睁眼瞎诗词吾爱 小区监控“睁眼瞎”太多

车辆被剐蹭,一查才知小区监控“睁眼瞎”;想要督促维修,却又往往因维修费用“拉锯”;眼看监控摄像头“瘫痪”日久,业主却不知该向谁举报反馈……小区监控摄像头的运行和维护,由于牵涉业主、物业、街道、公安等多个相关方,常常陷入难题。

“不因事小而不为,把民生诉求作为工作着力点”。在此现实背景下,各小区监控探头不仅要亮起来,而且要运转得更加高效可靠。

调查

小区车辆接连被剐

一查监控是“摆设”

家住石景山古城北路小区的董先生,最近有点儿烦。他新买不到半年的爱车,在自家小区里接连被撞被剐。更让他吃惊的是,小区里安装的监控居然都是“僵尸”,以至于在他两次报案、警察两次陪同前往街道办查看监控后,依然无功而返。

“两次出状况,都没找到画面。你看我们这小区,监控摄像头倒是很多,但没有管用的。”记者在古城北路小区调查发现,该小区几乎每一栋楼墙体上,均安装有监控摄像头,并配有落款为古城街道办事处的“图像采集区域”文字说明。

非但如此,一些居民楼墙体上摄像头还不止一两个,且有不同型号和款式。“之前似乎看到过个别摄像头上有绿色小灯在闪,但现在又没有光亮了。不知道是不是又坏了。”董先生说,原本以为小区有如此多摄像头很安全,万万没想到这些摄像头几乎都是“僵尸”,事关群众安全和利益,为什么连一个监控头都不能及时修好呢?

“咱们这小区的摄像头,就是‘聋子的耳朵——摆设’。”谈起小区监控摄像头,家住八号楼的孙大娘一样窝火。她说,前段时间有一个小伙子晚上喝酒回家,不慎在小区里丢了钱包,结果小偷把钱包里的现金拿走,将钱包和证件丢在了小区里。“当时小伙子想去调监控,警察也陪着去了,就在街对面的街道办,监控视频愣是找不到,因为坏掉了!”

针对古城北路小区监控摄像头故障一事,记者前往石景山古城街道办了解情况。在街道办负责查阅监控视频的工作室里,工作人员表示“不一定你要的地儿就能看,门口贴着通知呢,您看看。您必须得先报案,让警察陪着来,警察来了看不了也就是看不了。”

记者进门前就注意到了这张贴在门口的通知。A4纸上写着以下内容:古城街道视频监控只能查看(北小区社区、八千平社区、古城社区部分点位),其他社区无法查看。特此通知!

至于监控摄像头故障的原因,工作人员表示是“线坏了,得有一年了吧,信号还没开通过来。”街道办工作人员也显得有些无奈,“给您说句最实在的,我们的车也停那边,剐蹭好几回了,就没查到过。”而正在现场调阅监控摄像头画面的一名居民则表示,“之前听说有小偷剪线、砸车等情况发生。关键得有人去修啊。”

尴尬

维修申请条件严苛

物业趁机不作为

监控坏了长期没人修、监控探头少、监控死角多等问题,其实并不仅仅存在于这一个小区。这是很多业主有需求时都会碰到的难题。

“按照物业服务合同,监控坏了必须及时报修,如果大面积坏了,应向业主委员会或者业主大会提出申请,进行维修。”物业管理专家路军港告诉记者,监控坏了没有及时修,是物业受到诟病较多的一个问题。但这个问题也有两方面,确实有物业为了减少支出放任探头损坏,但更多的则是走程序太困难。

《中华人民共和国物权法》第七十六条第五款和第六款规定,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,这两种事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

“因为要动用公共维修基金,维修资金的筹集、使用关系业主切身利益,应当由业主共同决定。这个规定是对的,但条件比较严苛。即便在有业委会的小区,想顺利通过都很难。在没有业委会的小区,更是不可能实现。所以,很多物业公司最后都消极处理,最后的结果通常是‘我申请了,没通过可不能怪我’。这样,物业公司的责任确实也很难被追究”。

反馈

放任监控系统损坏

业主可到警方举报

看起来好像拿物业不作为没有办法?做过多年物业管理的路军港主动“揭底”——即便没有三分之二以上业主同意,物业其实也能拿出钱来安装、修理监控。“小区里肯定会有楼梯广告、停车费等公共收益,物业可从这笔钱里拿出一部分用来做维修工作。现在很多服务项目也接受分期付款,即便一年的公共收益不多,几年下来,完善小区的监控也可以办到”。

而法律也有相关规定。北京市京剑律师事务所创始合伙人、北京市律师协会第十届房地产开发法律事务专业委员会副主任金翔告诉记者,虽然《物业管理条例》中没有涉及小区图像监控的设置、管理、维修如何监督的问题,但还是有政策依据——2007年4月1日起施行的《北京市公共安全图像信息系统管理办法》(以下简称185号令)。

185号令第十二条规定:公共安全图像信息系统的使用单位,应当保持图像信息画面清晰,保证系统正常运行,“这说明物业对小区监控有进行适当保养、及时维修的义务”,金翔律师还重点提及要关注第四条,其规定说明小区内的监控系统是有政府主管部门管理的,就是小区所属辖区的公安机关。“所有的业主都有权监督小区内的监控系统是否运行,一旦发现不能正常运转,业主可向公安机关举报,公安机关可以责令物业公司恢复正常。”

建议

业主要留心收集证据

可更换无线监控探头

那么,业主财产在小区内受到损害,物业公司是否该担责呢?路军港分析,物业公司也不是无限责任,业主在追责时一定要提前做好责任判断。他举例车辆被剐,如果物业公司收了停车费,则要承担一定的责任。“不管是什么名义收的费用,里面一定包含管理费的内容,按照法律规定,物业应该承担30%左右的责任。”

对于其他损失,业主一定要查看当年签署的物业服务合同,上面会明确物业服务等级。在北京,物业服务等级分为五级,每一级应提供什么规格的服务,都有非常细致的明确规定。“物业公司凭什么收物业费,就是要提供相应等级的物业服务。业主可以一条一条去‘卡’,保安是否满额、是否有定期巡逻、是否安装了足够的监控头,这些都可以查到,也可以证明物业是否尽到了安保义务。”

当然,如果业主提起物业不作为的诉讼,按照法律规定,举证责任是倒置的。就是说,应该由物业公司来“自证清白”,但如果想更好维护自己的权益,业主最好也能收集相应证据。“发现物业没有提供相应服务时,即便单个业主也可以给物业发函,最好附上照片或者视频。

”路军港建议,业主收集的证据一定要有连续性,“拍照片的话,最好是同一个地点、同一个设备,不同时间段的状态,这样证据才容易被采信。业主不能怕麻烦,业主‘卡’不住物业公司的物、人、钱,要是再不把监督权用好,物业自然就不听你的!”

“一个探头每年的维保费用大约在400元左右。监控系统平时如果不能好好维护,一般从第三年就出现问题,四年以后就会出现大面积损坏。十年以上的老小区,监控系统完好率也就30%左右。”曾对此做过调查的路军港透露。

而对于有意更换监控系统的小区,路军港也特别推荐可联网无线监控探头。“这是目前最有效的。比如,格纳斯大厦就安装了无线监控系统。不仅小区内部,物业也可以开放办公用房的监控。下载App后,业主能随时查看监控,有利于业主的监督和维权,也有利于物业改进工作,增加物业费的缴纳率。双方沟通顺畅,社区也就能更和谐。”