【陈劲松公示】陈劲松:我对深圳“人才房”的质疑!

6月5日上午9:00,深圳公布了“二次房改”试行意见稿,为未来18年深圳住房供应体系拟定了基本路线:商品房、人才房、安居房、公租房按4:2:2:2比例供应。

不少深圳业内对“人才房”占供应比例20%提出了疑问:

人才房是否应该纳入保障房体系?既然是人才,就一定拥有独特竞争力,且中低层对住房需求比人才房更多,人才房比例是否应当缩小?能否封闭流转?又会否出现一边领着“人才房补”,另一边家属买着商品房现象?

本文整理了世联行董事长陈劲松与深圳资深媒体人朱罗纪的观点,对于“人才房”你有什么想说的?欢迎在评论区留言告诉我。

1. 白居易的故事

“长安居,大不易”的故事发生在唐朝,唐朝可以说是中华民族历史上最鼎盛的朝代之一,其影响一直到今天的“一带一路”。唐朝有多牛?英国剑桥的教授告诉我说,直到今天,没有一个国家能超过:

1、GDP占全球1/3左右,国际贸易占全球1/2;

2、世界主要宗教:佛教、基督教、伊斯兰教、道教、犹太教……在中国并行发展,互不侵犯,和谐共处;

3、大唐官员全球招募,日本人、波斯人……只要有能力都可以做官。

也就是说,唐朝真正是“人才”海纳百川,傲视群伦了。那么,怎样认定谁是人才呢?唐朝的答案确是“不认定”!无论是谁,只要能在长安活下来,就是人才!

即使如白乐天这样的顶级大才子,从河南新郑移居洛阳,已诗才“元白齐名”,到长安之后也没有“人才房”待候。从“长安居,大不易”到“香山才,居何难”,故有“居易”之名。可见这真人才,如大丈夫,不患无妻,又怎能患居?

其时唐朝真大国气象,就是折腾“人才”。就说白居易吧,自以为“人才”,老上书言事,被贬江州、杭州、忠州,再贬洛阳,一生坎坷终成大才,那是历史认的,不是当朝认的。

2. 袁庚的故事

朋友吴文媛告诉我一段袁庚论及“人才房”的故事,她说:我和袁庚交集不多,也就一两次,但是他人格的尊贵震撼了我。有一次我问他:袁董,如果为了吸引人才,我们盖人才公寓不好么?租或者免费给人才不是更好吗?

袁庚很有深意地看着我说:我越完备地提供生活资源,一个人就越会对我产生人身依附。只有一个独立的自由人,才可能有创造力啊!

吴文媛说:“我们现在的社会关系中,一是血缘,一是工作,这两种关系中都有极大的依附内涵。我们的目标是建设一个好的社会,而不是投奔某个好的机构和单位。”

文媛说的都太高了!关键什么是好的机构?什么是好的单位?“人才”怎么知道?他唯一知道的是有“人才房”啊。于是乎,机构和单位不在争取“人才房”上下功夫,到哪儿去吸引“人才”?而什么是“人才”已经是其次的了!

我不知道深圳的几个大人才当时有没有“人才房”?比如任正非、马化腾、王石、徐少春……据我所知,连微福利房都没有!

我不知道现住在“人才房”中的还有多少“人才”?有多少“人才”还购买了商品房?有多少“安居房”是在出租的状态?有多少“人才”在迁居之后,把“人才房”再交给“人才”住?

如果这些问题不算是问题,应该补贴“认定的人才”的话,给钱补贴不是最简单明了的吗?否则“江山代有人才出”,后来的“人才”怎么办呢?

3. 单位自建人才房

电视上看到刘强东和董明珠非常豪爽地向员工宣布说:“每人一套房,而且成本价卖给员工”的时候,我真是无地自容啊!同样交税,同样是企业,我们员工同样在拼搏,同样在受高房价的压迫,甚至同样是上市公司,怎么我们就没有地建房呢?

“京东”和“格力”的员工就是“人才”,我们的员工就不是“人才”?这是谁这么规定的?怎么规定的呢?

是按交税额度多少来分?还是按员工人数来分?是按行业来分?还是按科技含量来分?只要有标准就好,就怕内部掌握。

这件事,不能说多,全是泪!怕是这么优势的企业,政府既有产业支撑,又有行业补贴,还加上“人才房”,然后这些享受了“成本价”的员工,再去市场上抢商品房怎么办?有谁管吗?谁能管得了吗?

