车建新的十个情人 红星美凯龙董事长车建新斥资50亿 投了一个常人看不懂的项目
红星美凯龙与地产基金管理机构高和资本8月29日对外宣布,双方将共同发起设立一支资金规模约50亿元的地产基金。该基金是国内第一支家居商业地产并购基金,投资的主要标的为红星美凯龙在一、二线城市的家居广场。
据介绍,在北京上海核心城市收购一个核心物业,收益率一般只有4%左右;然而银行的融资成本是5%,甚至达到10%。这样的成本意味着,在收益与成本之间形成了一个负杠杆,持有物业数量越大成本可能越高,没有办法安心经营。
高和资本执行合伙人周以升预期,红星与高和的这一地产基金有望在三到五年的时间,通过资产化升值60%到80%。
试水资产证化
红星美凯龙董事长车建新联手商业地产基金公司高和资本,于8月29日设立了国内首支家居商业地产并购基金。
据了解,红星美凯龙与高和资本将成为基金的联合GP,共同进行投资决策。首期基金规模为50亿元,双方将各自投资该基金首期10%-15%左右的资金,其余部分将从外部进行募资。
对于红星美凯龙与高和资本在这一基金中的角色,红星美凯龙副总裁兼董事会秘书郭丙合介绍,红星美凯龙负责物色优质资产的同时,还将对商场进行运营管理;高和资本则主攻基金结构的搭建,设计资产管理计划和退出机制等。
“双方充分发挥各自的优势。”郭丙合说。
虽然初设的50亿地产基金规模已经较大,但这只是双方合作的第一步。
“红星和高和成立基金的50亿规模只是一个起点。到底有多大?我们现在也不知道,但我们相信随着1001战略的发展,我们规模资产池会越来越大。” 郭丙合说。
就该基金的发起原因以及预期收益,周以升指出,该基金相当于商业地产领域资产证券化的一种全新尝试。
周以升认为,国外商业地产虽然有非常多的金融工具,但其实最终主要分为两大类:CMBS(商业地产抵押贷款支持证券)和REITs(房地产信托投资基金)。
“CMBS和REITs这两个工具在美国,一个股一个债配合起来,形成了完整的产业链和非常发达的流通市场。”周以升表示。
周以升认为,商业地产的业主持有资产,让持有者压的喘不过气来。此次与红星美凯龙合作设立的并购基金 CMBS把融资优化起来,最终再推到REITs,使其进一步具有了周转性。
郭丙合看来,IPO是资产上市的其中一种方式,但广义来看资产的上市途径中,也应该包括像CMBS和REITs这样的资产证券化。
“通过CMBS、REITs或准REITs等金融工具,我们可以借助市场与合作方的力量,帮助资产实现流动性和增值,从而间接实现资产上市的功能。”郭丙合说。
“在这个过程当中,我们发现原来业主可以用很小部分的资金,就可以参与到并购基金和REITs里面去,同时还可以分享整个产业链里面物业升值的红利,可谓多赢的局面。”周以升说。
欲助力1001战略
车建新为何要发起这样一个基金,投资界认为这将为红星美凯龙的1001扩张计划,提供新了IPO以外新的资产管理渠道。
今年六月份车建新公布,红星美凯龙未来要管理1000座家居广场。至今年六月底,红星美凯龙在全国27个省经营管理着181家商场,家居商场总经营面积超过1100万平方米,位居中国第一位。
记者了解到,红星美凯龙目前管理的180多家门店里,有三分之一是红星美凯龙的直营门店,另外三分之二是委托管理店。据郭丙合介绍,三分之二的资产加上其自有资产,门店约有2000亿元的规模。
在车建新眼中,家居市场有着不可限量的发展空间,而要实现落地千家店面的远景,需要资本的助力。
麦肯锡的报告显示,到2022年中国中产阶层将达到6.3亿人,是美国人口的2倍。中产消费者对品质的需求不断提高,对价格的敏感度不断降低。加之供给侧的改革,也在推动产能升级和消费升级。
另据沙利文的报告,2016年至2020年家居行业每年增长10%,未来市场前景难以估量。“品质消费正处于爆发式增长的前夜,中高端家居商场将在消费升级的过程中获得更大的商业空间。”车建新说。
车建新认为,中国家居业已经进入循环消费时代,中国人每6至10年会重新装修一次,平均8年装修一次房子。2016年的家居市场等于2015年、2008年和2000年卖出去的房子总和,未来家居商场将迎来高速发展的时期。
红星美凯龙一位高管表示,通过这样一个金融管理工具,红星美凯龙视其为资产管理的2.0时代。“2.0我们新增了金融管理的内涵,也是本次红星和高和合作,给行业探索出一条新的途径。”这位红星美凯龙高管表示。
延伸阅读
红星美凯龙资本路线图:
50亿并购基金升级轻资产战略
地产并购暗流涌动,投资者已在摩拳擦掌。红星美凯龙(01528.HK)动作频频,意欲开启家居流通行业的并购盛宴。
