天誉地产余斌 天誉置业险渡生死劫 余斌演绎地产资本腾挪剧

几经延宕之后,身陷“债劫”的天誉置业终于涉险过关。

6月18日,天誉置业公告称,债权人已经向法院申请撤销了针对天誉置业的清盘呈请,并定于7月9日对此申请举行法庭聆讯。历时半年的天誉置业清盘风波,终算是暂告一个段落。

撤销清盘的直接原因是两项债务重组协议的订立——天誉置业以本金8折的代价赎回和偿还海外可转债以及雷曼兄弟的过桥贷款。

海航置业在此间起到关键作用,先以现金收购天誉置业旗下物业,然后再将收购来的物业重组绿景地产。而天誉置业、绿景地产的实际控制人都是余斌。

在海航置业着力重组绿景地产的当口,天誉置业赎回债券之举颇让人玩味,资本玩家余斌又将导演出怎样的地产资本棋局?

债务重组

6月8日,天誉置业发布公告称,与越天、汇丰银行、参与票据持有人及临时清盘人订立票据持有人协议。据此,订约方同意根据协议清偿票据债务。

公告称,越天同意并承诺向票据持有人账户支付1.536亿美元清偿款项。越天须于2010年8月3日前向票据持有人支付1亿美元首付款,剩余款项须于2010年10月4日前支付。清偿款项占票据尚未清偿面值的80%。

票据持有人账户收取清偿总额后,订约各方将全面且最终清偿一切债务。并且在此协议订立后的7个营业日内,呈请人须向法院提出解除对天誉置业的清盘呈请,并罢免临时清盘人。

紧随其后,6月9日,天誉置业继续发布公告称,与Sky Honest、Chain Up、友邦及雷曼兄弟亚洲商业订立重组协议,据此,订约方同意清偿Sky Honest 贷款。

按照重组协议,天誉置业须不迟于2010年7月4日将金额1亿美元或等额的款项自汇丰银行账户转予有关票据受托人,票据受托人在一个营业日通过贷款方式垫付款项1.144亿元予Sky Honest ,以及于2010年10月4日垫付另外6160万元的款项予Sky Honest。

Sky Honest 须于同一付款日期将该款项支付予融资代理。收到首笔付款及费用后,融资代理同意,就Sky Honest 贷款质押之抵押权益将恢复至发生违约事项前的地位。此外,融资代理不应反对天誉置业向友邦、Chain Up、Sky Honest 及寰城的任何董事会全权提名的新董事的委任。

这两项债务重组协议订立之后,困扰天誉置业已久的债务纠纷终于有了实质性进展。

上述越天、Sky Honest、Chain Up及友邦等公司皆为天誉置业的离岸子公司。简单说,就是天誉置业以“本金八折、免除利息”的条件赎回了其原有的两笔债务。

2007年3月,天誉置业向包括雷曼、美林、渣打银行在内的6家机构投资者发行2亿美元债券,集资约1.92亿美元,用于收购洲头咀项目和广州威斯汀酒店部分股权。同年7月,天誉置业与雷曼兄弟订立信贷协议,取得2.2亿港元过桥贷款,用于收购天河项目的部分股权。

2008年,全球金融危机爆发,雷曼兄弟倒下,同时洲头咀项目的土地使用权证一拖再拖,触发了自动赎回价值7500万美元票据及累计利息的“滚雪球”式债务。同时,雷曼兄弟的2.2亿港元的过桥贷款也于2008年4月到期。在数次延期之后,债权人终在2009年11月提出清盘申请。

根据协议,天誉置业须在2010年10月4日之前分别两次付款偿还债务,金额为1.536亿美元和1.76亿港元。

变卖资产

颇有意思的是,此次偿债资金的主要来源,是出售越天持有的天誉大厦未售部分以及广州威斯汀酒店的交易套现。而当年,1.92亿美元的票据融资中,8070万美元正是用于收购广州威斯汀酒店的部分股权。

2009年12月,天誉置业完成与海航置业的交易,出售广州威斯汀酒店和天誉大厦未售部门,扣除买方承担的债务之后,净得10.63亿港元。

天誉置业副主席刘日东6月7日在股东大会后表示,天誉置业目前可动用的现金资产为1.2亿美元,即出售上述两物业所得。而截至2010年底将有6亿元人民币的未收取款项。

可动用的现金资产与短期内将要偿付的债务,还有接近4亿元人民币的缺口。但是,目前天誉置业旗下的资产只有广州天河项目、洲头咀项目和贵阳项目。天河项目与洲头咀项目尚未动工,只有贵阳项目在销售中。据刘日东透露,贵阳项目首期卖出800套,销售额达2亿元,下一步将继续开发二期,设计总面积约15.5万平方米。

分析人士称,天誉置业旗下项目短期内不可能产生现金流用以还债。若想顺利清楚债务,还需寻找投资者,或者继续变卖旗下资产。

但是,天河项目与洲头咀项目由于其优质性,天誉置业割肉变卖的可能性并不大。

资本腾挪

另外的可能,或许来自于绿景地产。天誉置业的债务纠纷久拖不决后,突现飞速进展,与绿景地产的重组有着千丝万缕的联系。

2010年4月1日,绿景地产公布了其重大重组方案:剥离除现金外所有资产,向海航置业、海航酒店定向增发。

根据重组方案:绿景地产拟将向大股东广州天誉出售花都绿景90%股权、佛山瑞丰66.25%股权、恒大广州80%股权、恒远物业30%股权、广西天誉100%股权、永福美景100%股权及永福绿景100%股权,该部分股权预估值6亿元。

出售该部分股权还将向绿景地产全额现金分配利润约2.5亿元,分配后这7家公司的股权预估值为3.5亿元。广州天誉以现金支付对价。

同时,绿景地产将向海航置业、海航酒店发行股份购买其持有型物业资产,具体包括酒店管理公司100%股权、城建天誉100%股权、燕京饭店45%股权,预估值18.67亿元。新增股份的发行价格以公告日前20个交易日公司股票均价,即10.77元/股,新增股份不超过20000万股。

也就是说,绿景地产将现有的房地产资产全部腾挪到了广州天誉之中,待“壳”腾空之后,海航集团就将部分酒店业务注入,绿景地产因此将成为海航集团旗下的酒店业上市平台。

对于天誉置业而言,控制人余斌实则是放弃了绿景地产这个上市公司平台,转而专注于天誉置业这个平台。