高金平的书 高金平的家庭 税务专家高金平:豪宅为什么要用企业买

高金平,国家税务干部学院教授、上海交大税务研究所所长、北大、清华、长江、上高金等商学院EMBA课程教授、中国社科院研究生院硕导、上海社科院股份制与证券研究会研究员、多家集团公司顾问,业界誉称“中国税法活词典”,多次获得省部级以上优秀科研成果奖,著有《企业所得税法与企业会计准则差异分析》、《资产重组的会计与税务问题》、《营业税改征增值税政策解析与疑难300问》、《税收疑难案例分析》等。

文章经高金平先生本人授权发布

这是《我有嘉宾》的第37篇嘉宾观点

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近日,好友龚先生正为一件事纠结:买一套顶级豪宅作为企业公馆用于商务接待,个人买还是企业买好?我的建议也许可供您参考。

公馆,即公家馆舍。企业公馆,亦称企业家公馆,高档大宅,企业购买,主要用于商务接待。在韩国和朝鲜的外交用语中,“公馆”一词亦指驻外使领馆驻地。世界上顶级的豪宅大都由贵族拥有,且多数在公司名下,其意义不仅仅是身份的象征。

谁都知道,现金贬值,资产增值。使用价值的本质属性决定了顶级豪宅不同于其他昂贵的收藏品。有史以来,高端房产从来都是持续增值的,即便是发生金融危机也不会贬值,因此房产投资向来是富人的首选。

由于“仇富”和嫉妒,富人大多不以个人名义投资。个人以自有资金购买一幢价值10亿元的别墅与购买一座价值10亿元的宾馆,其社会反响是完全不一样的,后者更“私密”,而前者关注度更高。

公司买房还可以有效回避地区限购政策。

而最最重要的是公司买房可以为个人和公司节约大笔的税收:

首先,个人买房的资金来源在哪里?巨额的现金是否缴纳了个人所得税?无论是薪酬,还是股息,亦或是转让原始股,都需要缴纳个人所得税。个人占用公司资金买房的路径已被堵死,《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税[2003]158号)规定,个人股东或其家庭成员向公司借款买房超过一年不归还将视同分配股息征收个人所得税。

不仅如此,公司借款给个人股东还须按照独立交易原则确认利息收入缴纳增值税和企业所得税。如果个人用公司税后利润分配获得的现金购买,那么,一套5550万元的别墅,在购买前至少需要分配6937.50万元,缴纳个人所得税1387.50万元。

其次,如果个人贷款买房,不仅支付的增值税(进项税额)不能在税前扣除,而且利息支出、法定折旧也不能在个人所得税税前扣除,相反,而公司贷款买房支付的进项税(11%),可以在销项税额中抵扣,其利息支出以及法定折旧额可以在企业所得税税前扣除。

一套5550万元(含税价)的别墅,利率按6%计算,贷款年限、折旧年限均按20年计算,可以在13个月内抵扣增值税550万元,20年内减少企业所得税3052.5万元(企业所得税税率25%)。个人买房缴纳的契税只有在个人转让房产计算个人所得税时扣除,而企业买房缴纳的契税可以并入房产原值分期计算法定折旧在企业所得税税前扣除。