九眼桥就把 再造一个九眼桥

在2016年~2017年的这波楼市牛市中,相对于简单的住宅产品,商业地产的想象空间更大,但是想要支撑起这个想象空间,却需要更多敏锐的洞见。

商业地产黄金时代暮色降临

在这几年的成都市场房地产市场上,商业地产一直是一个让众多的开发商和投资者又爱又恨的话题,一方面是成都高企的商业地产库存去化的难题一直没有得到根本性的解决,另一方面是商业地产带来的丰厚回报随着城市的发展和消费水平的提高增长迅速,如何在这两个矛盾的市场现状中找到切入点就成为了开发商和投资者们最感兴趣的话题。

在传统的房地产市场中,商业产品的投资价值是远远高于住宅的,有“一铺养三代”之说。这是不同物业的本质和社会分工所决定的,商业地产物业在和住宅物业同样享受区域发展带来的物业增值的同时,依靠出租进行商业经营活动带来的租金,可以形成稳定并且成长空间极大的现金流收益。在中国改革开放之后,巨大的人口红利和经济增长带来的消费需求得到释放,推动了商业,尤其是零售市场的快速发展更是推动了商业地产的一个长期繁荣时期。

人满为患的百货商店成为上一辈中国人对零售对深刻的记忆(图据网络)

根据中国统计年鉴2013年发布的数据,中国的年社会消费品总额就从1978年的1558亿元增长到商业地产的黄金年--2012年的210307亿元,平均每年的复合增长率均在15%以上,这是商业地产充分发展的30年。以零售为主的商业在长达34年的时间里,主导了中国的商业地产市场,市场的快速增长让商业地产在那个时代成为了稳赚不赔的生意。

那么是什么造成了商业地产目前的窘境呢?

两大原因成商业地产停滞元凶

首先,在三十余年的高速成长中,人民群众的物质需求不断得到满足,消费潜力不断被挖掘,在2012年以后,以零售为主导的商业市场开始洗牌,根据知名咨询机构麦肯锡发布的2016年中国消费者调查研究报告指出,在2015年中国消费者收入提高后选择在零售产品的重要品类--食品上的消费从2012年起下降了30个百分点至46%。

在零售行业的大量消费洼地被填平之后,零售消费行业的窗口期自然关闭,造成了过去过分依赖零售行业发展的商业地产行业的增长速度减慢。

居民在收入提高后首先选择增加食品支出的百分比下降

(图据麦肯锡《中国消费者调研报告》)

第二,异军突起的线上电商抢占了原本属于线下实体零售的“生态位”,加剧了实体零售业的落潮,顺带也影响了建立在零售业高速增长基础上的商业地产市场。在研究机构TalkingDate的《2017年新消费趋势洞察报告中》,网络零售业态对零售市场的增长贡献率达到40%,45%的零售企业已经开始开展互联网零售业务。

在市场大盘无法短期内跃进的大前提下,电商凭借成本优势不断蚕食实体零售行业的市场份额,这是一个难以逆转的大趋势。

中国社会消费品零售额增长情况(图据TalkDate《新消费趋势洞察报告》)

在这两个市场的本质趋势的夹攻下,中国的商业地产行业逐渐结束了黄金时期,进入了盘整期。即便是成都这样一个“消费大城”,其商业地产市场依然无法逃过宿命,从2015开始进入一个漫长的盘整期。

实际上,对于一个着眼于长远的市场来说,短暂的平静期并不是坏事,只有思考了未来的路怎么走之后,这个市场才会获得长足的进步,才会进入一个新的状态。

娱乐消费狂欢引发新思考

所幸,在经历两年的痛苦摸索之后,成都的商业地产重新焕发生机,新的可能性不断出现,而娱乐和商业的结合正是这些可能性中耀眼的一员。

在《2017年新消费趋势洞察报告中》指出,90后消费群体在休闲娱乐型业态上的消费占比已经达到39.5%,休闲娱乐已经取代衣服鞋帽成为这类消费群体最大消费支出。这是马斯洛需求理论在消费领域的具体体现,即在满足生存型消费和发展型消费后,市场的增长点开始进入享受型消费市场,这在各个领域都有所体现。

90后消费者消费品类分布(图据Talking Date《新消费趋势洞察报告》

例如,在构成娱乐消费重要组成部分的电影院线领域,从2012年开始到2016年年末,票房收入从164亿元在4年的时间内达到455.2亿元,增长2.77倍;中国好声音、中国有嘻哈等娱乐综艺节目收视率居高不下,屡屡创造电视广告价格记录;健身俱乐部数量从2008年的2700家,增长到2015年的4500家……

在实体零售行业萎顿的同时,休闲娱乐类产业的快速崛起已经成为不可阻挡的趋势,而这类产业与商业地产的契合度丝毫不低于实体零售行业。

与传统的实体零售行业相比,注重体验的休闲娱乐产业在租用商业物业时品类更多、需求的面积更大、承租时间更长、承租能力更强。实际上,在各类购物中心中,这类体验型业态已经开始逐步取代部分零售业态成为主流,根据CBRE发布的2016年成都房地产市场报告,2016年成都的休闲娱乐类品牌数量增长速度达到82.5%,增长速度惊人。

名声在外的成都九眼桥酒吧一条街(图据网络)

