劳伦斯菲什伯恩 “劳伦斯魔咒”又应验了

    经济学家安德鲁·劳伦斯(Andrew Lawrence)提出了“摩天大楼指数”(skyscraper index)这一理论,他认为,摩天大楼高度每次刷新纪录,一般要伴随着经济衰退,而且大多数情况是哪里建成了世界最高建筑,哪里引发经济危机。

前几年,以中国为首的几个国家又出现了摩天大楼热,掀起了新一轮的建高楼竞赛;从2014年开始中国及世界经济开始变冷,“劳伦斯魔咒”又一次应验了。

摩天大楼热预示经济要冷

例如,1907建设的纽约Singer Building(1908年竣工)高187米,是当时世界上的最高建筑,结果发生了1907年到1910年的“大恐慌”和金融危机,这是当时世界有史以来最严重的经济危机。经济危机期间,1909年又竣工了纽约Life Building,高213米,成为当时的世界最高建筑。

人类有史以来最严重的经济危机“大萧条”(1929年到1933年)期间,纽约竣工的三座摩天大楼的高度相继刷新世界纪录,一座是1929年建成的40 Wall Street,高283米;一座是1930年竣工的Chrysler,高319米,一座是1931年竣工的帝国大厦,高381米。

在1973年到1975年的全球滞涨(停滞性通货膨胀)期间,1972年到1973年建成了纽约世界贸易中心双子座,高417米,1974年建成了芝加哥Sears Tower,高442米,这两座摩天大楼先后成为世界最高建筑。

在1997年到1998年的亚洲金融风暴期间,1997年马来西亚建成的吉隆坡Petronas Towers,高452米,坐上了世界最高建筑的交椅。

2000年到2003年互联网泡沫破灭重创股市,2004年台北建起了台北101大楼,高509米,成为世界最高建筑。

2007年到2010年发生了全球继“大萧条”以来最严重的经济危机,2010年阿拉伯联合酋长国建成迪拜哈里发塔,高为828米,这一世界最高建筑的纪录一直保持到现在。

劳伦斯的研究成果似乎有些迷信色彩,摩天大楼简直就成了经济的魔咒。但是,如果潜心研究发现,他提出的这一理论也有合理之处。

建设世界最高摩天大楼的想法,一般都在经济看好的年代提出,对经济预期过于乐观,从而盲目上马房地产项目。但过度投资驱动的经济繁荣只是昙花一现,由于缺乏消费能力,一部分投资必然会被闲置浪费,经济很快萧条下来,形成一个经济周期。

根据劳伦斯的理论,结合中国的摩天大楼热,下一次经济危机很可能由中国引发,而且就在未来的几年。

中国摩天大楼知多少

一般认为,150米(也有的认为是500英尺,即152米)以上的建筑为摩天大楼。有媒体统计,2012年中国超过152米的高楼总数已超过350座,与美国相当。根据英国《卫报》的报道,2012年世界在建的124座摩天大楼中,53%位于中国,这一比例有望在2017年增加至87%,达到141座。

  2013年8月3日,“上海中心”实现主体结构封顶,按计划,到2015年,“上海中心”将以632米刷新上海的新高度。在一些国人的炫耀与欢呼声中,美国《华尔街日报》给我们泼了一盆冷水:这座大楼建成时会有多大需求?

过去,中国的摩天大楼主要在一线城市(Tier 1 city),现在,二线城市(Tier 2 city)和三线城市(Tier 3 city)也兴起了摩天大楼热。近期,远大集团宣布在长沙建造高达838米的世界第一高楼“天空城市”,这座摩天大楼预计220层、838米高、总建筑面积105万平,大厦内将建造4450户家庭公寓,总投资金额达90亿元人民币,比现在的世界最高楼迪拜哈利法塔还高出10米。

2013年7月20日,远大集团在湖南长沙市望城区举行了“天空城市”开工仪式,有媒体称,这座未来的“世界第一高楼”因为没有向有关部门报建先开工而违法,已经被叫停,但远大董事长张跃在7月31日发文回应称,“天空城市”从未收到过“叫停”通知。

