天津王雪松 王雪松:房地产市场的未来与中国经济的明天
谈论房地产在很长一段时间内,被笔者视为几个绝望的话题。尽管对于房地产市场走势的判断与今年市场表现出现偏差(笔者给自己找的理由是,去年的基本假设已经改变,今年政府奉行的是相对较为宽松的经济政策),银行系统开始大规模的印发钞票,上半年新增信贷额度,再次接近5万亿;其次是地方政府的各式各样的刺激政策此起彼伏,连绵不绝。
这里隐含的政治背景是地方政府对土地市场的依赖已经进入绝症的晚期,如果没有土地市场的收入,谁也不会想到会发生什么后果;其次是银行的问题,除了房地产,银行还可以安全的将款给谁。于是我们看到今年房地产市场,比预想的要热烈的多,在而三线市场,甚至再次冲破2011年的历史高点。
尽管房地产行业表现不俗,但房地产衍生产业链却没有这样阳光[消息 价格 户型 点评]普照。当房地产市场在战战兢兢中冲向高点的时候,房地产行业的大企业们都面临着对未来看不见曙光的胆战心惊中,至少我们从市场数据可以看到,尽管各大房企销售额都出现了上涨,但楼市的均价反而出现了下降的趋势,大房企在以价换量,这里的问题在于是否大型房企的利润已经过于奢侈以至于都不屑于以更高的价格去销售,还是基于对生存竞争的对死亡的恐惧而求生之举,从土地市场来看,土地市场的高点无疑属于2011年,也就是土地成本上涨但房价却在下降。
也许我们用房地产企业进入副利润区间还为时尚早,但利润收窄是一个无法回避的现实,也许今年半年报或者年报的财务数据,还是会显示房企利润的乐观,但别忘了,市场要正确反应今年的现实的报告最早因为2013年的中报。
在这样的背景下,房地产衍生产业链的生存空间被严重抑制,以至于一直以媒体身份除现在市场的房地产各大门户网站,甚至各大平面媒体,取悦开发商的都变成了能够带多少客户到售楼部这样简单的商业交易。
在需求市场,也许问题会更严峻,尽管在二季度三四线城市反弹明显快过于一线城市,笔者处于西部城市中,现实的情况是,在进入2011年四季度的时候,西部的三线四线城市的成交即开始出现大幅度的萎缩,到今年一季度的时候,甚至出现了较大的价格异动。
成交量萎缩,价格下跌,房地产行业的紧缩,实际已经现实的发生了,但就如我们都知道的一样,区县市场的财政教一二线城市更为脆弱,因此今年全国此起彼伏的房地产行业政策,率先从三四线城市开始暴发。
那么一二线城市的房地产市场呢,在今年刚需推动行业回暖的背景下,我们要对刚需在进行一次较深的解读,刚需在今年市场中被定义为置业,关于置业,整个市场都不太关心的一个数据,即置业者的年龄趋势,在去年曾经有媒体描述,中国的刚需群体购买年龄在27岁,在中国现行的教育体制下,即便小学生都能知道这个含义,即职业群体中间阶层为刚毕业2—5年的大学生。
人生的金字塔原理能够轻易的说明这个群体的现状,即他们均处于人生财务的端,职业生涯才开始,收入基本为阶层,那么此时他们奢侈购买房屋的能力来源于哪,也许这个数据我们很难活的准确的数据,即他们自己支付首付款的比例有多大,又有多少人是靠父母给他们支付月供。
如果我们一定要选择一个参照市场,那么三四线城市的现状也许就是这个群体的参照体系。
青年人是祖国的未来,社会的明天。因为无法看到中国的数据,但欧洲的数据和美国的数据我们是能获得的,欧洲青年失业率基本保持在40%以上,在欧债危机较为严重的西班牙,希腊,意大利基本都超过50%,如此高的失业率,青年的财富积累与工资收入的上涨,相对于社会其他阶层,就显得更加难堪。
在往下推理,就是房地产行业无法解释的问题,于是我们不得不寻求从宏观经济角度来进行解读。
