甘犁房产税 甘犁:房产税应转向“房贷税”转变
首先,房产税的打击面太广。根据中国家庭金融调查数据,排除自然进入征收范围的19%的二套房拥有家庭,在有且仅有一套住房的城镇户籍家庭中,大约也有30.4%的家庭人均住房面积超过40平方米。按照社科院的征收标准,他们将被征收房产税。
这样算来,将近四成以上的城镇户籍家庭将受到房产税的影响。然而这些家庭中,有一半左右的家庭年收入少于3.7万元,他们根本不算真正意义上的富裕阶层。同时,按面积征收的可操作性太差,估计到时七大姑八大姨都会变成家庭的一部分。而且,中心城区房价高,面积小,按面积收税实则苦了中产阶层。
其次,就存量房征收房产税对已购住房家庭有失公允。诚然,政府想通过房产税使多套住房家庭将多余住房供给出来,缓解房价压力,但我们也应注意到,在有房家庭中,大部分购房家庭是背负着沉重的房贷压力的。在高房贷压力下,对他们征税无疑是雪上加霜,而且这种突如其来的政策会使他们之前的购房决策不再合理。
其三,施行房产税以期为政府拓宽税基,降低贫富差距,出发点固然好,但房产税能否顺利征收是关键。现实中,房产税实施起来阻力较大。
其四,目前开征房产税的时机也不成熟。就目前房产市场的情况来看,房地产市场还相对脆弱。在此时全面开征房产税,必然会对市场预期乃至整个市场造成巨大冲击,刺破楼市泡沫,造成中国房地产市场崩盘。一旦楼市崩盘,中国宏观经济将受损很大,甚至可能陷入长期衰退。就宏观经济形势而言,目前并不是扩大房产税征收的好时机。
应从"房产税"向"房贷税"转变
与房产税相对应,政府应对"增量"购房进行征税。政策切实区分高端住房市场与一般住房市场,做到高端住房高房价、一般住房低房价,在防止高收入群体在一般性住房市场投机炒房的同时,应降低二套房的首付比例,开征"按揭税",即事实上的"房贷税"。政府可考虑放开二套房的贷款利率,对贷款利息征收 10%的"按揭税"。
区别于房产税,该税实施简单、可行性高,容易获得社会各界的支持,而且对降低金融风险也大有好处。同时,该税可由地方政府获得,弥补地方政府因低价或无偿出让土地产生的财政损失。
根据中国家庭金融调查数据推算,拥有两套及两套以上住房的家庭就住房向银行贷款约为3.62万亿元,目前仍欠款2.49万亿元。若对贷款利息征收 10%的"按揭税",以6.8%的年贷款利率计算,则每年约征收246亿元。
2012年上半年,全国300个城市土地出让金总额为6526亿元,同比缩水 4000亿元。若2012年下半年政府土地出让金维持上半年的缩水幅度,则征收的"按揭税"大致能弥补缩水总额的3.1%。如果降低二套房首付比例至 30%,则二套房贷款总额可达6.34万亿元,可征收房贷利息税收入431亿元。
房产税能弥补地方财政损失,从长期来看它的实施是不可避免的。但在短期,更合理的政策是"房贷税"。虽然"房贷税"对地方政府土地出让金损失的弥补作用不大,但作为房产调控的措施,它能通过信贷杠杆以及信号作用,有效抑制投资炒房行为。
