【陈劲松文华学院】陈劲松:深圳应给年轻人创造一种新的产权模式
9月10日,以“中国房地产的前世今生”为主题的论坛在侨城一号举行,原深圳市房管局局长、深圳土地第一拍拍卖者廖永鉴,原深房总经理、深圳土地第一拍揭牌人骆锦星以及世联行董事长陈劲松等参加了活动,论坛上,两位中国土地制度改革的先行者回忆了当年和土地第一拍有关的敢想敢做敢闯甚至敢“违规”的故事(1987,他525万拿下深圳土地第一拍,现在只够买套房),陈劲松则指出,深圳要建成具备中国特色的社会主义先行示范区,需要现有领导和当年的这些先行者一样,敢于创新,走出自己的道路,他更是给深圳房地产的深圳模式提出了三条建议,认为要为年轻人给出更多留下来的希望。
中国房子过剩但深圳不多
论坛上,廖永鉴和骆锦星都谈到了深圳土地第一拍,当年1987年第一拍打造的首个商品房,销售时候均价是1600元/平。反观现在的深圳,核心区动不动就是10万元/平起。对于这个价格的增长,陈劲松认为,从全世界房地产的发展来比较,并不只有深圳是这样的,世界级的大湾区里,东京更夸张,东京在二战后的情况糟糕透顶,起步的房价才500多/平,而且经过很长时间才慢慢恢复,70、80年开始疯涨,1990年之前,房价已经涨到大概60多万元/平。
“只花了20多年的时间,东京房价翻了差不多一百倍,后来日本房价泡沫,1990年开始跌,跌到现在它还是深圳的三倍。”陈劲松又补充说,自己是拿同样地段的同类型豪宅来进行比较的,不是针对全部的均价,所以他认为如果用东京来作为参照物,未来深圳是整个大湾区的龙头城市,又是社会主义先行示范区,未来深圳会比东京更有竞争力,有更便利的条件更多的高科技产业,这样看,深圳房价并没有泡沫。
但就全国来说,陈劲松认为全国的房价不好一概而论,根本的原因是结构性失衡。中国的新房面积已经够多,他说中国全部的新房能装的人口,已经超过了城市化的水平,也就是说能装下60%的人口,所以现在的情况是房子盖多了,盖多的原因是有些地方根本不该盖,例如鹤岗,房子盖多了房价跌是很正常的,真正应该多盖是深圳和东莞这样的地方。
不能突破条条框框是写字楼最大的问题
谈到写字楼市场的时候,陈劲松表示,写字楼市场今年不好,不只是深圳,北京、上海都不好。为什么呢?因为我们把写字楼限制死了,在东京街头随便拍个照片,可以看到密密麻麻的霓虹灯广告牌,一栋办公楼,它可能幼儿园在十五六层,餐厅在20多层,上面还有酒店,下面还有Mini仓等等。
“东京的写字楼空置率长期在5%以内,太厉害了,我们空置率那么高,大部分是瞎管造成的,我们用太多的条条框框把写字楼限制死了,例如很多功能,消防都无法过关,消防应该为人民服务而不是人民为消防服务。”陈劲松认为。
“未来,以深港为龙头的粤港澳大湾区肯定要超过东京和纽约,纽约核心区住宅比例绝对超过50%,深圳目前还太少,这是房价上涨的主要原因,不涨都不可能。”陈劲松表示,深圳要做社会主义先行示范区,最考验的关键就是能否突破现有的条条框框,就如现在的房价,整个市场不能涨不能跌,这还能叫市场吗?“今天,改革开放的先行者都在这里,现在的管理者要学习。”陈劲松表示。
深圳年轻人望房兴叹也是限制太多
在当日的论坛上,主要嘉宾廖永鉴和骆锦星都是深圳土地制度改革的参与者和见证者,他们做出了很多和当时制度冲突的事情,却也因此推动了深圳城市的发展,从而让早期中国的房地产发展出现一种模式叫深圳模式,深圳当年曾是全国房地产的样板房。
陈劲松认为,所谓的深圳模式,其实就是在制度上突破条条框框,这种创新和突破应该就像在深圳人血液里一样自然,以前的前辈带了好头,未来应该继续不念既往,一路向前。现在年轻人望房兴叹,原因是太多限制了,年轻人和城市没有关联,年轻人就没希望,深圳就没有希望,政府应该进行制度的创新。
对于如何继续保持房地产的深圳模式,他给出了三个建议:
1、深圳和临深价差大,主要原因是交通不行,应该尽快改变现状。世联行研究过东京大湾区,东京和周边的房价比,没有深圳和临深房价差距那远,深圳是核心区房价太高,临深房价太低,主要原因就是交通太差。深圳现有的11条线地铁线全部加起来,里程只有东京地铁线里程的零头,而且高峰期班次很少,这样的交通状况下,临深置业、深圳工作不现实,短期深圳的房价还会有压力。
2、把租购并举再往前走一步,租金抵月供,给年轻人创造一种新的产权模式。深圳应该像当年一样,在不冲击现有商品房市场的情况下,在租购并举上更进一步,让年轻人有希望。深圳政府干保障房干了不少,应该再突破。
3、让建筑追随功能,物业赋能产业,形式追随功能,突破以往。