摩天大楼大多赔本

摩天大楼通常位于城市中心位置,因为地价高,建筑向空中发展可以降低单位建筑面积的地价成本,即每平方米建筑面积的地价=总地价/总建筑面积。

但是,如果建筑过高,就对地基、建筑材料以及建筑工艺有特殊要求。现代摩天大楼的框架结构基本上都有钢材或钢筋混凝土,使用玻璃幕墙或抛光大理石墙面。由于摩天大楼结构要能承受巨大的重量,还必须抗风和地震,对消防设施要求也很高,而且摩天大楼要有很多服务层,用于装设给水系统、中央空调系统、消防设备等,另外还必须设计出若干避难层,以便火灾时短暂逃生。

例如,北京国贸大厦共设5个避难层,据称可抵挡3个小时的大火。还有,由于建筑高,必须有多部电梯运行,还要有高速电梯用于中转(sky lobby),如迪拜哈里发塔就安装了57部电梯,纽约帝国大厦安装了73部电梯,这些电梯不仅增加设备费用,还占用大量建筑空间,自然就增加了造价和管理成本。

所以说,摩天大楼省下来的地皮钱,远不及增加的建筑成本高。建筑界人士也透露,超过300米,摩天大楼就失去了应有的经济价值,而成为一座“建筑累赘”。

根据媒体报道,北京524米中国尊投资240亿元,深圳660米平安中心投资150亿元,武汉606米绿地中心投资300亿,贵阳中天540米未来方舟投资600亿元。

除了建筑成本高企外,摩天大楼运营维护费用也高得惊人。资料显示,通过对近100年来超高建筑的统计,高层建筑的运营都是亏本的,例如,高420.5米的上海金茂大厦总投资50亿元,每平方米造价为2万元,如果大厦使用寿命以65年计算,运营维护费用大约是建设投资的3倍。目前,金茂大厦仅日常的管理费用每天就需100万元人民币。

还有,中国禁止土地私有,建摩天大楼即使按综合用地,土地使用年限只有50年,50年过后从法律上讲国家就要收回土地,地上物自行处置。所以,在中国建摩天大楼的使用寿命还是个未知数,如果50年后政府收回土地,而当时摩天大楼尚在设计寿命内,要想继续使用必须重新交纳土地转让费用,这必然让成本更加高昂,收回投资希望渺茫。

摩天大楼存在诸多不安全因素

提起高楼安全问题,人们首先想到的就是火灾。高楼本身就像个大烟囱,一旦发生火灾,燃烧快,火力猛,温度高,楼上的人疏散逃生异常困难,而消防人员又很难上去。消防车的水枪一般喷射几十米高,而国内的消防云梯也只能升到几十米,世界上最高的消防云梯也只能达到110米。

所以,摩天大楼一旦发生火灾,基本上是“自生自灭”,把能燃烧的东西烧光了,火也就熄灭了,消防力量无能为力,这必然带来人员和财产的惨重损失。国内高层建筑发生火灾的例子并不少,当时的恐怖惨状回想起来仍让人心有余悸。

再有就是地震,摩天大楼一旦坍塌,一百多层重叠埋在一起,救援人员只能对上面几层的被埋人员施救,对埋在下面的人来说,几乎没有任何被救援的可能。

人们对2001年的“9/11”恐怖袭击事件记忆犹新。纽约417米高的世界贸易中心,可供5万人办公,但使用很不方便,上上下下的人员拥挤,电梯系统复杂,再加上拥堵的交通,不断故障的空调、火警等,这座摩天大楼被称作“摩天地狱”。在恐怖袭击中,伴随着这座摩天大楼的燃烧和坍塌,2979人被“摩天地狱”吞噬。

2015年12月31日夜晚,迪拜世界第一高楼哈里法塔举行规模盛大的跨年焰火表演,附近300米高的阿德里斯酒店突发大火,造成1人死亡16人受伤。

摩天大楼高耗能、重污染

由于摩天大楼的建筑材料主要是钢材、水泥和玻璃,而这些建筑材料的生产属于高耗能、高污染产业。还有,建筑材料要被提升到很高的空间,这比建筑普通建筑需要更多的能源,所以,人们把摩天大楼叫“能源密集型建筑”(energy intensive building)。就是在摩天大楼的使用阶段,人员、生活用水和其他物资要被提升到很高的地方,这同样比使用普通建筑要消耗更多的能源。