4. 香港的居屋富户

香港的居屋,不是“人才房”,是卖给“夹心”阶层(按收入来分)的,这几十年下来,出现了大量的“居屋富户”:

ⅰ、已经富足了,就不住了,但也不退,空置在那里;

ⅱ、将居屋租给别人;

ⅲ、自己还住,也在外面买商品房。

对此,香港房屋署要花大力气清理才行,执法成本非常高。我们虽然规定分配“人才房”户不得再购买商品房,但凡中国人都知道这件事太好办了——离婚!我觉得引诱人“离婚”的制度,都不是好制度。

5. “人才房”应该怎么办?

租赁,只有租赁才是解决“人才房”的关键要素!觉得你是“人才”,分配你“租赁人才房”,补贴一些也没所谓,解决落脚问题。“租赁房”真是为了住的,不是为了占的、炒的。

“共有产权”也有管理问题,租赁房没这个问题。关键是租赁住房是真正的国家的城市资产,虽然也会被寻租,但不会被侵占,侵吞。

6. 有那么多租赁房源吗?

当然有,就在存量!为什么市面上租赁房源不够?那是因为空置房屋没有什么代价。

“房产税”一直“只闻楼梯响,不见人下来”的原因是“房产税”肩负了太多使命:又要平抑房价,又要社会公平,还要考虑各种产权类型的平衡。

这就永远处于“让房产税太沉重”的讨论中,其实,只要学香港的“差响税”就够了:

不论什么一套、二套,也不管什么大小产权,更不论什么公寓、住宅、写字楼、商业、厂房等等,只要是房屋,请一年交一个月的房租(差响估值)!如果房价上涨的太厉害,就交二个月的房租。

能解决空置问题,房产税功莫大焉!又公平,又简单,关键是建立了“房子是为了住的”概念。

延伸阅读

朱罗纪:我不赞成多搞人才房!

我不赞成多搞人才住房,

能少就少,多给中端的安居房!

也许是我眼界有限,我一直不赞成人才安居住房。无论是理论上还是实践上,这都有风险,太有可能重蹈当年被证明失败了的“经济适用房”的覆辙了。

在理论上,人才显然不属于穷人,甚至不属于“中端”。既然是人才,就一定拥有在劳动力市场上的独特竞争力。对这类人群进行高额补贴,常识上是很难服众的,也会伤害到这座城市的公平竞争传统。深圳现在是为了城市竞争力大吸人才,短期搞一下未必不可,但量要不要搞到20%那么大,时间又要不要搞到18年那么长,是需要斟酌的。

在实践上,深圳人才住房已经推行几年,但缺乏检讨。我所观察到的,确有“人才”本身领着房补,家属又到市场上去买商品房,相当于是政府给钱让他们去和刚需竞争。这些也需要给回应,而不是一味的强调每年又引进了多少人才。

有没有可能将这部分的份额压缩,更多的转配给安居型商品房,支持那些“夹心层”?如果可以,把这部分比例做大,到30-40%。如果政府认为极度需要人才,可以给购房券,让他们到市场上买房子,而不要又给房补又给房。归根结底,一座城市是否长期伟大,依然取决于发展机会和竞争环境,给房子能起到多大的作用,实在存疑(或者是长期它是否只会起到副作用)。没有听说哪个人才去纽约,人家给你配房子的。

我之前也提议将安居房转为共有产权房,个人觉得共有产权房要比安居房更有探索价值。但这一点分歧实在太大,不谈也罢。

最重要的问题在于能否封闭流转。

在人才住房、安居房的设计上,我认为最大的问题是去投资化的问题,这是判断这些保障政策能否取得成功的标准。现有的10-15年的年限设计,我认为无法防止套利者的出现,只要不能防止套利,政策就很难说能够成功。要不要设计更长的年限,甚至是终身封闭流转,是值得认真讨论的。

政府推行人才住房、安居房的目的,显然一是为了延揽人才,二是为了支持夹心层,提供购房跳板。但要注意,政府没有义务也没有理由,让这种房子变成部分人的套利工具。这样的房子应该是一种“过渡性居住”:如果你没有能力买房,那么你可以一直住着。

但如果你收入提高有能力买房子了,就应该腾退出来(可以给到一定的增值收益),把资源配给下一个符合条件的无房户。不能说,又享受了政府配房子,又享受政府给房补,拿在手上一定年限又能“绿转红”,这会闹出很多丑闻的。

通过封闭运行打掉套利空间,政府可以让一直主导这些房屋,让它一直流转起来,为那些暂时买房困难的夹心层提供支持但又不至于让房源沉淀下来。有观点称深圳在学新加坡,但你何曾见“组屋”可“转正”?

内容来源:世联行、朱罗纪

整理编辑:龙华资讯网

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