迷失北京解析 帝都十年涨租史:迷失北京的"85后"何去何从

在经历了两次资本的狂飙突进和一场彻底颠覆供需结构的意外后,北京的租金价格涨到了令人咋舌的高度:2018年6月,北京租金中位数达到了6710元/套,接近十年前均价的3倍。

2018年是北京奥运的第十个年头。十年前的6月中旬,在奥运会倒计时50天纪念日时,100名在北京学习的汶川地震绵竹灾区学生手拿奥运“福娃”,成为奥运支线,也就是当时仅开通了北土城、奥体中心、奥林匹克公园和森林公园南门四站的地铁8号线的首批乘客。

就在那条奥体沿线附近,为了迎接国内外涌入北京看奥运会的租房需求,许多房主从年初就开始停止长租,将短租房的租金提高5倍到10倍。不过由于普通酒店和青年旅舍的定价都不高,市场供大于求,大部分人通过飚高租金短期获取暴利的愿望都泡了汤。最终,2008年全年平均租金为每月2521元/套,单价同比上涨了不到300元。

十年后,房主们等待的春天终于到来。在经历了两次资本的狂飙突进和一场彻底颠覆供需结构的意外后,北京的租金价格涨到了令人咋舌的高度:2018年6月,北京租金中位数达到了6710元/套,接近十年前均价的3倍。

和电影《后来的我们》的主人公林见清和方小晓一样,85后“北漂”一代2008年前后来到北京追逐自己人生的梦想。为减少开支,有些人住进了月租三五百的窄小群居房,有些人被黑中介克扣水电押金,有些人在偌大的城市中越搬越远,颠沛流离。

十年后,暴涨的租金和越来越高的生活成本,已经迫使他们当中的一些人主动离开。而还未积累到资本的新一代移民“95后”面临着更加困难的境地——他们别无选择,只能为这座“居大不易”的城市买单。

2011:“300块一个月的自建房,我住了一年半。”

张放是2011年来到北京的。89年出生的他,毕业之后从家里带了2000块钱,直接来到北京工作。住的是上地附近一个村子的自建房,300块一个月,没有独立的卫生间和浴室,屋子里连水龙头都没有,一刮风窗户就哗啦哗啦响。有一次他关门的力气大了,兜起来的风把窗框都给刮掉了。

根据链家地产市场研究部统计,那一年北京租赁市场成交平均租金是3280元/套。而张放这个低于均价将近十倍的价格,不知道有没有被计算在内。

他在那个简陋到不行的房子里住了一年半左右,痛苦到连什么时候搬出来都不记得了。“那时候倒不是为了省钱,是真的没钱。”在北京的第一年里,他的工资只有2300元,第一个月没发工资的时候,只能找朋友借1000块度日。到2013年,他在村子里找了一间位于一层、有独立卫生间的房子,非常潮,月租1200元。

2012年夏天,和张放同年出生的刘璐来到北京,租的第一个房子也是1200元/月,在二环的崇文门附近。这里是北京内城的主要居住区,房源数量较多,但正规中介的价格大多都在1500元左右。她在58同城上看到了一间800元/月的房子,见到了小中介才知道,网上挂出的房子已经没有了,附近的房子都超过1000元。最终,她还是住进了8平米左右大小,只有一扇小窗的隔断房。

令她感到奇怪的是,在北京只要是通过中介找房,不论如何要求也见不到真正的房东。这一点和南京、天津等其他城市不同,那些城市的中介是真正的“媒介”作用;而北京的中介,更像是“倒爷”,低价从房主那里收来房源,再高价租给租客。

一年后,“小中介”带来的麻烦爆发了。在她退租之后,迟迟没有收到应该退还的押金,打电话、去门店找人,都被告知中介休假回家了。后来,她在网上一搜中介公司的名字,发现已经有好几篇帖子控诉这个黑中介不还押金了。

替她想到办法的是父母。愤怒、踌躇了一个月后,他们发现这家中介公司在北京住建委名下备了案,就给住建委写了信投诉。不到两天,刘璐就收到了中介气急败坏的电话:“没给你押金,你就到住建委把我们告了是吗?”

