周长青戴德梁行 戴德梁行回顾2016年:成都零售市场灵活调整 文旅商业将继续发热

1月11日,全球领先的房地产服务营运商戴德梁行举行了成都2016年终新闻媒体发布会。会上不仅回顾了2016年成都房地产市场的发展情况,同时对2017年成都房地产市场发展做出了展望。

戴德梁行成都2016年终媒体发布会现场

楼市政策翻涌沉浮 住宅市场波澜不惊

自2015年以来,“去库存”成为我国房地产市场发展的主基调,伴随去库存而来的利好政策和供给侧调整,助力了2016年成都住宅市场的成交量与房价上涨幅度相比2015年出现反弹式增长。从2016年末数据来看,成都录得商品房成交面积992.

01万平方米,同比15年末增加23.11%,房价径直上涨11.95个百分点。尽管其中经历了两次限购政策调控,使得成都住宅市场成交量在2016年收尾之际有所回落,但最终数据表明,成都住宅市场时隔六年再次出现了供不应求的火热局面。

短期内,在限购政策调控下成都传统住宅房价将逐渐回归理性平稳增长,其供应或将放缓。而政策调控之外的公寓市场则将突显出较为强劲的表现力,目前成都热点区域内公寓房价延续了政策调控前的热度,且成交增长趋势明显。

需求导向下,2017年成都住宅市场将迎来众多公寓项目的集中入市,以分布在南延线热点区域的居多。在特定的政策背景下,市场对公寓的接受度和关注会明显增加,预计公寓价格与传统住宅的差距将进一步缩小,此外,在需求越发多样化的时势下,公寓类产品的类型也会进一步细分和丰富。

需要关注的是,尽管特定的政策背景会刺激公寓市场阶段性需求增加,但公寓产品与传统住宅在使用功能和舒适度方面存在的差距仍需改善和提高。 

长远来看,传统住宅仍是支撑市场需求的主力,随着成都大力推进国家中心城市建设的进程,成都住宅市场将迎来更多发展机遇。一方面,从2016年成都大宗交易成交情况来看,8宗大型物业交易涉及3处住宅项目被收购,投资资本的活跃体现了买家企业对未来成都住宅市场的看好;另一方面, 2016年成都新添四家大型优质房企,并在土拍市场表现活跃。

从2016年成都土地拍卖情况看来,主城区成功拍卖的52宗土地宗近半数以溢价成交,地王频出,最高溢价达300%,一定程度反映了大型优质房企对成都住宅市场发展的信心。因而对于未来成都住宅市场的发展趋势,我们仍持乐观看好态度。

戴德梁行成都公司总经理 张裕鹏

成都零售市场灵活调整 文旅商业将继续发热

2016年,成都零售市场在平稳发展的基础上进行调整和吸纳,尽管年内主城区新增三个优质零售项目,但由于新增项目招商效果较好,并未给成都零售市场空置面积带来扩增的影响。截至2016年末,成都优质购物中心空置率较去年同期小幅下降0.33个百分点至8.23%。

租金方面,成都优质购物中心近两年均处于平稳发展状态,起伏不大,而个别新入市的项目位于非核心商圈,租金水平低于核心商圈,使得全市优质购物中心首层平均租金同比去年末下降3.25个百分点至695.09 元/平方米/月。

品牌方面,化妆品在2016年的成都零售市场扩张趋势明显,不仅丝芙兰、屈臣氏等化妆品集合店遍地开花,悦诗风吟、伊蒂小屋等化妆品门店也有增设,而IOPE、HERA、雪花秀、Fresh、Whoo、TOMFORD等高端护肤化妆品牌纷纷在优质商业项目设柜或开设门店。

值得一提的是,随着方所、one page等书店在成都购物中心的成功经营,商场配套书店模式迅速在成都走开, 2016年全国首家跨界阅读主题餐厅言几又见亮相成都来福士,新华文轩与九方签署合作协议将打造城南最大阅读主题文化体验中心。

对于接下来的市场走势,戴德梁行成都公司商业地产部董事钱峰女士认为:2017年成都零售市场在品牌调整上将趋于个性化定向招商,且随着文旅商业的持续发热,具有特色的本土文创品牌入驻购物中心的比例将有所提升,使得零售商业市场分化的需求逐步得到填充和拓展。

此外,从2016前三季度成都社会消费品零售总额数据构成来看,互联网零售在2016年虽保持28.4%的高增长,但增幅同比去年同期下浮19个百分点,增速放缓明显,而2017成都经济发展政策的主基调是“用实体经济支撑国家中心城市建设”,在此背景下,实体商业有望复苏。

2016成都甲级写字楼租赁市场华丽收尾 2017年租金将维稳

2016年,成都甲级写字楼累计净吸纳量为186,850平方米,同比去年末增长49.38%。其中天府新城全年累计吸纳104,631平方米,同比去年末跨越式翻涨297.85%。值得一提的是,今年甲级写字楼市场仅二季度有一新增项目入市,2016年度成都甲级写字楼市场多是在原有存量基础上进行调整和吸纳,可见吸纳潜力仍有继续深掘空间。

租金方面,全市甲级写字楼平均租金同比去年末下降1.24个百分点,天府新城租金与去年持平,人民南路甲级写字楼平均租金同比去年末增长2.03个百分点。尽管全市平均租金在2016年有所下降,但区域内的个别物业品质颇高、管理服务水平前卫的高端优质写字楼项目租金一如既往持续保持增值和上涨,拉动该区整体物业竞争水平。

戴德梁行成都公司总经理张裕鹏先生认为:2016年,南延线区域的天府新城得益于“菁蓉•高新人才计划”计划政策的鼓励,租赁市场表现抢眼。新兴商圈天府新城的火热,刺激各区域甲级写字楼竞争趋于白热化,促使其他区域内竞争力稍弱的项目加大租金折让力度以挽留优质租户。

这是2016年末成都甲级写字楼租金下降的重要原因。然而从近年的数据来看,成都甲级写字楼租金自2012年以来的下降态势逐渐缓和,全市平均租金渐接近触底水平,预计2017年成都甲级写字楼租金很难再有大幅度降低,仍会维持在一个相对稳定的状态。

从行业分布来看,除金融、高科技、专业服务等甲级写字楼传统租户外,2016年教育、医疗、交通类企业入驻成都甲级写字楼的数量增加,或将改变写字楼租户分布格局,使得成都甲级写字楼租户类型开始呈现多样化。而从入驻企业资本性质来看,2016年内资企业入驻甲级写字楼的比例提升,大型跨国企业在蓉投资趋于严谨,预计2017年内资企业将成为成都甲级写字楼最大主顾。