养老田军 田军:金融距离养老地产有多远?

一个好的养老地产项目,应该是"专业的地产商 专业的投资商 专业的为老服务的运营商"的组合,才能缔造出一个完美的项目。

养老地产具有投资回报期长与投资成本高的特性,其融资模式与盈利模式也备受关注。养老地产不仅要注重适老化住宅设计,还要注重适老化的综合配套,关键是能提供适老化服务。其盈利模式和后续的为老服务的运营更是关键。

养老地产的风险主要包括政策风险,是指政策的不可抗力、项目审批延误等;法律风险,主要是指合同、担保及法律法规文件的变化等;金融风险,主要是指利率、通货膨胀等;建设风险,主要是指资金短缺、设计施工方面的技术风险,项目组织管理的不足和失控,融资成本的增加等;运营风险,主要是指管理经验、运营商能力等;市场风险是指收费和收益不足,公众对项目及产品的需求发生变化以及医疗、休闲娱乐等服务供应和价格发生变化等。

因为养老地产的上述特性,所以当前国内养老地产项目的融资渠道虽然较多,但路径依然狭窄,盈利模式也呈多样化态势。融资问题已经成为制约养老地产项目发展的一大瓶颈。养老项目的开发企业往往很难获得银行贷款;股市融资大门难开、民间融资的成本又太高,而养老地产的特点,决定了国内私募基金投资进场时间目前尚不成熟;保险资金和政府引导型产业投资基金以及外资基金有望成为养老地产重要的融资渠道。

基金青睐的3个核心要素

第一:要有切实可行的盈利模式分析。项目要有清晰的盈利点,每个盈利点要有严谨的财务模型支持。财务模型中物业的盈利以及后续为老服务的赢利数据要具有可操作性,这需要前期下大力气做好市场调研。纯粹漂亮的财务模型吸引不了精明的基金投资公司和投资经理。

国内主流的养老地产盈利模式主要包括销售、持有、销售与持有并存3种模式。销售模式:包括产权销售和会籍销售。如果开发商不介入后期养老服务,老年人在入住后恐难以享受到相应的养老服务,老年住宅可能仅仅成为营销的噱头,也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。

持有模式:设立一定的入住门槛,然后采取按月收取服务费的形式运作项目,开发商实际上兼任了运营商角色。实际上,采用持有型模式的开发商收回成本并盈利,更多的是依靠增值服务。

持有加销售模式:养老住宅也具有附加产业链价值高的特点,因此开发企业还可以将持有和销售按照合适的比例配置,既有效缓解开发商的资金压力,还可以让消费者不再为后期配套服务的运营等方面担心,从而解决了资本投入与后期盈利的问题。

第二,在充分考虑老年消费者多元化需求的同时,要做出自己的特色。养老地产的项目定位非常关键,要针对项目的特色准确地做出客群分析。

在这一过程中,要准确地掌握老年人的生活习惯和思维方式,社区应以老年功能为中心,配套应该生活化、多元化。优质的老年地产项目,需要整合老年人生理和心理研究、医疗配套设施、健身活动场所、老年大学、老年娱乐场所、老年运动场所等多种资源,形成完善的产业链。根据项目的地理位置,拥有资源和不同的定位判断老年人群的需求,营造出项目自身的特点,是以养老养生为主,还是以医养为主?还是其他?

第三,建立支撑硬件机构的服务体系并打造具有可复制性的为老服务模式。为老服务的内容及运营服务商是养老地产项目成败的关键。

养老地产项目运营商需要具备持续的运营能力。养老地产项目收回成本并盈利,更多的是依靠增值服务。

针对养老地产养老服务运营部分,建议采用专业公司管理模式来进行养老地产的日常运营管理,这种管理模式构建专业化水平高,服务体系完善,内容涵盖家政、餐饮、生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询等方面。通过专业化的分工,构建专业的服务体系,从而提升服务品质。

谁更适合养老产业

在介绍下面的内容之前,有必要先解释一下私募股权投资基金的概念:私募股权投资(Private Equity)简称"PE",是指对非上市企业进行的权益性投资,并以策略投资者的角色积极参与投资标的的经营与改造,通过上市、并购或者管理层回购等方式,出售所持有的股份来获利。

PE投资的特点是高收益伴随着高风险,股权投资的收益十分丰厚。股权投资以出资比例获取公司收益的分红,一旦被投资公司成功上市,股权投资基金的获利可能是几倍或几十倍,如被投资企业最后以破产惨淡收场,私募股权基金也可能血本无归。

当前股权投资基金主要来自公司养老年金、公共养老基金、捐赠基金、基金会等机构投资者,银行控股公司、保险公司和投资银行等金融机构以及富裕的家族、个人和其他非金融企业。它的大力发展势必为上述金融机构和机构投资者提供更广阔的投资渠道,实现资产的保值增值。

目前,基金投资有一个比较显著的变化,就是投资行业趋于多元化。从投资行业分布看,2010年股权投资完成的363起投资案例中,生物技术/医疗行业以55起投资交易成为年度最热门行业,接下来是清洁技术、机械制造、食品和饮料、互联网、连锁及零售、房地产等行业。

一般来讲,基金投资的周期(扣除退出期和清算期)为5年左右,而养老地产的高投入、投资回报期基本都在5年以上,这样和普通商业性基金投资的回收周期会有较大的差异,也决定了商业性基金投资养老地产项目的不可行性。但是一些政府引导基金和国外基金的投资回报期较长,可以到8~10年,甚至更长。这样的投资周期与养老地产项目7年左右的回收期正好吻合,也决定了双方结合的可行性。

目前中国养老产业还处于早期发展阶段,但相信随着老龄化社会的发展,养老产业的社会需求将迅速增长。在养老服务社会化、养老设施集约化以及养老服务高端化的整体背景下,老年住宅需求将会出现井喷现象,老年住宅增长将保持在10%左右的较高水准。巨大的投资潜力会吸引越来越多的私人投资者及开发商进入。