更应该注意的是,成都这个城市相对于其他一二线城市独特的慢生活文化也让这里更适合娱乐业态的生长。春熙路、内双楠、九眼桥、玉林等休闲娱乐集散地不仅在成都的影响力举足轻重,甚至在全国都有足够的知名度。

城西南高速发展留空白

在今年的成都房地产市场上,主城区的土地在土地拍卖中,主城区土地屡屡创造新的土地价格记录,在4月6日的土地拍卖中,位于城西南区域的红牌楼的一宗土地以17200元/㎡的价格拍出,成为成都土地市场历史上成交价格最高的土地,而价格第二高的土地同样出自于城西南的武侯新城板块。

成都自来有“西贵南富”的说法,成都西南的房地产价值在这一轮板块轮动中站上了巅峰。而作为联通红牌楼、外双楠、武侯新城等多个区域的核心位置的内双楠,内双楠就成为整个区域最适合做商业的区域。

根据锐理统计的数据,2010~2016年的6年时间里,内双楠板块快速成熟,整个板块的成交住宅达到15万套,其中高端产品达到6万套。在6年的快速发展中,内双楠板块的流入人口就接近50万人,整个区域的消费能力已经达到了可以支撑大量商业物业的地步。

实际上,这个区域在过去的发展中,虽然城市发展程度高,但是因历史原因在商业发展上较为落后,整个区域的商业地产仍然以竞争激烈、风险较大的零售业态为主。而这个区域的强大的商业潜力依然未经发掘,作为对这一点的有力证据,伊藤洋华堂双楠店在开业之后多年来一直是伊藤洋华堂单店收入最高的“店王”,根据伊藤洋华堂公布的数据,伊藤自1999年进入成都以来,6家店总计盈利17.

69亿元,伊藤双楠店贡献了14.59亿元的利润,占全部利润的82%,成为带给伊藤洋华堂这个来自日本的百货品牌的“摇钱树”。

伊藤洋华堂双楠店占伊藤在成都利润总额的82%(图据网络)

金科·双楠站的跨界思维

同时,整个西南区域内依然缺少足够有分量的休闲娱乐集散地,这对于一个地价居于全市最高,未来定位为高端居住区的成熟居住区并不会允许这样的问题长期的存在。而曾经因少陵路Muse、88号、RIO、本色等酒吧的进驻成为过成都娱乐休闲热点区域的双楠,在这样的市场变化下,又将迸发新的活力。

金科双楠站项目效果图

针对市场的大环境和内双楠-西南城区的小环境,一个填补市场的产品恰逢其时地应运而生--金科·双楠站将以娱乐和地产跨界为思维,定位为一个以打造“成都娱乐潮圣地”为核心诉求的商业中心。

10月27日,金科·双楠站招商成果发布会在成都文青圣地--西村艺术空间召开。

在这场招商成果发布会上,艺人俞灏明先生以文和友小龙虾股东、“明星老板”的身份重磅亮相,现场“迷妹”们尖叫不断,现场气氛很快达到“沸点”。

在活动中,金科·双楠站项目负责人张宝龙先生在演讲中表示,目前,金科·双楠站的招商进驻率已达95%,几乎满铺开业,在如此多重量级的娱乐、餐饮、休闲品牌的助力之下,金科·双楠站未来将成为区域性的餐饮、休闲、娱乐一站式中心。

金科·双楠站项目负责人张宝龙

俞灏明先生以明星老板的身份与几位行业大咖畅聊,认为这个金科·双楠站拥有成为成都最具代表性的娱乐地标的潜力。

明星老板俞灏明与众位大咖盛赞金科·双楠站

明星老板俞灏明与行业大咖共同开启金科·双楠站

同样是在这场发布会中,金科向全成都商业地产界展示了他们强大的招商运营能力和对商业地产的独特思考。

“1 8 3”立体商业模式:(1个明星主力店 8大国内一线娱乐品牌 3大空中产品)成为亮点中的亮点。

文和友老长沙龙虾馆作为明星主力店,全国知名的SPACE BOX、苏荷、事外、后海、守望、金宸、保乐力加、小龙坎等8个全国著名品牌作为中坚力量,同时还有九牛城、鱼的门、冒椒火辣、觉岸寿司烤肉盯等20余家餐饮娱乐商家;金科圣嘉酒店、创客SOHO、高端单身公寓3大空中产品作为补充。

几个名声在外的休闲娱乐品牌极好地填补了区域的空白,让城西南的夜生活愈加丰富。而在休闲娱乐业态的人气保证下,以来自长沙的文和友小龙虾和本土著名火锅品牌小龙坎为代表的各类餐饮业态也将获得客观的客流,并反哺休闲娱乐业态。

长沙文和友小龙虾

SPACE酒吧

在金科的规划中,金科双楠站依靠其得天独厚的地理位置和精确而有说服力的商业模式,在未来将成为与九眼桥、兰桂坊等区域分庭抗礼的娱乐中心,而从发布会召开之后业界的评价来看,这样的底气并非凭空而来的。

对于成都这个乐于消费的城市来说,商业是一个永远都值得深入研究的主题,同时也是一个不断变化发展的动态市场,在这个市场中,房企只有深刻洞见市场规律并果断插入转瞬即逝的时机才能够将商业产品做到极致。锐理认为,金科双楠站在这两点上都做到了相当的高度,而金科·双楠站的一炮而红也将成为未来研究成都商业地产发展的一个很好的样本。