【首开股份的核心竞争力】债务重压之下首开股份的转型与困顿

今年以来,众多房企面临着土地市场的成交金额和面积下滑,但国企首开股份(600376.SH)却逆势而上。

根据机构发布的1~5月企业拿地排行榜显示,首开股份以364亿元拿地金额位列榜单第六位,其中,所取得的10幅土地中,有7幅位于北京(2016年仅在京内收获一个项目),巩固了其“京城房企一哥”的地位。

但大刀阔斧拿地的同时,首开股份对于今年年度目标销售额的制定计划却显得略微保守。《中国经营报》记者获悉,在龙头房企纷纷迈向千亿目标的2017年,首开股份仅制定了615.52亿元的销售目标,截至5月,已经完成销售业绩330亿元,在房企销售排行榜上排名第21位。

近期,有媒体连续曝出首开股份因永续债利息拖累业绩不堪重负的问题。称其生猛拿地、销售回款减慢导致企业资金链紧绷,而高成本的融资行为又成为其利润下滑的重要因素。“房地产行业依靠土地红利获取超额收益的时代已经渐近尾声。”首开集团董事长潘利群如是说。

京城“地主”的转型路

为扩大规模,深耕京城三十多年的首开股份选择的转型路线是全国化布局 出海战术。

2016年,首开股份合计拿地总价为419.54亿元,其中京外拿地13个项目分别位于成都、福州、杭州、武汉、上海、无锡、广州、厦门等一二线城市,占比高达95%。虽然重点布局华南、华东区域的战略与去年北京土地市场供应紧缺不无关系,但同时也凸显了首开股份对京外区域扩大投资的野心。

其投资较大的福州、杭州、厦门、苏州等二线城市,由于房价的快速上涨,已经成为首开股份利润的重要来源,根据年报显示,2016年全年公司实现营业收入298.83亿元,同比增长26.53%,在京外项目的营收占比已升至一半。

营业收入增长的同时,公司利润率却出现了明显的下滑,这主要归因于首开在京外主要采取的是合作拿地战略,随着京外项目结算占比提升,公司少数股东损益占净利润的比重由18.43%上升至26.27%,从而导致归属于母公司的净利润同比下降8.74%。可见,除却高毛利的京内项目,大举扩张、布局全国的棋并不好下。

相对而言,首开的出海战略就显得保守而稳健得多。早在1992年,首开股份作为全国最早涉足海外地产的房企之一,就率先在澳大利亚开启了地产业务,二十多年来,又相继在美国、中国香港、中国澳门(楼盘)、荷兰、白俄罗斯六个国家和地区,开展了房地产开发、运营等业务。2016年,首开在海外成功发债5亿美元。潘利群表示,经过周密部署的海外发债,其全部资金都用在境外业务,可避免汇率波动的风险。

此外,首开的转型战略还包括对创新产业的涉足,试图在火热的创业和养老市场中杀出重围。

2016年10月,首开股份与清华大学经管学院展开合作,共同投资了清创首开X SPACE协同创新空间,不过从网上资料披露的信息来看,除却2016年10月19日落成发布会之外,既没有成立官方网站,也没有提供联系方式和租售价格等后续信息。

记者随即走访了位于三元桥京信大厦院内的X SPACE,这是一栋独立的三层小楼,设计简洁明快,办公环境较为优越。空间运营官陈晨向记者介绍,这里的开放工位的租金价格为2300元/月,封闭工位为2600元/月,目前出租率保持在80%左右。据悉,位于望京中心商业区的另一家分店目前正在装修中,并预计在近期正式上线。

本月,首开股份还推出了第一家养老院——首开寸草学知园,该养老院位于亚运村区域,占地面积1500平方米,建筑面积2300平方米,拥有可容纳50位老人的床位设施。潘利群曾表示,“社区养老项目是首开运作大型养老项目的起点,通过与老年人群的不断接触,深入持续地研判老年人对住房、配套设施和服务的真实需求,探索出一条具有首开特色的养老产业发展模式。

