重庆解放碑观后感 网红经济驱动重庆解放碑商圈发展转型
2019年上半年,重庆零售物业市场继续录得大量新增供应,商业版图不断下沉至新兴区域,城西成为亮点。市场需求相对稳健,但品牌及产品更迭提速,自带流量的品牌正迅速占领市场。在不同区位、品牌、运营等因素的相互作用下,市场差异性愈发凸显。更多国内外品牌进驻重庆,首店经济不断提振城市商业活力。网红经济带动解放碑商圈发展调整转型,旅游客群成消费主要支撑。
仲量联行重庆分公司董事总经理何乐晔表示:“当前重庆正处于经济结构转型发展的重要时期,消费已经成为拉动城市经济增长的核心引擎。从另一个角度来看,重庆人口素质提高及流动性增强也提升了城市的商业活跃度。当前重庆正在积极建设国际消费中心城市,同时也在探索一条消费升级的新路径。”
上半年重庆零售物业市场研读
2019年上半年,重庆零售物业市场迎来4个购物中心开业,即1089艺术美丽中心、中迪广场欧洲城时尚中心、仁悦天地、大渡口万达广场,新增供应总计38.5万平方米。1089艺术美丽中心位于解放碑商圈,属改造项目;其余商场均位于非核心区域。
重庆“西进”策略为城西板块持续导入产业及人口,住宅及商业地产开发继续升温。沙坪坝、九龙坡、大渡口三大行政区陆续迎来新项目开业,新增供应亦不局限于传统步行街商圈,商业版图下沉至零售物业市场空白区域,其中石桥铺、高庙村两个片区首次迎来优质购物中心开业。大渡口万达广场以四大主题街区的营造来实现细分客群的精准定位,开业人气超预期。
零售物业市场需求相对稳健,但品牌及产品更迭提速,自带流量的品牌迅速占领市场,商圈间的差异性由于项目定位、品牌组合、运营方式的不同而愈发凸显。包括:
服饰品牌两极化加速显现,品牌在本土市场接受度受考验。运动品牌近期强势扩张,Adidas、Air Jordan、Puma等品牌在渝加速扩张并开设全球能级的旗舰门店与品牌形象店。而近期相对沉寂的快时尚品牌亦录得新店扩张,Gap携旗下副线品牌Old Navy华西首店进驻重庆来福士广场;但Forever 21因集团战略调整退出重庆市场。
奢侈品牌同样喜忧参半,Burberry、Karl Lagerfeld、Qeelin等品牌相继在渝开设全新门店,而Givenchy退出重庆市场但保留副线品牌G Givenchy经营,Paul & Shark撤离新光天地。
高端香化及护肤品牌亦加速布局购物中心,更多国际品牌首次进驻重庆。Acqua Di Parma、NARS、Jo Malone、Valmont等品牌在渝首店或新店成上半年该业态亮点。南坪星光时代广场在首层打造了国际时尚彩妆区。
网红餐饮持续在渝扩张,门店主题成聚集人气的有力武器。以网红餐饮为例,喜茶、奈雪的茶持续在全市主要商圈扩张,并开设不同主题的店铺引发社交媒体关注。火锅行业在重庆这一火锅之都早已波澜不惊,但海底捞首进重庆并进驻北城天街仍备受市场关注,其品牌价值与服务理念有望成为本土火锅产业发展的参考对象。
而书店的网红热度不输餐饮,店内装饰及跨界打造全生活体验成为提升人气的关键。超过5,300平方米的言几又城市文化生活体验店签约来福士广场,引入图书、轻餐、休闲等全生活复合业态,并同期在万象城围挡。钟书阁重庆首店在中迪广场开业,成为社交平台热播打卡圣地。南之山书店新店进驻财信广场并于棕榈泉购物中心围挡。本土独立书店刀锋进驻解放碑协信星光广场,跨界将书店与咖啡馆、酒馆融为一体。
房地产科技不断加持零售商业品牌及运营。赋予智慧零售概念的苏宁极物同样首次进驻重庆市场,智慧餐厅Spacelab西南首店落户重庆,新零售超市盒马重庆首店于年初在中迪广场开业。McDonald’s未来餐厅进驻解放碑,凸显科技与餐饮的结合感。
新能源汽车租赁面积较大、具有较好的形象展示性,逐步成为购物中心的招商必备业态。上半年Nio House首进重庆签约来福士广场,未来我们预计将有更多卖场引入新能源汽车展厅及卖场。
同时可以看到,传统百货业的经营现状仍未出现明显改善,上半年重庆市场继续录得百货停业的案例。一季度百盛集团关闭在渝最后一家门店,退出重庆市场。百货商场虽然由于物业硬件老旧、业态组合等问题,体验性不及购物中心,但高坪效一直是百货业赖以生存的竞争优势。百货行业转型须紧跟时代潮流,可通过丰富买手团队,实现产品迭代来吸引更多年轻客群。