有了官方的“撑腰”,她很顺利地拿到了押金。后来在网上,她看到了有人写的北京黑中介的“秘诀”:一个字“拖”,因为租低价房的人都是“三无人员”,没钱、没时间、没背景,不坑你们坑谁?

2014:“2000块以下的房子,没了。”

链家、自如等中介公司对快速扩张对北京租赁市场对巨大拉动力量并不是今年才有的,早在2014年,刘璐就切身体会到了。

这一年夏天里,第二个房子住满一年的她,无论如何在周围也找不到2000元以下的房子了。本来,第二间房子1700元比第一间就已经高了500,不过房子宽敞了,装潢也不错,性价比还是很高的,只是房东不再续租了。令她绝望的是,一年来,周围的存量房都涨到了2300元左右。

中原地产首席分析师张大伟表示,2014年在限购政策影响下,楼市出现了大面积的观望情绪。二手房本来是北京各大中介公司最主要的业务方向,但由于二手买卖市场低迷,租赁业务开始为公司重视,开启了一次大发展。

对于链家来说,2014、2015也是突飞猛进的两年。2014年底,链家全国门店1500间,经纪人3万名,到了2015年底链家门店突破5000家,经纪人8万名,翻了3倍。北京尽管不是扩张最快的地方,但作为“大本营”,业务的力度有增无减。

刘璐看过一间自如的房子。六七十平米的屋子,欧式简装,一个比她现在住的还小一点的房间也要2200元,便宜的是正在装修的大厅,不到2000块。但真正有问题的是,这个号称下周就能入住的房子,现在还没有安装好水电,部分地方还没有粉刷好。“你们装完都不晾一晾再住人吗?”她问。而链家中介的回答是,装修用的都是环保涂料,不会损害身体健康。

后来,刘璐租到了一间房东直租的房子,一个建筑面积20平米、带小阳台的隔断房,拿尺子量下来实际面积也有17平米,租金只有1700元。

“本来很绝望了,但刷着刷着这个房子的帖子非常偶然地闪过,写着个人出租中介勿扰,我就马上记下了房主的联系方式,后来我再也没看到它。”刘璐说。

房东个人直租的信息很难被搜到,这其中是有原因的。

中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华做过这样一个实验:他把自己的房子挂在网上,然后就收到了来自各大中介的骚扰电话,无穷无尽,除非把房子交给他们代理才会停止。同时,如果个人房东不答应代理,中介们也会通过刷帖的方式,让房东的帖子迅速沉底。

“理论上,这种轰炸式的骚扰也是违法的,只是缺乏管制。”邹琳华对《华夏时报》记者说。

而张放在这一年也从村里搬了出来,搬进上地附近的强强公寓,月租1800元,住了三年多。

2017: 6年,他的租金从300元变成3300元

2015年,刘璐离开北京去了香港。在香港,她和另一个女孩子租住了一个8平米左右逼仄的小房间,睡上下铺,房租要3300港币。而另外两件屋子都是单人间,大小差不多,价格是5500元。

她怀念北京,怀念之前住的那间房子低廉的房租和宽敞的空间。然而在她回来之后,一切已经不一样了。

2017年11月20日起,北京开展了为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动,着力整治违法违章建设、非法生产经营、违法群租衍生的安全隐患。而张放居住的强强公寓,就是群租公寓的典型代表。

像一场梦一样,张放收到第二天即刻搬走的通知,是在泰国旅行临回来的前一晚。他从立刻开始在网上找房子,23日夜里赶回北京,带着大包行李去看房,两个小时就定下了新的住所——在京西凤凰岭,16号线底站北安河站附近的40多平米的开间,租金是3300元。比起6年前他租的第一个房子,房租已经高了整整10倍,距离他的公司也远了将近20公里。

