中房集团孟晓苏 中房集团理事长孟晓苏:以房养老在中国可行
腾讯财经讯 8月11-14日,2010博鳌房地产论坛在海南举行,本次论坛主题为“新政下的中国房地产”。在论坛上中房集团理事长孟晓苏在发言时表示,以房养老在中国可行。日本已经有1/3老人通过反向抵押贷款实现以房养老,而我们还在原地踏步。
以下是孟晓苏演讲实录:
孟晓苏:各位同仁,各位媒体朋友,我是第三次参加在博鳌的论坛了。虽然我的工作做了很大变动,但是我还经常被请去参加房地产的活动。这件事,任志强就挺奇怪,他问我你都干保险了,还参加房地产的会干什么。是啊,人有房地产的爱好。
但是工作再调整,还都是对房地产业情有独钟。所以让我搞保险,我就研究以房养老。所以作为一个保险人士跟大家讲一下以房养老的看法。这次我来博鳌就理直气壮,我知道有不少保险公司,像平安保险的同仁也在这里,所以我们保险公司的同仁也可以参加房地产论坛。
孟晓苏:我多次都发表了以房养老的著作,经过我们研究,我们发现中国其实已经进入老年社会了,从2000年就进入了。60岁以上超过10%,65岁以上超过7%,这已经超过国际标准。中国人口老龄化有这样几个特点:第一,速度快、来势猛,老龄人绝对数量巨大。第二,“四二一”家庭成为主题,老人抚养比明显加大。第三,居民富裕与保障程度慢于老龄化速度,未富先老。
孟晓苏:现在保险法修改,已经允许保险公司投资不动产,但是还没有出最后的细则。但是保险业很早就允许保险公司投资养老设施,收购养老设施这已经是保险公司的共识,有一些公司已经小规模做了一点。在哪里建养老住宅呢?很多公司都找到北京五环路以外去了。
到这些地方建房子,我称为荒山野岭模式。老人们为了减轻年轻人负担,走向荒山野岭。这种养老就不适合了。还有一种,在海南、博鳌这种一年一季的养老方式,这种方式不错。我在中房公司工作了十五年,中房公司在我来之前就已经建了很多小区,为什么当年建了那么多呢。因为当时是一个计划经济向市场经济转轨的时期,建房是要指标的。
孟晓苏:中房一家的建设指标独占全国的20%,全国80%的都分到各个省市,国家要求中房用20%指标建了800多个成型的小区。这样建就推动了城市综合开发。建了就不是中房自主,就要卖,由此推动了中国的住房商品化,但是20多年过去,第一批建的小区老旧了。
因为今天有内蒙古的同志在这里,我特别把这个小区打出来。他们市委书记说当年团结小区是最好的小区。我补后面一句话,现在是最差的。四层、六层没有电梯,没有保温,46平米一套,老百姓住不下,就沿街搭棚子,这些棚子已经搭了20多年了。
这些小区就要改造,但是他们所在的位置都是黄金位置。最近中房各地公司在推动住房改造计划,总规模1.2亿平方米,老年住宅比例在这里要占10-15%。
有的建20%。为什么呢?因为这里的居民都老了,城市也需要住宅。我们设计了15%的老年住宅。像昆明的东华小区总共180万平方米的小区中,除了有CBD以外,还要有一定的老年住宅。这个地方房价也不贵,因为我们一直是秉承着高品质、低价位,把房屋价值上涨空间留给购房居民这样一种理念。
做这件事情不光需要我们自己的钱,也还需要我们作为保险来投资。我们盼望保险业能够尽快参加PE,做LG,这种做法是国际上通用做法。中国也允许了。
孟晓苏:除此之外,我还要介绍另外一个思路,以房养老。最近这些年我们引进了很多国外成熟的房地产金融产品,其中包括以房养老的反向抵押贷款。我在2003年就把中国实行反向抵押贷款的建议提交给温总理,温总理当时就批示了。
在温总理批示后,保监会、建设部又发了文件,主张开办,总理到副总理、国务委员都表示同意。保监会觉得挺好,可以开办了。结果等了七年。七年一直没有办,但是法律不完善的问题已经解决了,现在应该可以出办了。
孟晓苏:为什么要提出这个问题?很多国家包括发达国家他们都存在着像我们现在存在的情况,叫住房富人、货币穷人。有很多老年人有了房产,但却没有多少资金来源养老,现行制度下这种房子只能传给子女。但是如果老人把房子卖了,就没有房子住了。
