【香港陈志超最后结果】陈志超:城市更新2.0 从单体改造到区域复兴
新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。铁狮门中国区首席投资官、高级董事总经理陈志超出席并发表主题演讲。
陈志超表示,今天城市更新主要是平衡的艺术,包括保护和复兴的平衡、过去和未来的平衡、科技和人文的平衡、政府、公共和利益的平衡。这四个平衡做好了就是对城市更新最佳平衡点。
以下为演讲实录:
陈志超:大家下午好!非常高兴今天能够在房地产金融主办的论坛上给大家做城市更新的演讲。
首先跟在座的各位简单介绍一下什么是铁狮门公司?铁狮门公司是一家百年企业,我们起源于1897年,是美国纽约的一家公司。我们是一个整体项目,全产业的运营商,包括开发、基金管理、租赁,以及最后的零售管理和物业管理各方面。
铁狮门在中国也有很多的项目,我们来简单的看一下。我们在1897年成立之后,铁狮门在过去的百年期间也经历了很多的改变,1978年以前是一家上市公司,但是在1978年之后变成一家私人公司。过去的一百年中间我们跟几百家公司进行合作,创造的价值在810亿美元左右。很多人在美国有过房地产投资经历会听到这个公司。
铁狮门公司是一家全产业链公司,包含了投资、租赁、设计、物业管理和收购开发。这里边还包含着铁狮门的基金业务。中国很多企业跟我们谈,你们是一家轻资产化的运营公司,讲代表的时候就讲到了铁狮门,或者讲到跟铁狮门学习轻资产化的业务。我们同时还包含了铁狮门的基金管理业务。
今天铁狮门的规模在505亿美元,全球管辖的资产在114个项目,1700名左右的员工。相对于中国的房地产的规模来说,我们还不是最大的,但是相比于美国的房地产开发上来说铁狮门已经非常大了。
今天我们分布的范围在四大洲,包含了7个国家。这张图显示铁狮门在欧洲,主要是英国、德国和法国,在南美洲是巴西,我们还包含中国和印度。东南亚铁狮门也在进一步开拓,看看有没有新的项目。
目前在中国铁狮门开发体量是1460万平方米,主要是一线城市:北京、上海、深圳和成都,苏州我们有一个城市的综合体。有一些朋友们也看过铁狮门在上海或者北京的项目。
我们来谈谈铁狮门在城市更新的一些看法,在中国很多人误解,大家觉得铁狮门是一家开发商。铁狮门在美国或者在欧洲大量的业务都是购买一些存量资产,然后进行改造。大家能看到在欧洲和美国开发的体量没有那么大,但是大量的村量资产我们改造的非常成功,包括美国的洛克菲勒中心、美国的大都市大厦。这都是铁狮门经典的存量改造的项目。
在城市更新这方面它是历史演变的过程,今天我们说是城市更新的3.0,之前是一步一步走过来的。大家都知道在中国1.0就是拆迁,政府花钱把老区拆了。在美国或者西方的国家更多的是贫民窟,城市更新将贫民窟拆掉,或者在巴西就是将贫民窟拆掉,进行改造。
2.0主要是房地产商开发,政府主导下的房地产开发,更多的是利益驱动,但是将很多历史性的建筑保留的不是太多,更多的是旧区改造。
3.0的开发是多元化的需求,包括政府,包括我们的企业,包括来自社会各个阶层,原来这些土地的居民或者这些社区。多方面力量的结果,最后实现了城市更新一套方案。在上海或者在北京发展的速度非常快,我们要求将城市更新能做得不光是满足开发商的要求,满足政府功能演进的需求,更多的是在于保存历史的风貌,能够将新的功能引入到老旧的社区,但是结构各方面都要翻新。
不同的群体在城市更新,上面就是政府,政府的诉求最大,因为它要求经济增长,还要求功能的演进和税收的安排。蓝色的板块是政府的诉求。下面绿色的板块应该是原来这些企业产权拥有人的诉求。很多的厂房原来的职工有诉求,希望保存自己年轻的一些记忆。