上半年,各大商圈及购物中心相继推出各类主题大秀及展览以拉动流量。其中GIADA 2019秋冬时装中国首秀在解放碑举办,备受瞩目,商圈时尚度亦得到升级。万象城举办皮卡丘主题展,大都会推出失恋博物馆主题展,棕榈泉购物中心举办未尘摄影展,重庆天地举行Hi Color艺术季。
主题展接踵而至,成为运营新宠,创造话题,聚集人气。同期,限定快闪店等形式多样的商业活动逐步常态化,Gucci、Victoria’s Secret试衣间、Magnum等品牌都在渝以快闪形式助力品牌推广。
数据层面,部分新开业项目开业率低于预期,商业品牌及业态调整持续,市场平均空置率较2018年末上升1.3个百分点,报 13.3%。租金方面,龙湖、九龙仓、华润等优质开发商持有的商业项目表现优异,带动整体租金水平小幅上扬。全市优质购物中心首层平均租金报358.5 元/平方米/月,按同口径计较2018年末上涨0.5%。
市场观察1——网红经济:重塑解放碑商圈商业格局
2018年,重庆位列抖音短视频网红城市首位,2019年,在网红经济的带动下,游客数量持续增加。解放碑商圈的外地客群数量已超越本地,成为零售商业消费的首要来源。旅游业繁荣在拉动酒店及民宿行业快速扩张的同时,不断改变商圈的发展格局。
一方面,旅游客群对本土特色的“好奇心理”带动餐饮业快速增长,火锅、小面等本土餐饮品牌扩张迅速且客单价不断提升。另一方面,旅游客群在旅游期间的生活类消费受“习惯心理”影响,更青睐惯性消费的品牌。
因此运动品牌在旅游客群支撑下在解放碑商圈强势扩张并提升店铺能级。上半年,Adidas在八一广场开设的品牌中心承租面积达5,000平方米,是京沪后的中国大陆第三家品牌中心,Puma西南旗舰店同样选址八一广场。
环球金融中心引入Air Jordan等运动品牌。随着网红经济持续升温,解放碑商圈的商业格局亦将持续变化,以满足日益增长的旅游客群消费需求。购物中心不局限于商业态组合的优化,运营层面可通过丰富营销策略、推广形式、主题活动、多重展览等维度吸引游客打卡,均不失为聚集人气的有效手段。
市场洞察2——首店经济:提振重庆商业发展活力
首店经济逐步在重庆升温,地标综合体的开业及商圈管理相关单位的推广将吸引更多品牌首进重庆,而渝中半岛已经成为首店经济的聚焦区域。据重庆来福士广场官方发布,Old Navy、TWG、Nio House、苏宁极物等品牌的重庆首店将进驻该项目。
据渝中区政府发布的数据显示,在区域内引入的首进品牌中,服饰及餐饮两大业态各占38%,儿童与娱乐业态分别约占12%和7%。除解放碑外,观音桥与大石化商圈同样是品牌进驻重庆的重要目的地。
市场洞察3——餐饮洗牌:传统本土品牌面临转型
重庆餐饮市场长期由本土品牌主导,火锅、川菜、小面三大本土美食占半壁江山。而随着外来消费客群扩大,重庆的餐饮客群结构逐步丰富,需求也日益多元化,不同菜系、产品定位、主题的餐厅在渝扩张提速。其中,以非本土中餐菜系、东南亚菜系、健康轻食类及网红茶饮为代表的餐饮品类在上半年拓点迅速。
火锅品牌竞争愈发激烈,在捞王成功打入重庆市场后,海底捞和呷哺呷哺亦相继进驻重庆。餐饮业迭代加快,本土品牌将承受更大的市场挑战。消费者自身消费习惯及客群结构的演变必然创造新的消费触点,这也将成为餐饮运营商应未来持续关注的重点,进而更新商业逻辑,紧跟消费变革。
重庆零售商业市场未来展望
展望未来两至三年,渝北区将迎来大量优质购物中心及综合体,中央公园商圈将伴随龙湖、香港置地等中外资开发商的优质购物中心开业而逐步成熟,成为城北区域重要的商圈之一。今年九月,受瞩目已久的重庆来福士广场将开业,或将成为渝中半岛重振商业活力的重要支点。首店经济、网红经济仍将在未来一段时间内影响商业运营,因此市场主体需重点关注。
仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示:“依据仲量联行研究部对土地及在建项目的统计数据分析,重庆未来零售物业市场将不断加强‘双核心 多中心 社区生态’的市场格局,新区开发将伴随城市更新共同唤醒城市商业活力。”
网红经济驱动重庆解放碑商圈发展转型
网红经济驱动重庆解放碑商圈发展转型
网红经济驱动重庆解放碑商圈发展转型
