顺德周成 周成专访:顺德楼价的飚升与反思

       2007年,顺德楼市迎来了前所未有的楼价景象,房价不断看涨,中心组团大良楼价一路高歌,突破了4000元/㎡,并向5000元/㎡的心理关口冲击,与此同时,乐从、容桂、伦教等地的楼价无不比例外地在上升。不少业内人士纷纷表示,“顺德楼价的上升是正常的,但是进入2007年连续性跳跃提升是大家始料不及的。”顺德楼价缘何飚升如此之快,其背后到底有些什么原因,住房困难户又如何解决居住问题,带着一系列疑问,记者于近日采访了顺德房地产商会会长周成。

一、顺德楼价上升的原因

       “近来有不少市民致电房地产商会,询问顺德楼价的问题,我们也十分关注顺德楼价的变化,从我个人看来,顺德楼价目前的上升是市场经济的正常反应。”周成会长开门见山地说。

他分析认为,顺德楼价近期上升如此之快,究其原因:

       其一、顺德原来的楼价水平低起点,由于顺德楼价是按照套内面积计算的,2006年平均楼价水平仅在3300元/㎡左右,如果按照建筑面积计算(按15%公摊计算),则要乘以85%,因此楼价仅有2805元/㎡,与周边地区尤其是禅桂差距非常大。与此相比楼价适度提高也是理性地回归。

       其二:进入2007年,上地价上涨、建筑成本上升、人防费用增加等因素,顺德楼价确确实实开始快速提升,2007年4月全区的平均楼价刚刚突破3600元/㎡,大良的均价突破了4000—4200元/㎡。一直以来顺德房地产尤其是普通住宅其实非常少炒作成份,楼价的升降是市场供求关系确定的,从上半年来看,顺德住宅市场供应量普遍偏少,而市场需求旺盛,尤其是中心组团(大良—容桂—伦教)更是如此,求大于供,楼价自然就上升了。

       其三:如果从宏观来看,顺德随着佛山“5 2”整体规划和广佛都市经济圈的逐渐融合而价值日益提升,其中交通规划建设尤其令顺德区位优势日益突出,广珠西线高速公路二期、珠二环南环顺德段、广珠城际轨道交通顺德段、一环东段南延伸线等工程都让顺德土地价值逐渐提升,因此,顺德楼价的提升还有大环境的基础支撑力。而顺德周边地区如禅桂、番禺、中山等地的楼价飚升压力同样对顺德楼价产生了飙升的因素。

       其四、外来的发展商的标竿作用也不容忽视,尤其是在新城区,万科、保利、龙光等外来品牌企业纷纷进驻,他们在工程控制、规划、园林绿化、营销等方面确实有值得学习之处。品牌的效应、高素质的楼盘、促进楼价的提升。他们建设的房地产项目素质较高,优秀的楼盘价格自然也就会高些。尤其是近期的万科新城湾畔,洋房的价格水平达到了创纪录的7000多元/㎡,但销售依然火爆,确确实实对于大良楼价以致整个顺德的楼价提升影响非常大。

图片说明:大良东区规划先行,地段优越,区域价值快速提升,是近期顺德楼价飚升的一个缩影。

二、政府对于楼价上升应以“引导”为宜

       周成会长说,近年来国家出台了不少控制房价的政策,如 “国八条”、“国六条”、“六次加息”等等,但调控房价的效果却一般,如不准建别墅地,原有批出的、正在建设的、正在销售的,文件未到,楼价已暴升。控制120平方米大面积的单位占30%以下,作为顺德人,已经进入二次置业的高峰期,在建的大面积单位因文件的出台而攀升,从而带动了整体楼价的上升。证明对于房价的控制不是光靠出台政策就可以办得到的,因为房地产是市场经济的产物,必须按照市场规律办事。

       政府应该对于楼价进行正确引导,要多运用土地、税收、金融、利率等杠杆积极调节楼价回复到理性水平。

三、政府应出台相关政策解决低收入群体住房难问题

       “楼价越来高,不少中、低收入群体就更加难以买到房了,那么如何解决低收入群体的住房难问题呢?这是摆在社会和政府目面前的一件民生大事,我个人认为:

       其一、政府可以对全区住房困难户进行全面的调查和摸底(据说这项工作正在进行),并进行科学统计和界定,制订住房困难户的标准和条件。与此同时在总结过去各街镇提供的廉价房经验的基础上,进一步吸取新加坡、香港等地的经验,合理提供居屋和公屋。2007年6月,南海建设局就透露将推出1710套低价房,其中一期将在2008年中推出。我觉得顺德也应该抓紧实施这一政策了。

       其二、政府是否能推出一些“限价房”、“福利房”的地块,由房管局、规划局、国土局等部门进行主导,拿出一些廉价地块来,进行招投标,限制最高售价,按政府界定的困难户,采用轮候制度,分批解决,同时防止富有阶层与困难户抢购廉价房的问题产生。

       其三、盘活顺德二手房市场,根据调查,2006年顺德区城镇居民人均住房使用面积37.55平方米,比上年增长0.2%,不少家庭都拥有2套或者2套以上的住宅,而且这种现象越来越多。如何盘活这些二手房,我觉得是个很重要的问题。现在顺德一手楼的价格已经是二手楼的2、3倍,但是二手楼交易仍然不活跃,主要问题在于购买二手楼不能入户,现在买二手楼的主要消费群体是外来人,他们其实在顺德创业、发展对顺德已经有了归属感,需要顺德户口并能做个顺德人。但碍于手头的资金不多,买不起新楼,买二手房又不能入户口。因此建议政府部门能重新考虑,制订标准,让购买一定面积或者金额(以评估作实)以上的外来人能够入户,让这些高素质的新移民也成为顺德人。我觉得这是个迫在眉睫的事情,政府应该引起高度重视,同时对政府界定的困难户在购买二手房时给予税收上的减免支持。

       综上所述,衣食住行是人生的大事,除了衣食,住(房屋)是最大的问题,有钱人想住好些这个是人之常情。目前在顺德通过创业致富的人相当多,对大面积、环境好的住宅有相当的需求。所以让发展商根据市场供求关系,结合规划条件所定的容积、密度发展。既有利于房地产按市场规律健康发展,也有力于创业致富者的消费选择,而且还要让目前仍处于贫困线的家庭能在全国区县经济最发达的地区之一顺德同样改善居住环境,真正享受改革开放带来的成果,共同谱写繁荣和谐的新篇章。