有没有办法让老人住着房,又能够领到房子的销售资金?有办法,这就是欧洲起源的反向抵押贷款。最近这十年,美国人改变了过去大房换小房、小房换公寓的养老方式。把房子抵押拿出来作为养老。
这种方式发展很快,原来一年只能卖十几万件,现在一年几十万件,美国有100多万老人采取以房养老方式,根据房屋品质评估,确定给老人每个月多少钱,老人活着又住房又领钱,可以住到去世,这是人生资源非常好的配置,人活着需要钱、也需要房,人死了就不需要钱了,也不需要房了。
所以这是一个人生资源的好配置,老人把未来的房屋卖给了保险公司,他得到了是现世的钱。这种产品在日本也得到了发展,日本人是大约和我们同时提出了反向抵押贷款这样的产品
孟晓苏:但是短短七年,日本已经有1/3老人通过反向抵押贷款实现以房养老,而我们还在原地踏步。我们在创新理念上和日本人相比是不是出现什么毛病了?其实反向抵押贷款非常适合中国国情,中国老人没有多少工资,又没有办法给老人再买养老保险,但是中国老人通过房改,很多人就有了产权房,现在通过购买商品房,很多人也有了第二三套房,就不能拿出一套为自己解决养老问题吗?如果老人把房子抵押了,一个月可以得多少钱呢?比如65岁的男性老人,房子是380万现值,平均寿命12年,这样每个月可以得2万,而且终生源源不断。
再分析分析女性,女性比男性活的长,所以每个月得的少,我们算下来这个老人一个月可以得1.4万。北京一个老部长问我一个月可以得多少钱,我说一个月可以得4万。因为这个老部长房改的时候是20万买的,按照4万元,一年就可以给他50万。
孟晓苏:对投保老年居民的好处:第一,启动房产金库,补偿老年生活。第二,解除经济顾虑,愉快延长生命。第三,增强生活自信,保持社会尊重。第四,保护弱势群体,有利社会稳定第五,实现遗产税后,可以依法避税。
孟晓苏:有人说我不入,我传给子女行不行?但是不要忘记了,全世界144个国家都有遗产税。中国一旦推出遗产税,你的房子对不起要交税,按照西方标准35%-65%的遗产税。但是做了反向抵押贷款就没事了,因为房子在有生当年就已经领光了它的全部。
我这句话说明白没有?就是命里有的,都领走了,剩下就不是你的了。这样就可以依法避税了。有人说夫妻两个买一套好,还是每个人压一套好,当然一个人压一套好,两个人买一套,每个月给的少。特别是现在老夫少妻盛行。
孟晓苏:对社会观念影响很大,使得中年人不必攒钱防老,也不用跑到市场去炒房。还可以防止59岁现象,根治腐败。现在很多官员腐败就产生在59岁,到那个时候就想捞一把。你比如说田凤山,国土资源部前任部长,他就是为了500万的受贿把自己断送了。
一个有700、800房产的老人,一个月可以得5、6万,你为什么还要为了500万受贿呢?不就是没有这个反向抵押贷款吗?根据中纪委的同志说,有了反向抵押贷款后,有一半现在犯罪的部级干部就不再犯罪了。
孟晓苏:当代人观念已经不是把房子传给子女了,他们说人生最大的遗憾是人死了钱还没花完。人生最大悲哀是人还没死,钱完了。反向抵押贷款恰好解决了这个问题。现在保险公司缺乏创新精神,整天拿着烂保单去追人家买,我们金融界这么调侃自己,一个人卖保险,全家不要脸。
为什么不做呢?保险公司担心之一,房价下跌。第二,七十年后怎么办?还担心中国老人传统观念难转变。中国毕竟有10%老人没有子女的,现在把他们叫丁克家庭,指望儿女养老是不可能的。
这些有子女的家庭也指望不上,再不要说你自己房子已经有好几套了。所以根据调研,很多老人是愿意入这个保险的,有了这个保险,就可以多了一个选择,就是以房养老。所以现在老百姓急切地希望保险机构能够推出以后,这就使得老人自己可以获得经济能力。这样房屋就可以多一种功能,养老功能。这是我的老师厉以宁加上的。这样做我们才可以更好构建和谐社会,所以我们提倡用创新方式实现以房养老。谢谢大家!