”该养老院管理人员王女士告诉记者,养老院以单人间为主,价格在6000~6800元/月,少量双人间的价格为5000元,目前已经有5位老人正式入住,同时可为周边老人提供日间照料服务和居家上门服务。

“首开在2016年尝试房地产业务转型,和专业机构合作进入商业地产和新兴产业。”海通证券分析师涂力磊分析。首先,首开和中信并购基金合作,以有限合伙人的形式参与跟投,合资规模不超过20亿元,已经落地投资康龙(北京)新药技术有限公司。

此外,还以有限合伙人的形式投资高和融德投资中心,通过收购低估值商业、重新定位和升级获得较高回报。“这在首开现有单一住宅产品上增加了商业地产,丰富了公司地产业务的产品线。”他总结道。

利润下滑但优势犹存

首开股份一季报显示,2017年一季度,首开股份实现营业收入42.04亿元,同比下降12.92%。实现净利润1.6亿元,同比下降71.57%。

“京外项目居多,毛利率偏低”,中投证券分析首开股份利润下滑原因时指出,“利润低只是一方面。其实早在2013年,首开股份就已经受到资金和债务困扰。截至2013年底,首开股份借款总额逾400亿元,当年需支出利息高达31.69亿元,而据其年报显示,首开股份2013年实现的净利润只有12.89亿元。”

年报显示,尽管2016年首开股份已偿还了40亿元永续债,但仍持有70亿元永续债贷款,为此每年将支付4.14亿元利息,不少人对首开股份再创新高的永续债规模表示担忧,认为其永续债利息的支付严重影响其净利润的表现。

但即便如此,几乎所有的券商都依然继续看好首开股份,给予公司的市盈率倍数不受永续债影响的“买入”评级。“2016年首开股份将永续债进行了调整,调整后融资成本将降低,所以我们预测2017年永续债的利息同比2016年也会降低。”涂力磊表示。

另一方面,凭借着国企的光环和资源,首开股份的融资实力依然是大多数房企望尘莫及的。2017年5月19日,首开与兴业银行签订了260亿授信协议,这是继国家开发银行、招商银行、北京银行、华夏银行之后所获得的第五笔授信。在短短半年的时间里,首开集团从各银行获得的授信总额度突破1000亿元大关,为其整体运营获取了巨大的资金支持。

雄安新区的设立,也可能成为近水楼台的首开业绩增长的新亮点之一,而此前,它曾在通州副中心建设中分到过最大一杯羹。国泰君安证券分析师指出,雄安新区的设立释放了积极信号,随着京津冀协同发展的深化,首开股份在京内大量的土地资源价值凸显,京内资源优势是公司的核心竞争力。

首开在京内拥有土地储备权益面积51.6万平方米,一级开发项目权益储备面积74.3万平方米,京内未结面积463万平方米,拥有丰富的资源。在京津冀一体化加速发展的大背景下,公司凭借其京内资源优势估值有望得到较大提升。

首开股份的本土优势还体现在深度参与北京的棚改计划。率先进入存量房时代的北京,还存有大量建于上世纪的老旧小区和平房,不符合城市发展定位,亟待进行改造升级。根据北京市住建委公布的2017年北京市棚户区改造任务目标3.

6万户计算,棚改年度计划投资将高达300亿元,同比增长近六成。而首开股份于2015年提出的“城市复兴官”战略与棚改的“民生工程”定位不谋而合,对于房企而言,棚改项目具有投入期长、预期收益稳定、受政策鼓励等特点,如今,首开股份已深度参与数例棚改项目,并与银行合作,引入非标类创新型融资模式,营利之余也获得了“惠及民生工程”的好名声。

而随着北京市调增2017年住宅用地供应计划,首开股份还有望凭借京内突出的拿地能力进一步获得优质土地资源。