汤子嘉必佑 汤臣危殆:汤子嘉吃老本 少帅急变法

汤臣少帅汤子嘉曾讲述一个令他记忆犹新的画面:11岁那年,父亲汤君年指着上海郊外一大片荒地对他说,这里要建设成为高档别墅区和高尔夫球场。年少的汤子嘉清晰记得那片芦苇比自己还高。

如今,汤臣扎根浦东已有18年,汤子嘉也已经成为汤臣集团的执行董事。那些当年长满芦苇的荒地也被开发成为汤臣高尔夫别墅、汤臣湖庭花园等知名地产项目。而汤子嘉的主要职务就是这些豪宅项目的开发和销售。

但业内认为“汤子嘉在吃老本”。因为2005年左右开盘的汤臣一品及以上项目,成为汤臣集团近几年的主要利润来源。其中汤臣一品2009年的售租收入占集团经营收益总额的41%,而且这一状态在2010年也无法改变。

不过,年轻的汤子嘉正在努力改变:一方面汤臣一品比以前更贴近了市场和受众,另一方面,汤臣也在准备走出浦东开拓疆土。

汤臣少壮派已经奏响变奏之曲。

“老本”可吃好几年

今年4月14日,汤臣集团交出了其扎根浦东第17年的“成绩单”。

数据显示,虽然2009年归属股东利润为13.87亿港元,同比2008年的4.52亿港元大幅增长了近207%,但汤臣集团全年营业收入7.03亿港元,同比2008年的23.87亿港元大幅下跌70.5%;若撇除投资物业公平值变动产生的收益,汤臣集团全年实现盈利3.33亿港元,同比2008年的10.88亿港元下滑69%。

汤臣承认,上海的物业项目在2009年取得的可确认销售收入减少。而且,汤臣主要的收入来源依仗汤臣一品、汤臣湖庭花园、汤臣高尔夫别墅及花园三大项目。其中汤臣一品售租收入2.89亿港元、湖庭花园销售1.27亿港元,分别占集团经营收益总额的41%、18%。

尽管汤臣还有大量长期持有的商用物业,但其带来的收益并不突出。商业及工业物业组合(汤臣金融大厦、汤臣国际贸易大楼、汤臣外高桥工业园区及汤臣商务中心大厦商场部分)、浦东高尔夫球会仅占总收益额的11%、13%。汤臣洲际大酒店的收入更加微薄。

“可以说汤臣是在浦东深耕,但也可以说是在吃老本,并且这个老本可以吃上好几年。” 财经评论员陈真诚向时代周报记者指出。

记者查阅汤臣近五年的年报发现,从2005-2009年的5年间,汤臣收益同样主要来自上述项目。

值得注意的是,上述这些人们耳熟能详的项目,基本上都是汤君年早年在浦东拓荒时奠定下的地产版图。

1992年浦东开发刚起步,台商汤君年毅然到浦东投资,成为浦东开发第一人,也在浦东以低价获得大量土地。1997年亚洲金融危机,汤君年更将台湾、香港资金转战当时还是杂草烂泥的浦东,胆识让业内敬佩。

淡出香港转战上海,汤臣陆续开发出汤臣大酒店、唐城金融大厦、汤臣中心、汤臣怡园、汤臣高尔夫别墅,还有后来最为人们熟知的“第一豪宅”汤臣一品。2001年汤君年辞去董事总经理职务,由妻子徐枫接替,两个儿子(汤子嘉、汤子同)加入公司。2004年汤君年病逝。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民对时代周报记者指出,除了汤臣怡园在浦西之外,汤臣物业几乎全部集中在浦东。这18年间,汤臣一直坚守汤君年早年打下的江山,新增项目屈指可数。

“第一豪宅”铁树开花

汤臣一品自开盘就不乏关注和话题。自2005年10月19日天价开盘之后,汤臣一品就遭遇长达260天的“零成交”。后来还遭遇了“土地增值税清算政策”、“涉嫌虚假交易”等一系列事件,但汤臣一品并未降价销售,依然高高在上。最终,四年时间里一共才售出4套住宅。

但2009年6月汤子嘉正式执掌汤臣一品之后,这个“中国第一豪宅”开始“铁树开花”。6月22日,汤臣一品售出5套432平方米房源,超过过去四年总和。而网上房地产显示,去年汤臣一品共签约77套。其年报称,截至去年年底,汤臣一品A栋及C栋住宅中约38%的面积已经出售。B栋住宅中约44%的楼面面积已经成功租出。

汤臣集团企划部主管李庆向时代周报记者表示,“汤臣一品去年开始由汤先生(汤子嘉)负责销售工作,对项目营销作出了调整,取消了看房提供资产证明的规定,更加贴合市场和公众。”

