的增减方式。实际上,去库存要用改革的方式去库存,要有一些类似于1998年实现住房分配货币化,让很多人口,很多家庭到市场上买房的一个改革。”刘洪玉说。
但现在面临的情况是,我国户籍人口城镇化率很低,由于很多制度性障碍,农业转型人口没有办法产生稳定的预期和住房需求,结果对现实中的经济活动没有形成支撑。因此,消化房地产库存更多是要提供长期的改革安排,激发新需求。
关于当前的房地产金融风险和房地产市场价格问题。刘洪玉表示,我国住房金融发展水平,与国际上相比仍比较低。我国住房贷款占GDP比重去年年底为25.8%,现在达到30%,既使是30%还是处在比较偏低的水平,从宏观上有进一步增加杠杆的空间。
对房企而言,刘洪玉建议,企业应注重创新,发展租赁市场,注重提高服务能力。
