易小迪易菲菲 易小迪 易小迪内部讲话:2015怎么干?

1、无论从外部形势还是内部压力来看,房地产行业面临的是一场革命性的改变。

一、困境与转型

先讲外部形势。2014年房地产企业大家讨论最多的两个话题,一是对房地产企业前景的困惑,二是房地产企业如何转型。

从1998年算起,房地产已经经过15年的黄金发展时期,但到2014年遇到了最大的转折点。2014年,商品房销售了7.6万亿,同比下降6.3%,面积12万亿平方米,同比下降7.6%。而2013年的数字是销售额8万多亿,同比增长26.

3%,面积13亿平方米,同比增长17.3%。房地产长期以来都是双位数增长,突然变为下降,这是很大的转折。从价格来说,全国的单价基本是平的,略微有下降;但往年平均的房价都是10%左右的上升,这也是很大的逆转。

但不管如何,房地产每年7到8万亿的巨大市场份额还会存在下去。虽然大家认为赚钱越来越难了,但房地产还是支柱行业,城市化还会发展。到2014年城市化率是55%,即每年大概还有1千万人口进城,每年城市新出生人口是7到8百万,这还是很大的数字,因此有人说还有一个“白银十年”。据说有个大公司做了未来十年至1万亿的发展规划,还有不少企业还在做千亿梦。

另一方面,更多的企业还是忧心忡忡。2014年行业毛利连续三年下降,并且上市房地产企业出现预亏的情况,2014年杭州房企亏损面达到7成,而至2015年1月底公示的47家上市房企,12家预亏。各大城市的库存量平均是15个月消化期,创历史新高。还有前面提到的销售量价的下降。

房地产的坏消息、好消息都在出现,但我们要看到它趋势的一面、主流的一面是什么。我们首先要看到未来不容乐观的一面:

第一,房地产供大于求的情况已经出现,并且会长期存在

2015年仍是房地产去库存的一年,实际上今后房地产供大于求是“新常态”。多数房地产公司土地储备都是充足的,近年全国每年土地销售3万亿以上,这几年许多房企都储备了大量土地。尤其很多中小企业,他们现在都是信奉高周转,无论是出于资金压力还是对行业判断,都会加速行业高周转的趋势。

所以,未来的库存我们不仅仅看到账面的库存量,还要看到很多企业的供应潜力,有的做到6个月开盘,有些人甚至说拿到土地3个月就开盘,只要供应短缺,它很快就跟上了。

还要看到潜在的库存,地方政府土地储备年超过20万亿,像2014年全国卖地4万亿,因此是不会出现短缺了。房地产再生产环节和供应环节都不可能指望出现短缺。以往唯一的门槛是资金门槛,但我认为很快将出现亏损的门槛。

第二,超级垄断企业不断增大,进一步恶化了市场竞争环境

绿地2014年销售2400亿,万科是2100亿,2014年进入千亿的企业共有7个。2000多亿是什么概念?1998年我们全国商品房销售2513亿,现在一个企业就销售2400亿!市场扩大了,但问题是前十强的集中度达到了17%,还在不断地提高。

巨型垄断企业出现是行业利润的灾难,因为垄断企业微利化生存是普遍现象。垄断企业为什么垄断?它要依靠扩张规模来维持生存,只有继续扩张才可以把问题掩盖住。它甚至不赚钱也行,一定要活下去,大到不能倒了。而在垄断房企压迫下,广大中小房企生存空间越来越小,盈利空间会持续恶化。

第三,房屋土地价值增长出现减缓与逆转,投资市场迅速萎缩

房地产过去有一个只涨不跌的神话。很多人买房为升值,恐慌性购买超前释放了很多需求。只有从2012年出现价格放缓,投资才慢慢的放缓,2014年加速了这个过程。2014年全国百城房地产价格连续11个月环比下降,首次改变了房价单边上涨的趋势。这种现象将彻底扭转居民购房升值、保值的预期。

房价若持续下跌必然导致地价的下滑,对于那些高储备土地的房企,可能带来巨大压力乃至灾难。过去的增长,有投资者推波逐浪的,投资退出之后我们要看到水落石出。之所以还有很大的成交量是因为刚性需求还是存在的,年轻人首次购房这个市场还是很大,还有一部分升级需求。同时我们看到去年有一个不太一样的,即商业用房的销售增长了10%,说明投资并没有完全离开这个市场,但投资在转向。

第四,普通住宅市场首先发生逆转

长期以来住宅开发销售占全部产品80%以上,而且是房企主要盈利来源,但到2014年全国人均居住面积约35㎡,户均1.1套。住宅市场新增需求最有可能出现下滑,可以预见,住宅去库化、价格战是2015年以后的新常态。普通住宅产品未来盈利更为困难。住宅主要的市场变为刚需和少数的高端改善需求。我们原来的产品也出现了错位,错位就会出现新库存。

总之,我认为中国房地产未来比较长的时间内还是一个支柱行业,这个行业的市场规模还是巨大的,从这个意义来说,还确实是一个“白银时代”。但行业竞争白热化以后却是一个红海市场。大企业微利生存是常态,而广大中小企业将陷入亏损或被重组的命运。行业风险加大,房价与地价的下滑使得房地产失去了抗风险的能力。所以,我们要清醒认识到,不能按照原来的模式继续走下去了。

2、新的机遇

新的机会还是有的。

第一,中国城市化进入第二个阶段,将有新的十年机遇

中国的城市化还远未结束,但是城市规模增长第一阶段已经接近尾声了。而城市繁荣与升级的第二阶段却刚刚拉开大幕。随着城市繁荣升级,它的产业结构也在变化。我们看到很多的城市大力发展第三产业和新兴产业,这必然要带来新的城市繁荣,带来新的需求。

事实上,西方许多发达国家在100年前已经走完了城市化进程,但这一百年来城市繁荣发展仍然催生房地产开发中新的市场不断出现。城市化第二阶段产生新的需求是多元化的,这里肯定有很多新的机会。

我们看到的机会是什么呢?阳光100看到的机会是,这几年城市商业需求也在发生转移,新型街区商业有很大的市场。这是商业新兴的、专业化市场上的机遇。

第二,互联网时代的来临会颠覆这个行业,但也在催生全新的需求,为我们创造新的机会