许荣茂妻子 上海客之三:许荣茂/上海地产巨子的“圈地运动”

地产新贵许荣茂大多时间泡在上海,他的大本营在金茂大厦44层。据一位上海员工说,大老板只要在上海,就会在办公室呆到深夜,看各种工程图纸已经成为他的一大嗜好。

这位上海滩上风头正劲的地产巨子,却每每回避有闪光灯的地方;此人行事低调,却又惯用宏大方式叙述其事业的“主题”;他喜用现金完成金额庞大的买卖,因而一旦出手,即产生强烈效应。世茂集团目前名震沪上的世茂滨江花园项目本月28日再掀波澜:花园2号楼顶楼,1100多平方米的新古典主义风格复式豪宅,将以每平方3500元人民币起价全球拍卖。

以浦东江景为卖点的世茂滨江花园投资70亿元人民币,被誉为是国内最高档的全江景豪宅社区。

许氏控有两家上市公司世茂股份(600823)及世茂国际(0649HK),但其家族大部分投资项目均由非上市的世茂集团持有,集团未来两年的重点项目,主要为上海南京路的世茂国际广场及北外滩中央商务区发展项目,总投资额及拆迁费分别达30亿及28亿元人民币。

石狮商人

许荣茂1950年生于福建石狮——这是一个有着悠久商业历史的城市,石狮人经商的源头可以追溯到北宋时期。在今天的石狮旧城区,由华侨们集资在20世纪三四十年代建起的18条商业街道,把先祖们的海洋贸易意识和商品经济精神,犹如生命基因般遗传给了后辈。

许荣茂自小精力充沛,心算过人,但受家庭影响,选择从业中医。“中医讲究平和,不会为一些小事急躁”,许自认获益匪浅。20世纪70年代,许到香港寻求发展,因为只会讲闽南话和普通话,与病人交流有障碍,因而只能在药店里当伙计,但最终还是跑到工厂里当了工人。偶然的机会令许荣茂成为一名证券经纪人,随后自己开设了一家金融公司,1981年到1983年,他赚得人生的第一桶金。

而立之年,许荣茂的身家据称已过亿。当时中国开始对外开放,石狮成为全国最大的服装市场之一,许荣茂随之在香港和内地开设工厂,靠纺织品贸易、来料加工成衣发财。许多石狮商人的原则是:“石狮是出发点,但不是终点。”许的事业遵循了同样的轨迹,1989年,许在家乡石狮开始了他的房地产试验,投巨资兴建了振狮大酒店和振狮经济开发区,接着是占地6000亩的“闽南黄金海岸度假村”,成为石狮地区最大的房地产投资商。

1993年,在福建武夷山,许荣茂又以投标方式购得500亩土地,以2亿元资金投资开发旅游度假区。其间,许荣茂也曾携妻带女前往澳大利亚,投入大量资金在悉尼和澳北部城市达尔文做房地产,从日后的产业布局来看,许在澳的投资并不值得大书特书。

1995年是许荣茂事业的分水岭,在这一年,他开始进军北京。其时北京房地产市场极其低落,当地众多房产商愁眉不展,而作为外来者的许荣茂却出手不凡,拿到了许多人梦寐以求的10万平方米地块,开发当时最具“钱”景的亚运花园。

此后许在北京的投资一发不可收拾,20万平米的华澳中心、16万平方米的紫竹花园、20万平方米的御景园,几个项目的累计投资额超过40亿人民币。在房地产界摸爬滚打了数十年的万通集团主席冯仑曾对记者说:“见到许荣茂先生,一定要替我问问他的财富发展历程。”

2000、2001年许荣茂先后借壳控股两家上市公司世茂股份和世茂中国,至此气势大成,在2001年的《福布斯》中国大陆富豪榜上,许以60亿身家名列第五。

上海圈地

与进入北京市场略有不同,许荣茂进入上海市场是由证券市场借壳而入。香港证券市场的淘练令这位石狮商人深知资本市场的重要性,当羽翼已丰,他在上海再次演绎大资本撬动大地产的神话。

2000年8月上海世茂投资发展有限公司以高于净资产的价格收购业绩一路下滑的上市企业——上海万象集团(600823)26.43%的国家股,成为第一大股东。上海世茂投资发展有限公司属世茂集团旗下公司,由许氏家族于2000年3月出资5.88亿元组建,占93.33%股权。

入主万象后,许荣茂立即将恒源祥等资产剥离,他看中的是万象广场这块面积14万平方米的宝地。在许的视野蓝图里,正对着著名的上海市百一店,将崛起333米高的上海世茂国际广场。这座原属于万象集团的在建楼宇,6年只修了地下三层,却已耗资11亿人民币,每天的银行利息相当于一辆桑塔纳。2001年4月,万象集团更名为世茂股份有限公司,上海万象国际广场更名为上海世茂国际广场。

