惠州谭少群 谭少群:福星惠誉的理性

开发商要放平心态,把钱拿回来才能抄底,如果你卖不出去的话你就没有办法抄底。

在房地产市场调整的时候,更多的声音是市场的整合。在大多数理解当中,那些疯狂进行着区域扩张的企业显然对本土企业产生了剧烈的冲击。于是在大多数时候,地域性的房地产企业对行业的认知与理解,可能是他们在大鳄的夹缝中寻找生存空间,甚至做大做强的重要基础。

区域性的龙头房地产企业所表现出来的特性当然是足够的灵活。有时判断中国房地产行业整合的重要思考点也许在于,在一个扩张性的市场竞争当中,低成本、灵活性更高的中小房地产企业,是否真的没有了生存空间。武汉福星惠誉房地产有限公司总经理谭少群先生对市场的理解也许能让我们从另一个角度去思考问题。

以下为观点地产新媒体对谭少群先生的采访实录:

观点地产新媒体:怎样看待2008-2009年中国房地产行业所经历的如此巨大的转折?您对此次转折过程当中,印象最为深刻的事件是什么?

谭少群:2008年,对于全世界是不平常的一年,对于中国也是不平常的一年,对于中国房地产业而言更是不平凡的一年,经历了2007年的超速发展,2008年房地产开发商经受了严峻的考验。08年以来,由于国际金融风暴和国内经济衰退的影响,居民的消费信心被抑制,房地产业正在面临着“市场交易萎缩、开发商资金紧缺”的非常时间,短期内房地产市场很难恢复。

2008年,我国房地产市场观望情绪浓厚,需求持续低迷。全国房地产销售面积和销售金额双双下降,而调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。

进入09年,整个市场在国家的经济刺激大背景下有回暖趋势,现在政府在救市,其实不在于救房地产企业,而在于救经济。一个企业如果不做战略的话,实际上就相当于赌博,开发商要放平心态,把钱拿回来才能抄底,如果你卖不出去的话你就没有办法抄底。这次印象最深的是万科这么大的企业在变化的市场中能够快速、果断、准确的调整,十分灵活。

观点地产新媒体:是否认为当前的房地产行业在复苏?对当前的市场,还有何种担心?

谭少群:这次回暖主要受益于国家的宏观经济刺激政策和楼盘实质降价,政策利好作用发酵,积压的刚性需求释放,成为这一轮行情的三大推动器。虽然有虚假按揭、自导自卖等丑闻,但居高不下的成交以及房企的销售收入数据来看,楼市回暖货真价实。

主要的担心是市场是否已经完成调整,进入成熟、理性发展,泡沫是否被挤掉。作为一家百强企业,保持稳健,实现可持续发展是我们的目标,我们也希望市场不要大起大落。

观点地产新媒体:在此次房地产行业调整过程当中,有人认为房地产企业的应对策略具有滞后性,您是否这样认为?为什么?

谭少群:应该说有些企业反应迅速,有些企业反应迟缓,这是和每个企业的自身素质和实力相关系的。在急剧变化的年代,许多清醒的房地产企业开始“以变应变”。2009年,尽管信贷紧缩局面有所松绑,市场快速回暖,但这种急剧的起落变化依然给人许多不确定性、不安全感。

所以,那些强调风险控制,放缓投资速度,提高内功,以品牌建设、压缩成本、战略合作的房地产企业的应对就比较及时有效。作为一家成熟企业,不仅是要做大,更要做强!外在环境的变化是很正常的,关键是企业自身的内功和实力。有竞争力、综合实力强的企业在应对危机时也更加快速和理性。

观点地产新媒体:当前的房地产行业是否出现了一些过热的迹象?如何看待当前房地产市场的供需状况?

谭少群:从“百日巨变论”到现在房企普遍度过危机,包括股市反弹对上市房企形成强力支撑,都与天量信贷密不可分,据统计,今年前6个月我国新增贷款规模已超过7万亿元,提前超额完成全年5万亿元的新增贷款目标。整个房地产行业经历了从成本上升、房价下降、销售迟缓,到开发企业资金危急,土地流拍的重重考验,如今终于迎来了有些久违的房屋热销、房价稳中有升、资金链逐渐宽裕,以及土地市场需求重现的复苏景象。

2009年的中国房地产行业注定是动荡的,它的走势可能会让早前的各家预言纷纷落空。

然而,仅仅通过交易税费以及信贷政策的支撑,楼市复苏显然不会持久,绝大多数房企低价回笼资金的目的达到后,也不可能长期大幅降低利润倾销,买卖双方的矛盾就此产生,至少在价格上,企业趋涨心态将受到抑制。未来的市场发展有一定的不确定性。

从长期来看,楼市的真正回暖有赖于两个主要根本推动力:中国实体经济的整体复苏以及房价的合理回归。楼市真正的坚挺需求仍然在于刚性购买。不过,由于中国的城市化进程还有很长一段路要走,加上人口的庞大基数、土地资源稀缺、投资购房的传统观念,未来相当长的时间,刚性的需求都将十分坚挺。

市场在经过一段时间调整后将会步入一个健康稳健发展的正常轨道。长远看来,对于有实力的企业来说,存在巨大的发展机遇。

观点地产新媒体:是否认为在未来一段时间内,市场还会有更大的调整,企业本身的应对策略是什么?

谭少群:对于房地产市场来说,压力依然巨大。总的来说,房地产只是国民经济的一部分,而全球经济疲软的次生灾害,不能不影响到购房者的信心和荷包,相对于对经济发展U、V、W、L等走势的预测,如果运用到楼市来看有可能的是波动发展,并且,由于住房问题的民生特性,以及城市化初级阶段地方政府的利益诉求长期存在,这种博弈

将导致中国楼市在今后5年甚至10年内,依然会表现出起伏的波段发展特征。企业管理应该注重在价值创造和风险管理之间实现动态平衡,特别是在行业步入调整期的今天,注意风险管理,稳健经营比快速扩张更重要,要苦练内功,追求有质量的增长。

要建立一套完善的管理体系,具有较强的抗风险能力和市场应变能力。外在环境的变化是很正常的,关键是企业自身的内功和实力。在激烈的竞争中,表面看来是危险的环境往往对有竞争力、综合实力强的企业是个发展的机会。

福星惠誉的企业管理注重在价值创造和风险管理之间实现动态平衡,特别是在行业步入调整期的今天,公司领导层一致认同风险管理比价值管理更重要,稳健经营比快速扩张更重要,确立了全面提升公司核心竞争力为根本出发点和落脚点,苦练内功,始终追求有质量的增长的发展观!