“我也还好,至少承担得了房租,好多人就离开北京了。”张放有些黯然地说道。直到现在,强强公寓仍然没有整治完毕重新开放。

住在不远的地铁16号线永丰南站的李微2018年初找房时也听中介说,在2017年11月底,附近房租普遍涨了1000块,许多人都是拖着箱子去找房子,好几家站在房东面前,房东随便挑,价高者得。

那段时间,无论是在路边小餐馆吃饭,还是在超市里买东西,总是能听到服务员们在讨论去哪儿租房的问题。从数据上看,北京2017年拆除了5985万平米违建,是2016年的2倍,2015年的接近4倍。那些靠住在违建廉价群租房度日省钱的人们,被从城市的边缘里挤压出来。

周泓也感到恐慌。90初出生的她也是2012年开始租房,初期住在三里屯,和同学合租,每月租金2000元左右。后来因为工作,搬到了旧宫附近,比以前便宜些,两居室只要3800元,和男友同住,一个人只需要负担1700元。

不过,2017年底清理群租的高峰期,她打开链家App,发现再也找不到6000元以下的两居室,她平时堆在楼道里的东西也被清走了。在她公司的群里,有租了自如隔断房的同事,也被迫搬家,幸好男友和房东谈判成功,租金只涨了400元了事。

2018: “少了低价房,多了高价房”

李微是2018年下半年搬到永丰附近的,离中关村软件园近,在百度、新浪、网易工作的人有不少选择居住在这里。在他们看房的这段时间里,从4月到8月,整体的租金又涨了三四百元。

她最后定下了一间南北向65平米的房子,租金4900元。中介告诉她,这个小区原先的房源都是小中介把持,平时通过房主出租东西向一居室,价格也就在4600-4700元左右;自如为了打入这个市场,竟直接给房主5000元收房。

自2017年下半年,发展租赁市场成为房地产政策的重点之一,资本也随之涌入。1月16日,链家旗下的自如获得40亿人民币A轮融资,是中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。截至2017年底,北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个。

回到北京工作的刘璐也看过长租公寓。天坛附近一家刚刚开业的长租公寓,最便宜的是5000元一间的十多平米的小屋,屋子里装潢简洁,床、书桌、椅子、冰箱、微波炉等地五脏俱全。只是窗户小小的,比十几寸的小电视机屏幕还要小。

就这么大点的地方,这么一点点的亮光,按五星级酒店装修又有什么用?”彼时她住在附近的一间合租房里,虽然不到10平米,但租金只有2000元,窗子还比这个大一些。而合租房里条件最好的一间,面积大了几乎一倍,租金只有2700元,还有个小阳台。同等的条件,在公寓里要收6至7千元。

张放也在发愁搬家。上个月遇到自如的中介,对方告诉他,等到年底房租还要涨,涨500-1000元不等。他决定向七环进军,正好前一段时间买了车,上的是老家河北的牌照。虽然6月北京出台了限外地牌照的要求,尽管实施要等到2019年下半年,但对于他来说,也没有太多选择了。

8月19日,北京市房地产中介协会召集自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人进行座谈,参会企业承诺不哄抬资金,不恶性竞争抢占房源。北京市房地产中介协会会长李文杰接受媒体采访时指出,北京租金上涨被舆论夸大了,上涨的结构是不平均的,中等总价的租金涨得相对多些,但中高端租金涨得较少。

“城市应当有一定比例低价房源。“邹琳华认为,应当承认城中村、集体土地租赁房等在现阶段的合法性,并对被中介高度垄断的租房市场加以整治,维护正常秩序,提高市场效率。

20日晚上,刘璐下班坐公交回家,路过了自己租住的第一个社区。在我爱我家、中原地产、链家门店将原来的小餐馆、出租地下室都替换了的同时,那个曾经克扣自己押金不还的小中介已经悄然没了影踪。

住建部近日下发通知要求,房地产市场热点城市要积极探索推动供地主体多元化,在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下,非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地