在企业中间诉求是我不需要拆迁或者拆迁,但是还要保留主要的功能,包括当地的邻居希望保存这个社区。所以主要是产权方的一些诉求。黄色的区域(见PPT)就是开发商,或者实施这个城市更新各方面的因素。它能带来的就是要满足投资,还要将这个项目能够在经济上算得了帐,但同时能够取得一定的社会效果,还能满足市场和政府的要求。
在新时代对于不同的开发商,不同的参与主体都提出了更高的要求。上海包括新天地、田子坊就是在在不同利益妥协下达到的共赢,实施的城市更新。
城市更新的目标都一样,我们相信每一个人谈到这个大家都想到我要通过再开发,通过重建和保护来实现城市经济的发展来实现社会环境的提升。这张图是首钢集团的项目,铁狮门也在深度参与这个项目中,主要是将产业和不同的功能结合在一起。
今天城市更新主要是平衡的艺术,我们刚刚谈的三方利益的组合,几个不同的平衡要做到还是不容易的,包括保护和复兴的平衡。很多老建筑需要保护,但是如果过多的保护功能就受到很大的限制,我们是不是要复兴它。所以在建设过程中要有一种平衡。
第二点是过去和未来的平衡。最经典的是罗浮宫前面的金字塔广场,你要在保证过去的品味下,能够有一定的未来感,能够符合这个时代的发展。这也是非常重要的。
第三点是科技和人文的平衡。今天的房地产更新的时候远远不是开发商这么简单,怎么样将新的科技引进来,能够将科技和人文展现出来。这一点在中国还是要提上日程的。
第四点是政府、公共和利益的平衡。这本帐到底怎么赚,是不是政府的土地能够收得最高就是最好。恰恰相反,如果土地价格占到了开发的40%—50%,甚至60%的时候品质就很难保证。我们在私营利益中间我们也不能讲无限利益的追求,更多的是将人文、科技和保护能够提上日程。
这四个平衡做好了就是对城市更新最佳平衡点。
中国城市更新的历程分成了不同阶段。1980年到1990年更多是功能性的重建。上海的人口密度特别高,尤其是在黄浦区、卢湾区这些老的区域,每个小的土地可能都已经见缝插针的建了新的建筑。当时更多的是功能性的复建,缺什么就建一点。
在1990年到2010年的时代中国更多的是城市土地的增值。我们知道1990年开始上海市开始做住房制度的改革,土地开始值钱了,可以进行流动了,所以大量的开发商或者政府要求怎么样能够让开发商获得更高的利益。
2010年以后我们再来看这些项目,我们看到的是城市的的利用和趋向平衡。
所以新的城市更新一定是在目前的轨道上面,已经脱离了前期能够推倒重来或者建一个防火墙的建筑那么简单。刚刚我们谈到要找到空间利用、功能引进和政府利益等多个平衡点。
中国城市更新的不同之,西方更多的是在于政府主导。为什么这么说?中国大量的都是由政府来进行主导下的再开发,或者是主导下的城市更新的拆迁或者改变。但是西方可能不一样在于更多的是由企业主导。我们等会儿来谈的是铁狮门西方参与的案例都是企业主导,或者政府作为辅助的城市更新。
我们看到中国目前的状态是由政府指定某一个区域作为国家城市保护的中心,然后进行拆迁,或者是进行改建,将新的功能引入进来。当然城市更新离不开中国政府大量的将税收政策或者从规划角度取得突破。这也是对城市更新重要的意义。
我们谈到经济政治、社会生活不断发展对中国的城市更新产生重要影响,我们可以看到工业时代到后工业时代的经济转型。中国随着社会地位的提升,要求展示给国家社会的是历史和保护的氛围。然后是消费升级,很多城市更新的角度消费升级更多的是引入了新的业态让这个项目能做得符合当地区域的需要,不仅仅是一窝蜂的说我要将研发引入进来,或者我们将办公租赁掉,更多的是一体化,将当地社区需求或者外来人口,以及城市的转型产生新的需求植植根城市更新里边去。
