余浩经纪人 房产中介随意收费乱象:信息不对称 经纪人看人索价
从2.7%到1%,房产中介的中介费到底是多少?即使买了两次房,北京市民韩晓玲仍然不清楚。
“其实,说中介费并不准确,不过到底有哪些收费类名,也没人和我说过,可能连中介自己也说不清。”韩晓玲说。
在购房过程中,房产中介帮助购房者办理手续,是很多购房者会选择的服务。各家中介公司都收取中介费、服务费这两笔费用,基本上价位相差不多。然而,办理一笔贷款,中介公司该收多少钱?并无明文规定。此外,中介费本身弹性很大,不少经纪人“看人索价”,购房者并不清楚收费标准。
“此次国家发改委、住房和城乡建设部专项检查重点查处的八项行为都是非常有针对性的,其中涉及的现象,多是在中介市场上出现比较多的、比较典型的。规范标价行为稳定市场预期,是此次专项行动比较重要的一个作用。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥在接受《法制日报》记者采访时说。
各种费用说不清
今年年初,韩晓玲曾在北京市丰台区购买了一套90平方米的二手房,当时商定的中介费是房价的2%。
签完购房协议后,韩晓玲认为中介费有些高,提出让中介公司“让一些”。经过一番讨价还价,中介公司降了6000元。
二手房买卖交易手续复杂,涉及部门多,包括中介、公证、银行、评估、担保等,办理按揭贷款所需的各项手续也颇为繁琐,所以买卖双方都会委托中介办理。
记者查阅资料了解到,2015年年初,国家对二手房买卖交易中关于中介居间服务费的收费标准已经取消,由市场定价。
那么,在现实中,中介经纪机构又以哪些名目收取费用呢?据一位业内资深人士介绍,房产中介的收入主要是服务佣金,目前中介服务佣金普遍为2%。对于房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。
上述业内资深人士表示,“交易中涉及的评估、银行等对口机构,因为存在利益关系,对于中介这类能批量提供客源的渠道有优惠政策,而对于个体散户则是按照中介收取的价格执行,中介通过‘吃差价’赚取客户的费用”。
“天下没有免费的午餐,除各环节收取的基本费用外,其实中介更多的利润空间来源于各种代办手续费。”在北京某大型房产中介公司担任门店店长的业内人士对记者说。
按照国家有关规定,房屋中介费的收取应该注意:房屋中介已经服务收费后,不能就同一笔交易再次收取咨询费;办完过户手续之后才能收取服务费,服务费原则上由买卖双方平摊,也可按买卖双方约定的分摊办法执行;服务活动中涉及政府机构收取的税、费不包含在服务费中。房屋中介提供服务应明码标价,并由客户自愿选择,不准强制和诱导客户。
值得注意的是,近期各地对房产中介的监管规范力度有明显加强趋势。比如,10月27日,深圳市市场和质量监督管理委员会组成了13个检查组,对深圳市42家房地产中介机构及其上下游关联企业进行了突击检查。此次检查不仅基本覆盖了当地的大型中介,而且不同于以往纲领性的规范,深圳市场监管委对房产中介提出了十余条具体的业务规范内容。
无独有偶,此次针对商品房销售明码标价的专项检查,其检查对象也包括房地产中介机构。对此,易居研究院智库研究中心总监严跃进认为,近期监管层针对房产中介的整顿很有必要,因很多违规的业务都是部分中介盲目创新导致的。尤其是一些互联网中介平台,此前在很大程度上游离于监管之外,导致不少资金违规流入楼市,造成了楼市资产泡沫的扩大。
为何敢顶风作案
今年8月,住建部、国家发改委、央行等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,其中就明码标价问题进行了明确规定。
两个月后,北京市发改委对该市房地产市场在售楼盘、中介门店的价格行为进行执法检查时,仍发现多家房产中介存在谎称政府定价、未明码标价等若干价格问题。
在《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》作出明确规定后,为何仍有顶风作案者?是落实不够还是房产中介无人监管?“市场上有两类二手房,有的是着急要卖的,出售价格是真实的。还有相当一部分只是在试探价格,比如说这个房子就值100万元,但是要标110万元,标价者并不着急出手,而是不停地试探,这种情况与市场的状态有关系。”赵庆祥向记者介绍说。
“明码标价问题成为房产中介痼疾,除了违规的因素外,房源不足使得供小于求的矛盾依然凸显,即市场需求比较强烈,使得中介或房企也有违规的动机。”严跃进向记者分析说,“从实际情况看,一般实际报价要比中介门店展示的房源价格高出10%。此类作法使得购房者显得比较被动,但又会采取忍气吞声的方式来回避。”
不过,赵庆祥则向记者道出了这样的问题:“《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的下发,是近年来国家针对房产中介机构,参与部门最多、力度最大的一次整治。相关一系列的专项整治比较受重视,明码标价只是其中的一小部分。应该说,‘意见’作为一部规范性文件,治理措施比较强、力度比较大。但是目前相关执法检查队伍不是特别健全,地方也没有出台细则,并没有真正把这件事当作一个头等大事来落实。”
“房地产经纪公司在工商部门登记的数量,全国超过了12万家,北京有18000多家,当然包括分支机构,这么大的量怎么去检查?有的是属于大公司的路边门店,这种比较好检查。有的却是在写字楼里,要对此全面检查的话,执法成本非常高。”赵庆祥说,“而且,对于网签价格、出售价格、客户报价来说,很难确定哪个是真实的价格?”
有社会舆论认为,信息不对称是价格不透明难以消除的主要原因。
“比如说线下地产中介官网挂出来的房源,价格至少低于实际水平5%,目的是低价吸引购房者。”房产律师周宁向记者介绍说,信息不透明不仅对购房者是一个风险,对中介公司也是,越是不透明的地方越容易产生经纪人的非正常操作,常见的‘黑单’、中介经纪人个人赚取差价就出现在该区域,也造成了中介公司的损失。
对此,北京大学房地产法研究中心主任楼建波向记者介绍说,有关方面从2010年就开始提到信息披露问题,“现在的信息不对称,一般就是中介有多少套房不明说。根据目前的规定,有多少房子必须要公示出来,但是现在存在不好监管的问题。因为很多中介机构会说‘现在只有这一套房,你爱要不要’。这样的情况很难监管”。
要想让中介落实明码标价,严跃进提出两点建议:一是要让房东签订销售房屋的协议,这样价格就比较固定;二是要让中介主动寻找唯一房源,标识唯一房源和固定售价,就更能获取购房者的认可。
