郭钧资产 郭钧:房市本质是个资产市场
今日值得关注的消息是北京拍卖一个紫砂壶的成交价格高达1232万元,联想到美的关于“紫砂门”的危机,显示社会对资产品和消费品态度的截然不同。资产品拍卖价格无论多高,旁观者乐见其成,而消费品无论多么低值,有问题就不能放过。可见,消费品关系到多数人的权利,而资产品只是一部分人的游戏。
房地产产品或者叫房子是商品,既有消费品的一面,又有资产品的一面。房地产产品的生产不同于一般商品的生产,由于其和土地密不可分,所以,房地产开发核心是资产开发,而非简单的盖房子,较多可说是土地开发和建筑业的结合。
房地产商的能力不是会盖房子,而是善于经营土地,运用好的设计、施工、建材等只不过是更好开发土地价值的手段。这样看来,房地产尽管有双重属性,但资产品属性是根本,消费品属性居次。
有人说,二套房政策从严是伤了改善型消费。其实,改善消费不一定要购房,而且为改善消费购房的较好时机不一定就是今天,本来调控政策的目的就是为了挤压资产市场的泡沫,暂时延缓消费力的释放,控制市场需求压力本来就是决策者的意图,对政策提意见应该针对其初衷而不必纠缠细节,纠缠也不会有用。
但在20年前,那次住房制度改革的核心就是引入市场机制,以资产品市场的投机性和投资性来促进住房的建设和供应,较初的消费者可以极低价格购到作为资产品的住房,因而需求被大大刺激,吸引大量资金进入,后来的情况都已看到,房地产市场特别是住宅市场极大繁荣,获得了快速的发展,这次房改取得巨大成功。
直到今天,住房保障比重小的可怜,而房市作为资产市场出现了“严重的投机和泡沫”,资产价格与消费需求严重背离,调控政策只能冲着资产市场泡沫下手,不顾别的一切了。有远见的是,对合理的消费行为仍然给予有条件支持,同时,着力进行市场结构的调整。
在保障制度下,住房变成福利消费品,当然不应该以市场方式配置资源,其生产过程也完全不同于资产品的开发,所以需要把房市和住房保障区分开。而把保障功能从房市剥离出去,也有利于市场的发展。参与市场游戏的人数量少了,但投资能力能力更强了,对房市是个好事。
金融业常用“合格投资者”或“合格客户”概念,是指过于放宽尺度、降低门槛,虽然客群数量迅速增加,业务规模迅速做大,但必然会出现风险。谁能想到,由于缝纫机销售分期付款就能造成历史上次次贷危机。
这次政策出手如果仅仅想把房价打压下来,仍然希望房市无条件听从政府号令,继续承担过多的住房保障责任,房市里再也没有投机和波动,那是不可能实现的目的,也是不可能达到的结果。
顺应历史潮流的调控应该有助于房市全面回归资产市场,也应该给房市一个符合资产市场标准的期望。健康、活跃的房地产资产市场,可以给富人提供更好、更贵的豪宅,给政府贡献更多的税收,使政府可以建造条件越来越好的保障住房,也可使投资者从房市投资或波动中获得财产性收入,那该是房市多么和谐的一个景象。
这次调控如果成功,必然使一些消费者远离了房市,也使一些开发商退出了房市,他们会有更快乐的新天地。当然,也会有巴顿式的人物,他们痛苦不堪,是因为他们只为那个过去时代的房市而生
