任勇律师:新国八条注定难以承载房价过高之重
背景:1月26日"新国八条"出台后,股市上房地产上市公司的股价不确定性增强,楼市里一些地方却掀起了住房"末班车行情"抢购潮。前者反应是市场担心,怕史上"最严"调控政策对楼市产生巨大冲突从而影响房地产上市公司的业绩;在贵阳版"国八条"颁布之际,搜房网对贵州正哲律师事务所任勇进行采访:
贵州正哲律师事务所 任勇
1月26日月26日晚,国务院公布了新一轮房地产调控新政,其主旨是通过国家宏观调控使房价在一个合理的水平。 其要点有:"进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;加强税收征管;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;严格住房用地供应管理;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等"。
新一轮房地产调控新政,看似力度惊人,但通过解读,其实在难以承载房价过高之重。现就新国八条解读如下:
1、第一条落实地方政府责任。地方政府承担促进房地产市场平稳健康发展的责任。这个责任的界定本身很是模糊。即"促进平稳健康发展"本身是没有一个量化标准的。而且下文又说地方政府要"根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布"。
这里"根据当地经济发展目标",其实就给本轮房地产调控新政定下了基调,就是说各城市的房地产调控新政必须在"当地经济发展目标"统领下制定。
这就为各城市人民政府制定新政预留了一个非常大的空间,而这个空间就注定本轮新政是难以承载房价过高之重。因为,房地产作为地方财政收入的支柱,其调控新政必须是多方博弈的结果,而这个结果的倾向到底向房产商还是购买者这是显而易见的。而政府的财政收入仍然不会受到影响,否则就没有调控的必要。因此,新政统领很明白的表达了这个信息。同时,新国八条本身也是多方博弈的结果。
2.第二条加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。这一条作为地方政府是很难做到的。第一,保障性住房建设是需要化大量人民币的,且边际效益无法达到一种当然状态;第二、地方政府财政投入是为了财政收入,且大量保障性住房用地无法满足"土地财政"的需求或不符合地方经济发展目标。因此,本条实施将会被消极执行。
3、第三条调整完善相关税收政策,加强税收征管。本条一是想通过个人转让住房营业税和个人转让房地产所得税来限制个人房屋转让交易,从而防止个人炒作房地产;二是想通过对土地增值税征管情况的监督检查来限制房价滥张。
本条款对个人房屋转让交易会起到重要作用,但是要想通过对土地增值税征管情况来调控房价的目的是达不到的。"定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查"中的"周边"、"房地产开发项目"界定是模糊的,房地产开发项目是指所有行政区域内的房地产开发项目还是个体楼盘开发项目?这里的"周边"是指行政区域周边还是个体楼盘开发项目的周边?这些不确定性的用语使地方调控政策的弹性相当的大,这就注定新政是无法达到预期目标的。
4、第四条强化差别化住房信贷政策。本条企图通过对二套房买卖限制从而达到住房满足需求。但是并不能从根源上解决房价问题。当前住房是否紧缺,还有待调查研究,但可以基本肯定的现房平均入驻率才10%,还有90%的空房。
空房中有多少是已购的空房,又有多少是待售房?如果上述空房不出租,且不区分两者,仅仅就从购房需量上去调控,必然导致房租大幅上涨,从而危害低收入群体的利益。就当前看,北京、贵阳等地城市房租比年前涨了很多,这就损害了农民工和刚出校门且收入不高的大学生群体。所以说控制二套房交易并不必然导致房价下跌,却已经损害了大部分人的利益。
5、第五条严格住房用地供应管理。本条主要是从住房建设用地供应总量限制来保障"三类"房建设。但并未有考虑到"三类"房与商品房的空间维度比例,这就会使"三类"房建筑总面积大大缩水。然而"大力推广以‘限房价、竞地价’方式供应中低价位普通商品住房用地"中要使地价最大化,又要使房价合理化的政策本身就是自相矛盾。
两者是鱼和熊掌的关系,"竞地价"是土地财政的要求,"限房价"是民意的考量。中间还有开发商的利益诉求,这些注定了"三类"房紧缺的命运。
6、第六条合理引导住房需求。本条是通过对户籍体制外者实施禁购令达到保障住房需求。其实质依然是限制二套房交易,防止炒房抬高房价。第七条落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。是对第一条的一个回应,没有多大意义。第八条坚持和强化舆论引导。是从舆论上重视房地产调控问题,主动掌握民情,防止虚假信息,导致房价虚高。其意义在于:一是向民众表态,二是民情掌控。这后两条对于房地产调控没有太大的实质意义。
综上所述:国新八条制定的动机怎么样,并不是不可以窥测,但纵观其架构设计问题多多,甚至可以说是房价未跌,民却先伤。