我们这里看到的是开放的时代,在崭新的时代中国有一个非常大的需求,就是来展示给全球。所以将中国最后的文化和业态展示给全球的时候,开放给新的时代,这对城市更新是一个引领性的作用。
第二点是量变到质变。以前是单个的保护,质变就是一体化的进行操作的,迎合中国消费升级,以及要求更高品质的创意空间,我们来进行城市更新。
在城市更新里边也有缩小差距,指的是我们过多的强调将新的业态引进进来,或者拆迁的时候大量照顾到的是城市精英阶层,或者有钱人的阶层。我们在新的城市更新理念中间我们要照顾社区理念的贫困老百姓,我们要让他能够在社区中间生存下来,保持原汁原味的东西。所以对于缩小差距也是有帮助的。
第三点是生态的可持续性。这点中国已经进入了真正的崭新时代,我们要求远不足以支持经济的发展,我们要做到环境保护和经济发展并重。大量城市内的工业企业或者污染非常严重的企业都面临着搬迁,这个时候也面临着很多城市更新。我们在这个上面看到的是这个项目已经拆迁了,因为2008年的奥运会已经搬到了曹妃甸,但是这个项目怎么样获得新生?最终能够将工业化的余存跟新业态结合,这也是留给北京或者参与者非常重要的话题。
第四点共享经济。这个话题也是城市更新里边重要的话题,大量的历史建筑我们通过共享办公的需求能够恢复它新的功能。
我们再讨论一下铁狮门主要做的项目。第一个是构建灵感。铁狮门看成是更新的时候并不仅仅看物业本身,我们需要的是因地制宜。每个项目都有不同的历史文化需求,所以我们希望能够将这一点重要。所以“背景墙”这个项目就是铁狮门跟万科在旧金山合作的项目,最后我们完成了这个项目。
我们将一些科技性的能量引进进来,对于我们租赁提供一体化的功能,能够放到线上,通过APP的方式给我们的租户提供支持。Studio是铁狮门向市场推广共享办公的品牌,我们在很多历史建筑或者在铁狮门新的项目中间将它做成成年人的办公。效率、协作与可持续发展需要多用途的设计,这个方面就不展开了。
一切以人为本,每个人跟我们都是一样的要求,不仅仅是经济利益,更多的是未来的租户或者社区、城市能够多考虑,做得更好。
我简单的说一下铁狮门在城市更新里边的一些案例。铁狮门在旧金山的SoMa项目,铁狮门深度参与了旧金山城市更新改造。我们新建了很多办公楼,纳斯达克、IBM都入驻进来了。
PLAYA VISTA这个项目,铁狮门将当时的一些工业化的地块进行改建或者重建,最后形成了整个项目。第三期我们引进了Face Book。这个项目不是高层的建筑,都是一些矮小的建筑,但是铁狮门引进了很多理念,这个建设理念是一个办公楼,但是建设的时候我们是按照仓库进行建设的。所以它用了大平层,变成整体性仓库型的现代化写字楼。
美国洛克菲勒中心是铁狮门1996年并购的,87万平方米建筑,一共12栋。这个建筑在城市更新中间非常经典的案例,怎么样将一个百年的社区改建成美国新的地标。在这方面铁狮门做了很多的工作。
1990年德国统一以后,当时是柏林墙所在地,很多建筑被摧毁了,铁狮门和索尼公司共同合作,保护了柏林墙,保护了大的历史性的酒店,在这个废墟上面铁狮门建设了崭新的大型城市综合体。在座的各位如果去柏林的话,当地人一定自豪的跟你说看当代建筑一定要去索尼中心。我们相信保护人文和科技方面我们做得非常成功。
这个项目是铁狮门深度参与的项目。这个项目更多的在于产业的引入,我们将更多科技性的公司、人文公司、体育类的公司、媒体性的公司引入进来,这就是2020年奥林匹克广场的项目。
