世茂集团许荣茂的女儿 世茂集团董事长许荣茂的资产配置艺术
在内地房企融资受堵时,许荣茂有计划的将优质资产大肆转移至境外,并通过BVI公司的系列运作,以及巧妙的财务安排下,成功实现在港红筹上市;在A股市场估值高于H股时,许荣茂又对旗下融资平台进行整合,将旗下的不同类型资产在不同市盈率资本市场间最优配置,实现家族资产的市值最大化。
世茂(专题阅读)集团董事长许荣茂
对于世茂借壳A股上市公司,以及由此展开的一系列资产腾挪,许氏家族企业的高收益逻辑是"低风险—高收益",即通过一系列股权和资金运作,使得家族企业获得了更多的项目收益。与此同时,许荣茂还实施了境外转移—将众多优质地产陆续装入其控制下的BVI公司。
因为彼时世茂集团旗下现有的世茂股份、世茂国际两家上市公司的融资能力有限,而不断的拿地扩张使得资金缺口日益加大,同时主力开发的高档物业成本也较高。由于这种融资瓶颈,世茂系的地产业务在2004年就遭遇过发展停顿。所以,许荣茂迫切需要开辟新的融资途径来缓解资金压力。
对许荣茂而言,流动性更好的海外资本市场显然要比当时行情低迷、存在股权分置缺陷的A股市场更利于融资。将地产项目公司海外转移由离岸公司100%控股,就是为了财务审计和资产重组相对容易些,他的"预谋"是—将内地资产打包红筹上市,以再造一个全新的海外融资平台。
上市前的巧妙安排
世茂房地产控股有限公司(以下简称:世茂房地产)由此迅速于2004年10月29日,在开曼群岛注册成立。次年,许荣茂就着手打包赴香港上市事宜。
2005年2月24日,世茂国际宣布:公司主席许荣茂已将世茂集团在内地的11个主要项目打包,欲以"世茂房地产"的名义赴港上市,主业为从事内地大型物业开发。
为了实现世贸房地产的红筹上市,许荣茂也由此开展了一系列的资本运作:
1、打包优质地产项目翻开世茂房地产的招股文件就会发现,其亮点就是:拥有十三家项目公司,其中十一家是附属公司,另两家是联营公司??
在此,我们不妨就以其重点发展的项目—上海世茂滨江花园为例,来进行解读:
项目情况:2000年3月15日,世茂成立上海滨江项目公司(所属项目为上海世茂滨江花园),并自2002年12月起,世茂房地产持有该公司72%的股份。
资本运作:如图一所示。2003年2月,世茂企业以2630万元的代价,从浦东房地产手中收购上海滨江项目公司3%的股权;2004年11月17日,世贸房地产透过全资附属公司Peak Castle(BVI)以3410万元的代价,从世茂企业手中收购上海滨江项目公司3%的股权;2005年12月30日,Peak Castle(BVI)进一步以4.
8亿港元的代价,从世茂集团(发展)(许荣茂私人集团海外投资间接全资拥有的公司)手中收购Vicking(BVI)(上海滨江项目公司25%股权的持有人)100%股权。至此,世茂房地产获直接间接100%控股上海滨江项目公司。