2002年3月,世茂股份对外宣布,已获得投资100亿元的北外滩中央商务区开发建设项目。据上海市官方渠道发布的消息,北外滩综合开发项目总占地面积为3.14平方公里,南邻老上海的象征外滩;东与浦东金融贸易区一水相隔;西面是上海人的购物天堂——四川北路。

由国际航运商贸区、现代商务办公区、高档居住区和滨江休闲区等功能区域组成。总投资预计为1000亿人民币,时间为5~10年。有业内人士称,总投资100亿的商务办公区是其中最具发展潜力的部分。

至此,许氏家族在上海的投资已形成规模效应,世茂滨江花园、世茂湖滨花园、世茂国际广场、世茂佘山庄园全部定位于高档物业。

许荣茂认为,上海的房地产市场大,但竞争也激烈。不少来上海做地产的公司拿的都是1000亩、2000亩的地,这将对中档市场将构成致命打击,而目前上海高档市场的压力不大,但许也同时承认,做高档房地产有两个门槛,第一是规模,第二是庞大的资金要求。事实上,许氏手中正在运作的多个项目就需资金数百亿元,其资金来源已成为市场关注的问题。

香港资本之舞

业内比较普遍的看法是,世茂集团要将内地的优质房产项目注入香港上市公司,进而融得资金,推动项目的顺利实施。

与此相关的事实是,2001年11月22日,世茂集团以6000万港元现金收购了在香港主板上市公司东建科讯(0649HK)69%-74%的股权,将其更名为世茂中国。随后,许氏将三项内地项目注入世茂中国,分别为兰州东方红广场、北京华澳中心三个商铺及上海湖滨花园一半权益。与此同时,世茂中国先后两次配股募资,用于与世茂股份合作开发上海湖滨花园及收购“创世纪”及其改建。

今年7月,许氏称上海湖滨花园将以每平方米870-1750元美金的价格发售,预计今明两年共可套现20亿元人民币,其中世茂中国占10亿元人民币,应会陆续入账。许氏表示不排除母公司会再有资产注入世茂中国,若有优质物业,世茂中国不排除再以配股集资的形式收购。

有市场观察人士质疑,世茂集团目前所面向公众两家的上市公司,并非如许氏声名一般出众,短期内多个投资,涉及数额庞大资金并不主要来自上市公司。消息指称由于世茂中国0649市值太小,短期内难以替许在上海的多个大型项目融资,所以考虑另拆公司上市。

美资行高盛已获委托安排分拆许荣茂旗下中国房地产项目来港上市。计划尚在初步设计阶段,具体牵涉那些项目尚未落实。但今年10月初,世茂集团发言人否认有计划另外分拆旗下中国房地产项目。

据称搞房地产大项目的运作,资金来源应该有四块:自有资金、销售滚动资金、银行拆借及市场融资。许氏认为其主要是一、二点做得较好。自有资金充裕,每一个项目资金到位快。滚动销售做得好,银行拆借压力就不大。全权负责销售的许荣茂之子许世坛对有关媒体透露,以世茂滨江花园为例,项目总建筑面积70万平方米,投资70亿。

现在实际上仅投入10亿就已开始销售,销售好、资金回笼快,自然后续资金压力就不大,今年推出世茂滨江花园第二期、三期发售,若全单位售出可套现30亿元人民币,其中二期90%单位已有买家。整个项目将于2004年完工,预计销售100亿。

依此估算,世茂集团2002年销售额可达50亿元人民,许荣茂身家再增。

不喜欢做富豪

2002年,许荣茂在《福布斯》中国大陆富豪榜升至第二位。有确切消息显示,许对此并不高兴,事实上,他曾多次致函《福布斯》拒绝上榜。对此事一种解释是,许自认最大的弱点就是脸皮薄,不高兴被别人说,他所要做的,就是默默地干,悄悄地发财。

而另一种说法表明,或许他更为珍视的称号是福建省政协委员、福建省开发区协会副会长、香港中华文化总会副会长、北京化工大学特聘副董事长、北京化工大学经济管理学院名誉院长、中华海外联谊会理事等等。

许荣茂曾有过这样的自白:“人生像一个舞台!一旦自己能扮演一个比较重要的角色,应该认真把握。我这个人只要看到是一个机遇,都想尽量去抓住它。”

有时也会不开心,但不会太计较,“因为它们在我的眼界里不过是转瞬即逝的片段,远不是生活的全部”。一个事实是,无论多忙,许荣茂只要与儿子同在一个城市里,晚上10点到11点,父子俩一定会一起散步。或许,外界的喧嚣并不影响许荣茂的生活内容,他依旧平和地过着每一天。