李明远洋地产 远洋地产上半年毛利率跌至20%李明称不会放慢投资步伐

    人民网8月27日电 (唐沰)昨日晚间,远洋地产控股有限公司(03377.HK)公布中期业绩,上半年该集团的营业额为人民币178.40亿元,同比增长约96%;公司拥有人应占溢利及核心利润分别达22.39亿元及19.44亿元,同比分别上升58%、115%。

    远洋地产上半年毛利润达到35.18亿元,较2013年同期增加61%。但是,毛利率由24%减至约20%。业绩报告称,毛利率下跌主要是由于期内交付较多土地成本较高的项目,例如北京远洋·万和公馆等。

    土地成本与利润率的博弈

    中报数据显示,2014年上半年,远洋地产的物业开发成本大增,由2013年同期的57.88亿元增至130.18亿元,同比增长124.91%。开发成本主要包括土地成本及建筑成本,占该集团总销售成本的91%。物业开发每平方米平均的土地成本约为6100元,较去年同期的4000元/平方米,增长了52.5%。主要原因是较去年同期交付了较多近年购入的项目。

    业内人士分析,远洋地产高溢价拿地,土地成本大涨,如何提高利润率成了不可回避的难题。

    远洋地产2014年开年便北京市场豪取三地,却在当时立即被投行下调了企业评级。公开资料显示,从1月9日到16日,8天的时间,远洋地产在北京土地市场抢下三宗地块,土地出让金合计超过73亿元。所拿的三宗地块,分别位于房山、昌平和门头沟,并非市中心地段,其中8%将兴建保障房。

    截至上半年,该集团的土地储备增加5%至2243.4万平方米,土地储备应占权益部分1844.1万平方米,土地成本约为3100元/平方米。期内共购入8幅土地,总楼面面积为239.3万平方米及应占权益约152.9万平方米,平均购买成本为4800元/平方米。

    “高溢价拿地肯定会影响该集团总体项目毛利率,本是表达了远洋对于北京市场的信心和决心,但是年初投行并不看好。”上述分析人士称。

    亚豪机构市场总监郭毅也曾公开表示,未来开发商的利润空间都会逐步下降。这是企业都会面临的问题。高端市场利润率相对较高,但是市场需求有限。随着开发商的销售周期拉长,成本会增加,财务成本、人员成本会增加到开发成本中,利润率也会有个相对的下降。

    远洋地产中期业绩报告中指出,受宏观经济增速放缓、信贷政策收紧、市场预期转变等因素,市场观望氛围浓厚,购房需求乏力,预计下半年市场将面临更大的去库存压力。远洋一改以往注重利润率水平较高的高端产品,转而聚焦首次改善和刚需产品。

    分析人士指出,目前还是以去化为主的整体效用模式,在利润率和周转率方面,偏重于周转率总归是市场比较容易接受的。

    物业开发业务仍保持最大贡献

在远洋地产的营业额占比中,物业开发业务仍然保持着最大的贡献,其营业额约占总营业额的91%。北京作为该集团的总部,贡献了总营业额约35%,达到62.33亿元。其他一、二线城市包括大连、天津、上海、杭州、青岛及深圳的总营业额为99.96亿元,占总营业额约56%。

据年中报数据,物业开发业务的营业额为162.18亿元,较2013年同期增加108%。交付可售楼面面积增加74%至约112万平方米。不包括车位销售,平均入账销售价格增加9.49%至约1.5万元/平方米。

该集团现金资源共计167.91亿元,连同尚未使用的授信额度约412.80亿元;贷款总额为440.94亿元,较2013年同期增加24.93%;净借贷比率增加16个百分点至约60%。

    远洋地产此前8月1日公告称,其两笔金额共计12亿美元的有担保票据已向香港联交所申请仅向专业投资者发债的方式上市及买卖。7月31日,该两笔美元高级债券完成交割。

    远洋地产主席兼行政总裁李明公开表示,现时房地产市场处较低迷时期,土地价格亦较低,而集团手头现金超过200亿元,不会放慢投资步伐。至于远洋未来的拿地策略,他指会在集团已进入的城市收购土地,倾向规模中等项目,毛利率及内部回报率指标为25-30%。

    他还补充,集团现时投资物业面积达50万平方米,上半年租金收入逾5亿元,未来会以住宅及商业并重方向发展,目标于2019年投资物业面积增至350万平方米,年租金收入超过30亿元。

    远洋地产认为,内地房地产市场将延续调整趋势,但将探底趋稳,市场供需关系将趋于平衡。