8月29日,红星美凯龙与国内知名商业地产基金管理机构高和资本在上海正式对外宣布,将共同发起设立国内首支家居商业地产并购基金,双方作为该基金的联合GP(普通合伙人,即管理人),资金规模为50亿元(将根据需要随时扩募),前期将以红星美凯龙在一二线城市的委托管理商场为主要资产标的。
红星美凯龙董事长车建新介绍:“在这次合作中,红星美凯龙负责在委托管理商场中寻找优质的资产标的,并进行运营管理。高和资本负责基金的结构搭建、募集资金、资产管理和退出机制设计等,充分发挥各自的优势。”
作为联合GP,双方将共同进行投资决策,同时各自出资首期基金的10-15%,其余部分进行外部募资,走资产证券化道路。未来,红星美凯龙也将购买部分劣后产品。
创新轻资产
红星美凯龙曾经入选哈佛商学院案例,哈佛商学院点评,坚持创新是红星美凯龙取得成功的关键因素之一。而这一次也是红星美凯龙对商业地产轻资产运作的全新创新和探索。
“它给中国大型的商业地产连锁企业提供了一个很好的轻资产转型范例。”车建新指出,虽然国内的商业地产公司在做轻资产转型,但很少有成功的案例。
红星美凯龙历经30年的发展,采用轻重结合的双轮发展模式,成为了中国规模最大的家居连锁品牌。截至6月30日,公司共开业经营181家商场,覆盖全国27个省、直辖市和**的129个城市,其中自营商场(重资产)56家,委托管理商场(轻资产)125家。
红星的轻资产模式类似于酒店管理公司的品牌输出,主要与中小地产开发商合作,他们想做家居卖场业态,红星为其提供从选址、土地采购到设计施工、招商管理等方面的服务,以此来收取管理费和咨询费。
“对于我们来说,委托管理商场这种轻资产模式需要有一个稳定的经营环境,一旦业主方对资金有流动性的需求,比如碰到困难想把商场卖了或者不想做了,这时候这个家居商业地产并购基金就可以把商场接管过来。” 红星美凯龙副总裁、董事会秘书郭丙合指出,通过并购基金帮助业主方缓解资金压力、盘活合作方资金,也化解了红星的委托管理经营风险。
该基金的另一联合管理人高和资本是中国首支人民币商业地产基金,此前专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产,在北京、上海核心区域投资总额超过240亿元。高和资本通过旧楼改造等系列结构性增值手段可以将投资的商业物业租金提升30%-60%。因此,作为基金的联合管理人,除了基金管理费,红星美凯龙日后还可以分享委托管理店物业增值的好处。
投资“钱景”可期
红星美凯龙的商场选址能力一直被业内奉为圭臬,甚至获得哈佛商学院认可。哈佛商学院总结了红星美凯龙快速成长的原因,其中一条便是,公司可以分辨中国发达城市中有吸引力的土地,并且获得地方政府的支持得以在当地建设商场。
这一次,红星美凯龙和高和资本将投资眼光投向了国内的一二线城市,这正是高和资本的投资主战场,也是红星美凯龙商场经营重镇。
高和资本执行合伙人周以升表示:“并购基金将能够为投资者提供稳定的收益回报,一方面在于基金管理人对标的资产的选择和运营的专业能力,同时标的资产未来的升值空间和现在越发多元化的退出通道,也给基金提供了有力的保障。”高和资本曾成功退出7宗项目,年化收益率为27%-150%。
6月18日,红星美凯龙30周年盛典上,正式宣布将实施 “1001战略”。即在实体商场拓展到1000家的基础上,打造1个互联网平台,以家为核心进行业务的上下游跨界外延。
“未来大部分的新开商场将通过委托管理商场运作,需要稳定的资金来源。市场最稳定的资金来源是什么?就是长线基金。他们对回报率要求并不高,但是要稳定。而红星目前的业态符合他们的要求。”郭丙合表示,“一旦我们的并购基金形成良好的示范,将吸引长线基金,作为红星稳定的资金供应方,为1001战略,为轻资产转型提供支撑。”
资本蓝图渐显
自去年6月成功登陆H股后,红星美凯龙在资本市场颇受追捧。
去年11月,红星美凯龙完成第一期50亿人民币公司债券的发行。今年7月,红星美凯龙成功发行了第二期公司债券,发行规模为人民币30亿元,第一类债券及第二类债券的票面利率分别低至3.50%及4.29%。
红星美凯龙通过优化贷款结构、拓宽融资管道、发行利率较低的境内公司债券及提高资金利用效率等方式,使平均借贷成本由2015年上半年的7.6% 下降至2016年上半年的5.8%。
今年5月,红星美凯龙发布首次公开发行股票招股说明书,宣布开始A股市场IPO进程。公司本次拟发行不超过3.15亿股,占发行后总股本的8.00%,预计募集资金39.5亿元。A H平台,资本双轮驱动。
