浪淘沙其一 万亿市场浪淘沙 2018长租公寓这一年 | iHoBand年度综述

刚刚跨别2018之门,迎来2019年的朝阳。2018这一年国家出台了系列支持文件,释放政策红利,大力发展住房租赁市场,长租公寓引起前所未有的关注。与此同时这片深耕多年的海域被资本捧上风口浪尖,行业也发生着重要的变化。2018年整个长租公寓市场有怎样的表现?未来有何种趋势动向?我们试图总结回顾来揭示公寓行业面对的整合变革与机遇挑战。

政策强力驱动 行业监管加强

2018年长租公寓相关支持文件梳理

2015年开始,住建部发布《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》, 2016年3月,将完善“购租并举”的住房制度写进十三五规划当中。2018年起有关长租的政策红利不断释放,围绕长租公寓发展的政策文件相继发布,专门扶持租房租赁产业链的发展,并明确加快机构化、规范化租赁企业的发展。可见政府大力发展租赁市场的态度十分明确,整个长租行业迎来了变革的契机。

一二线城市发展住房租赁

5月22日,住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,通知要求包括北京、天津等城市在内的16个一二线城市,在6月底之前必须上报建设租赁住房的具体实施方案。同时将会通过加大租赁房供应,租售并举的住房制度来稳定租金,未来租金增长的空间将会得到控制。

第一,2018年底前,一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划,并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。第二,力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。第三,非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。第四,热点16个城市,6月底之前要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。

从以上要求要看,一二线城市未来五年住房供应计划要全部重新调整了,而且要将住房供应重点放在租房市场的建设上。同时,要求租房市场(含共有产权房)比例不低于50%,非房地产企业可以依法购买国有土地来建设租赁住房用于开发经营。这是房地产市场的一项重大突破,由此可见,未来中国房地产将会进入以租房市场为核心的住房时代。

目前全国超过50个城市发布了支持住房租赁的政策。不仅给予长租公寓运营商巨大的发展机遇,也利好于公寓产业链企业。多种政策共同推进,长租公寓企业入局者不断增加,公寓项目不断开发、改建,为家电家居、智能硬件等产业链企业发展带来需求动力。

推动监管强化,规范住房租赁市场

今天8月以来,多地政府为进一步规范住房租赁市场,相继采取了一系列管控措施。北京、上海、深圳、西安、南宁、天津、南京等7地发布了相关管控政策。

10月,国务院办公厅近日印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》。要大力发展住房租赁市场。住房城乡建设部、国家发展改革委按职责分工负责,要总结推广住房租赁试点经验,加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系;要发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用,支持专业化、机构化住房租赁企业发展;加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台。

国家队入市 

大品牌融资持续进行

部分获投长租公寓企业

18年依始,链家旗下长租公寓品牌自如宣布完成40亿人民币A轮融资,由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投。随后互联网长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成1亿美元B轮融资。长租公寓融资大幕由此拉开。

近期,中骏方隅和基汇资本共同投资8亿美金打造长租平台。朗诗和平安不动产联合发行50亿储架式REITS。据悉,城家公寓也低调完成1.6亿美金融资。值得关注的是,随着政策鼓励险资进入长租公寓,前不久首单保险资金试水长租公寓项目签约南京,由江宁开发区、中再资本、协鑫集团三方合作拟通过保险私募基金投资长租住房项目。

目前PE/VC、产业资金、债权融资、BAT资金都有投资长租公寓,今年除传统VC行业积极进军长租公寓,包括上海地产、招商地产、华润置业、保利地产等地产系规模企业纷纷涌入住房租赁领域布局长租公寓项目,推出各自的品牌公寓。 

随着长租公寓水涨船高,融资门槛已经不是1-2亿,如今玩家起步融资达10亿,未来他们将在在长租市场继续驰骋,或加速行业竞争格局变化。

资产证券化在公寓市场继续成长

来源:资产证券化分析网

无论是房企的重资产运营模式还是创业系企业轻资产长租公寓,都需要资本市场的支持进而扩大规模。随着证监会与住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,已有数家房企及长租公寓企业发行多笔资产证券化产品。

11月14日,“长江资管-武汉地产公租房资产支持专项计划”(以下简称“专项计划”)成功设立。该项目是全国首单以公租房租金收入作为基础资产的资产证券化项目。12月,深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划(简称“深创投人才安居REITs”)首期产品在深交易挂牌,这是国内首单公共租赁类人才公寓REITs。

创新型金融工具运用为我国公寓市场盘活存量资产、规模扩张提供有益支持,未来长租公寓证券化项目前景看好。

国家看重公租房运营 

公寓企业迎来新契机

10月公租房领域释放政策利好,住房和城乡建设部、财政部联合印发《推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》,确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省(区)开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。

试点旨为8个省(区)的公租房项目寻找优质的运营管理企业,以完成公租房租客的日常入住、退租管理;交租、水电煤及维修服务等,把公租房运营管理交给专业的机构来完成,吸引专业企业参与公租房运营管理,使公租房运营更加专业、规范。

银行携手品牌公寓 

布局住房租赁

在政策扶持下,五大行早已进军租赁公寓市场,部分大型股份制银行都已涉足租赁市场。银行通过与公寓企业、政府、租户之间合作,为住房租赁市场发展起到了重要作用。

银行联合个人、企业、政府,打造自有租赁平台,为长租公寓运营方拓展融资渠道、为租客提供金融服务。与政府、企业合作推出自有的租赁平台如建行旗下建融家园,深度参与住房租赁各环节,发挥银行自身优势。 

近日,中国银行全资附属公司与长租品牌盈家生活共同出资,组建城盈住房服务有限公司(下称“城盈住房”),并称将兼顾供给端和需求端,打造特色住房服务品牌。计划2019年推出联结资产端、资金端和租客端的住房租赁全生命周期系统解决方案——住房租赁综合服务平台。联结更多生活场景,做好租住全生命周期服务。

轻重集散并存 行业竞合共赢

长租行业仍处于起步阶段,规模成为各机构发展的关键。随着市场不断打开,优质房源和个性服务将成为竞争壁垒,当前市场中分散式公寓轻资产运营模式,成为行业流行突破口; 而国资、房企巨头不断加码市场,将在集中式公寓建设进行长远布局,未来公寓社区化不断完善,集中式公寓也将有巨大市场空间。

随着行业的发展,长租公寓企业还在不断探索发展模式,提升自身运营能力。合作共赢已经成为企业间“不言的默契”。利用政策红利、把握市场机遇、发挥合作效应,将成力2019年住房租赁企业冲刺的利器。