【张大伟论楼市】未来100天!中国楼市肯定会发生的20件大事︱张大伟
预测房地产市场是一个投机取巧的话题,因为只要你敢不要脸的瞎说,预测的不论多么不靠谱,反正有人看。
靠天吃饭的房地产市场,天就是政策!伟哥哥觉得预测其实有把握的只有3个月,谁预测超过3个月的市场走势,其实都算是骗子。所以今天根据最近市场具体情况,来分析分析未来100天楼市肯定会发生的一些事!
1:地方房地产调控政策会挤牙膏式加码!
7月24日夜,苏州开始第四次收紧房地产调控,苏州市人民政府网站昨日发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》,此次意见是在今年5月份房地产调控的基础上再次加码。
首先:这已经是苏州最近几个月第四次加码房地产调控,从政策力度看,不断加码,而不选择一次到位的主要原因是维持市场稳定是目标,政策期望市场企稳而非趋冷,所以调控政策挤牙膏式加码。
其次:从政策内容看,针对之前5月份政策继续加码限售,代表了市场短期炒作氛围依然浓郁,之前苏州加码政策对市场影响有限,而本次加码的政策预计对于市场的影响也不会过于激烈。
第三:苏州房价上涨在全国领先,后续不排除其他城市继续收紧房地产调控,在7月份包括开封取消限售又恢复,整体看,楼市政策面收紧预期依然存在。
楼市政策将继续收紧与宽松并存,维持市场稳定是主要趋势。
2:还有那些城市房地产调控会加码?
预警、约谈、问责机制再次出现
近年来的房地产市场调控中,明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任,从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系” “加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。
住建部则负责统筹安排以及落实监督,对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导,对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府,进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。
3:媒体上会开始报道个别降价项目
从市场趋势看,2019年8-10月份,面临的是大庆,这种情况下,各地都是以平稳为主,政策平稳,市场平稳,不会允许大幅度降价,但从趋势看,如果没有信贷最近的降准降息,预计市场在未来几个月将出现非常明显的价格调整。
4:收房矛盾将快速增加
因为房价涨幅放缓、或者房价出现下调,2018-2019年,收房高峰期一般在北方都是取暖季之前,这种情况下,各种维权井喷,原来是小问题的将变成大问题。大部分开发商都将面临这一问题。
5:土地市场降温有可能出现
截止7月24日,全国热点的一二线城市合计土地成交711宗,成交土地金额2233.28亿,土地成交溢价率只有10.24%,相比之前几个月明显下调,从土地市场情况看,最近房地产领域融资收紧的预期逐渐影响到土地市场。
6:开发商融资成本超过10%的案例将增加
从企业融资看,虽然7月份依然处于高位,但融资成本明显增加,未来100天,如果不降息降准,高位融资成本将频繁出现。
累计看,2019年7月来,美元融资计划已经高达180亿美元。刷新历史记录。
从融资成本看,从上半年的平均只有6%左右,美元债成本快速上升,7月美元融资平均利率已经高达8%,最高多笔超过10%,甚至达到了15%
7:购房按揭贷款利率不会明显变化
最近几天会不会降准降息?
从购房者按揭看,基本已经一年没有明显变化,这种情况下,未来几个月的房贷利率也不会有明显变化。社会利率在整体下调,这种情况下,购房者的按揭利率不会有突然上升的可能性。
8:放松调控的城市还会出现
类似开封的城市在未来3个月肯定会更多,但发布红头文件放松的将减少,但悄悄的做不说,发布窗口指导的城市肯定会增加。
9:城市分化将剧烈,一二线退烧明显
整体看,市场分化将越来越明显,特别是从年初看,上半年各地的小阳春主要出现在一二线城市,未来的几个月,这些城市将开始退烧。供应增加,价格下调城市增加。
10:私企拿地越来越少
活跃在土地市场上的房企将集中,私企比例减少,大宗土地因为融资压力将溢价率明显降低。
11:房地产企业销售压力加大,弯道超车变难
千万不要想着弯道超车,基本上是十超九翻,不论是个人买房还是企业拿地,在增量时代弯道超车有机会,但在未来可以预期的存量时代,保命比超车重要。
12:建筑质量问题在未来几个月多发
住房和城乡建设部近日发布了《2018年三季度建筑施工安全专项治理行动进展情况的通报》,文件里指出2018年前三季度,全国共发生房屋市政工程生产安全事故581起、死亡673人,比2017年同期事故起数增加58起、死亡人数增加49人,同比分别上升11.09%和7.85%。未来几个月台风季,各地质量问题多发。
13:限价政策会继续明显调整,2017年全国一刀切的堰塞湖导致很多高价盘销售后不能网签,最近都有放开,在2019年,限价政策会有明显调整,相比之前有明显放松的趋势。
14:未来那些城市买房安全?
伟哥在几年前就聊过,对于中国房地产市场来说,最安全的城市就是二手房成交量占比超过一半的城市,只有二手房有流动性的城市,楼市肯定更容易反弹。只要市场降准降息立刻全面扭转发展趋势。
15:房地产从来不是一个孤立的行业,看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当,经济发展需要时。他就会刺激,不需要时,他就会调控。
16:未来几个月各种租赁政策肯定会频繁出现,但租金上涨也依然会持续。涉足租赁的企业继续出现倒闭,改造出租的企业拿房成本上涨迅速。
17:抢人大战依然是二三线城市放松房地产调控最好的借口,人才的认定标准会越来越低。
18:排行榜数据虚假,闽系、浙系成为造假龙头,这些企业在批量的造假抢千亿房企融资,涨幅越快的企业,基本资金链越紧张。未来几个月,浙系房企出现资金链问题的可能性最大。
19:房企并购的步伐将加快,百亿级并购将出现多次。
20:一个字涨或者跌,不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策(这是政府的事),也无法控制市场的资产价格趋势(这是市场本身的规律),2019年下半年很可能是布局之年,特别是下半年。下半年的机会均比上半年要好很多。对于购房者来说,选择优质城市、优质项目,在未来三个月会容易很多。
