【房地产张大伟】张大伟:在现在的中国预测房地产走势就是玄学
今天本来准备了一个有关地王的内容,适逢教师节快乐,聊聊地产圈如何装“老师”。
老师是指传授学生知识的人,也泛指在某方面值得学习和能够给大家带来一定正确知识和指导的有能力的人。老师是值得尊敬的,特别是有能力、能解惑的。
前几天伟哥写过一篇《地产圈媒体老师图鉴》,今天聊聊如何在地产圈装专家“老师”。
房地产是实用学科,但也是注意力学科。因为和股票一样,如果真能分析预测准确了,在这么多年的市场高峰里,收益肯定不会差。
所以很多人会装房地产大师,预测房地产走势:
在之前伟哥的一篇文章中写过:动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子,因为中国房地产并非完全市场经济,走势非市场化。而且从全国看,实际分化非常明显。一个字涨或者跌,也不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策(这是政府的事),也无法控制市场的资产价格趋势(这是市场本身的规律),两不靠谱,预测有何意义?
所以经常也有人让伟哥预测几年后的市场,伟哥都是拒绝的,其实看市场最多也就只能看3个月走势,有空就去银行问问理财价格,预测房地产市场短期看政策,中期看政策,长期还是看政策。
1:从投资策略常识出发,比如巴菲特在历次股东大会上表态中(如“要相信美国的未来,但我不知道明年是涨还是跌”)看出,投资预测是很难具体地预测并且判断资产价格波动的方向的。
2:我们可以随便从农村里找十个文盲老大爷,让他们预测明年房价的价格走势,是涨、是跌还是平稳。他们当中肯定有能预测准的。
在现在的中国预测房地产走势就是玄学,不是科学。玄学就靠蒙,瞎子算命。蒙准了有奖,蒙不准不受罚,不担任何责任,是个只赚不赔的买卖。所以预测的就趋之若鹜了。
3:房地产从来不是一个孤立的行业,看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当,经济发展需要时。他就会刺激,不需要时,他就会调控。
4:和股市一样,如果预测靠谱,并且相信自己的预测,就不会出现有些房地产专家还租房的现象了,专家也不用天天讲课发布排行榜了,开公司能赚多少钱?
很多天天预测房地产的专家自己还在租房,还有动不动说自己是房地产教父的人,把自己当董事长的企业干黄了。
5:预测这个事,千万不能听不参与交易的,因为他们的依据都是网签数据,做过房地产买过房的人都知道,网签是滞后的,有些地方甚至滞后半年以上,这种情况下,官方数据 签约数据根本不靠谱。
所以多听听二手房中介参与交易的,多听听开发商拿地卖房的,多听听代理行站售楼处的。那么你被忽悠的可能性就要低很多!
6:房地产没有一直涨,当然也没有一直跌,涨是主流,但2-3年必然会出现一次调整,有楼市调控导致的也有市场自发导致的,但的确是跌过。
7:房价未来3-6个月走势看金融信贷政策,未来6-12个月走势看经济基本面情况,长远发展看人口。归根结底房地产是看政策。
8:中国房地产最重要的经济指标是6.5%
考虑了与全面建成小康社会目标相衔接,考虑了推进结构性改革的需要,也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生,有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。
9:房地产从来不是一个孤立的行业,看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当,经济发展需要时。他就会刺激,不需要时,他就会调控。
10:买房别扎堆,普通人买房一定要考虑逃生指数,看着涨的多,卖不掉有什么用?所以对于普通人来说,买房首选是有学区有地铁的住宅,然后是城区住宅、公寓,最次才是郊区。
11:未来城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。
12:别因为单价10万就嫌贵,别因为单价1万就疯买。即使总价一样好,城区的小房子远比郊区的大房子保值。
13:房地产税是多项税种,大部分人关心的是其中的房产税,持有税制的改革不是一年两年可以出的。
14:珍惜自己的第一次,首套房首套房信贷资格,不要随随便便用掉,未来这可能是普通人最大的本钱。
15:当下对于开发商来说,最关键的当然是资金链,所以很多人说的,谁能借到跨周期的长钱就是牛逼的。
16:中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距(数据未更新)。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。
17:买房就是赌博,虽然都想赚钱,决定所有人命运的是特朗普。
2015年初,2009年除。2012年初、2014年底,这四次底部,找对了,还要卖对。太难,在未来高房价下波动节奏也会加快。楼市大概率又进入了一次投资周期。
18:对于房企来说2016年抢了地王的,肯定是要付出站岗几年的代价的,历史上,2011年后的地王,爽快的不多。
19:一线城市的房价看新房已经完全失真,因为有限的土地供应量和控制的网签节奏,所以看房价还是看二手房吧。而很多机构在二手房数据上,不论是买卖还是租赁都在动手脚,所以多和中介聊聊,你也能做老师。
千万别只看中央和地方政府的报告,要看他们的信贷真实释放量和可售商品房住宅货量!
千万别看标杆房企特别是万科说什么,一定要看他们在做什么,拿了什么地,拿了多少地,拿地节奏。