另外,玻璃幕墙的使用,也给城市造成视觉污染,也对候鸟带来伤害。我在巴黎发现,他们有的摩天大楼的玻璃幕墙用编制纤维幕布给遮挡起来,就是消除视觉污染,以免影响汽车司机的安全驾驶。

摩天大楼也破坏了城市的美观,使城市布局失去和谐,过高过密的建筑会给市民带来心理压抑感觉。世界很多城市都有建筑限高规定,例如,现在的巴黎老城在拿破仑时代就规划好了,基本上是4-5层的建筑。1667年,巴黎的建筑最高限度为15.

6米,20世纪60年代将建筑的限高提高到31米。提高限高后,导致城市建筑密度增加,交通流量大增,出现了交通拥堵,遭到公众的批评。1977年,巴黎建筑限高降到25米,环线地区(巴黎老城以外的地区)为31米。

摩天大楼热会带来极大的浪费

有数据统计,东莞写字楼整体空置率约为40%,有的甚至高达一半以上。摩天大楼对于二三线城市的地标效应远大于实际作用,最后难免会沦为建筑垃圾。

在上世纪八九十年代的美国,即便是经济景气时,曼哈顿的办公楼也有20%左右的空置率。

遍布高楼广厦的中国一线城市上海,摩天高楼的空置率也通常在25%-30%之间浮动。数据显示,2012年,成都写字楼“空置率”被推高至34.6%,较2011年增加8.8个百分点。

苏州建设的世界上最高的瀑布大楼早在2004年12月12日就已封顶,并声称将在2005年6月随着国际服装城同步投入运行。然而建成近十年的时间,这座世界上最高瀑布大楼却渐渐成为烂尾楼,大楼外部杂草丛生、钢筋锈蚀、玻璃破损严重,一副破损不堪的样子。目前政府已回购了瀑布大楼、黄金大楼等烂尾楼,投资失误的损失还是由纳税人买单。

摩天大楼热该降温

不少人对中国一些城市盲目上马摩天大楼项目提出批评。北京工商大学产业经济研究所所长陈及曾表示,目前国内的摩天大楼热是各地政府追求政绩、相互攀比的体现,不少项目都是在地方政府的某种暗示、授意,以及土地、税收政策的引导支持下,房地产市场开发商以自己的名义去启动的。

北京理工大学管理与经济学院教授周毕文认为摩天大楼热是泡沫化的产物,他说:“等到人们思维回归理性的时候就不会再建这种高楼了。”

《中国经济周刊》也报道称,当今中国各大城市兴建摩天高楼则是一种“暴发户”式的炫耀,更是一种不自信。

一个世纪前,人们建摩天大楼主要是展示工业革命的成果,尤其是钢铁及其相关建筑工艺的应用,这是科技进步的表现。现在的摩天大楼,基本上没有什么新材料和新技术的创新,只是高度的不断增高。所以说,中国一些人的思维,还停留在美国100年前的水平上,想用摩天大楼来展示自己的科技能力和经济实力。殊不知,现在建再高的摩天大楼,别人也不会认为你的科技领先。

人们不断追求新奇,摩天大楼已有100多年的历史,人们不再对此感到新鲜。中国“大跃进”时代提出的“中国梦”就是“楼上楼下,电灯电话”,并把这看作是实现共产主义的标准。现在谁还在为自己住楼房、自己家有电灯电话感到自豪?恰好相反,现在住平房或两层别墅成为时髦,成为有钱人炫耀的资本。

目前,中国城市住房空置率大得惊人,“鬼城”越来越多,并非是人们在地面上无“立足之地”必须向空中发展。中国不缺高楼,缺的是现代管理制度,缺的是科学技术,缺的是创新思想,缺的是法治环境。

一个人踩上高跷,并不代表他长高了;一个城市建起摩天大楼,并不代表这个市场的繁荣与百姓的幸福。