此前,汤臣一品曾要求“预约看房,并提供200万元以上资产证明”。记者发现,汤子嘉在不断修补与公众日益疏远的心理距离。除取消提供资产证明外,每周二下午设为媒体接待日,主动向公众揭开神秘面纱。

而且,汤子嘉把奢华的汤臣一品的内部装修再向国际豪宅升级,比如A栋牵手世界顶级时尚家居品牌范思哲、D栋的出租公寓定位总统套房。

“汤臣一品标出天价后很难再大幅度降低,否则可能会吃官司甚至给项目毁灭性打击。所以只能在装修上升级,以增加项目价值。” 在陈真诚看来,2009年以前汤臣一品鲜有成交,企业同时面临资金流压力。而汤子嘉执掌后,银行关系及银行给企业信贷风险肯定要重新评估,汤臣一品不得不变。

陈立民还向时代周报记者指出:“滨江凯旋门也给汤臣一品带来刺激。”滨江凯旋门由香港新鸿基开发,同样位于小陆家嘴一线滨江,预计2011年开售,但对外报价已经高达15万-20万元/平方米。

图谋走出上海滩

汤臣在年报中坦言,在2010年公司主要盈利来源依然依靠汤臣一品、汤臣湖庭花园这两大项目。这引发了投资者对其业绩的担忧。

陈真诚向时代周报记者表示:“汤臣一品去年热销给集团带来了巨大业绩贡献。由于可售项目屈指可数,今年汤臣不得不再次押宝汤臣一品,支撑公司销售收入。不过一共才两百余套的房源,能卖多长时间呢?”

某知名研究机构给时代周报独家提供数据显示,2009年汤臣一品售出55套房源,成交均价在103817元/平方米,低于“邻居”中粮海景壹号110198元/平方米成交均价。其中,A栋成交5套房源均价在13.5万-16.6万元/平方米,有两成左右涨幅。C栋成交36套为低区房源均价仅为9.3万元/平方米,最终拉低总体均价。

进入2010年,汤臣一品悄然涨价。截至5月13日汤臣一品今年成交了11套住宅,其中最大户型597平方米成交了7套,而去年以432平方米“小户型”豪宅居多。总体成交均价达到15.9万元/平方米,比去年的成交均价增长了52.9%。

4月29日汤臣一品成交19楼一套房源,这套面积597平方米豪宅售价突破亿元,为1.13亿元,销售均价达189125元/平方米。汤臣一品成交单价再次创出天价,超过去年11月份底一套16万元/平方米成交单价。

楼市成交量大幅下滑,汤臣一品却岿然不动,引人关注。不过,同时,关于汤臣一品提价捂盘惜售的声音也传了出来。

时代周报记者以购房者身份致电售楼处。销售人员表示:“需要填写一张登记表,包括姓名、电话、公司名称,等负责人审批同意之后才能看房。”

“汤臣一品试图在控制销售。卖的价格太低不行,卖的速度太快也不行。他们很矛盾的。” 德佑地产某门店负责汤臣一品一手销售代理的负责人张先生向时代周报记者透露,汤臣一品在上海是绝版资源,卖一套少一套。去年卖得太好了,如今没有任何降价,而且随时都在准备涨价。“现在431平方米房源均价在15万元/平方米左右,597平方米房源均价在20万元/平方米左右。”

值得注意的是,在新增项目上,汤臣也开始有所作为。直到去年4月份,汤臣开始再次拿地,通过收购获得了浦东148万平方米土地,以解“土地饥渴”,其中包括80万平方米高尔夫球场用地、68万平方米住宅用地。

时代周报记者发现,汤臣在年报中明确提及土地储备是在2005年年报中,此后几年都没有再作清晰介绍。当时汤臣土地储备面积为90万平方米。2006年到2009年间只开发了汤臣湖庭花园,用掉约5万平方米。

加上去年收购的土地,保守估计,汤臣的土地储备约233万平方米。不过,相比而言并不丰厚。同样是上世纪90年代进军内地,新鸿基地产在内地土地储备880万平方米,其中截至今年3月份仅在上海发展中物业土地面积达71.5万平方米。

陈立民向时代周报记者强调:“汤臣目前土地储备量也就是一家中小型开发商体量。虽然体量小但土地价值大。”他算了一笔账,以容积率为1计算,汤臣可以开发200万平方米建筑面积,目前汤臣别墅和公寓价格在5万-10万元/平方米之间,如果以8万元单价计算,这些土地可为汤臣带来1600亿元收入。

对于吃老本嫌疑和土储告急,李庆对时代周报记者表示:“一直以来,汤臣在不断物色新地块和新项目。在土地储备方面,将在适当时机选择中国具备增长潜力的城市拿地。”据悉,去年9月份汤子嘉分别考察了北京、天津、成都等地。“只是目前还处于考察期,哪些城市暂时不方便透露。” 李庆说。