李玉兰马海涛 (案例评析)马海涛诉李玉兰“小产权房”房屋买卖纠纷

【标    题】 (案例评析)马海涛诉李玉兰“小产权房”房屋买卖纠纷  

【正文】 马海涛诉李玉兰“小产权房”房屋买卖纠纷

【案情介绍】 北京市通州区宋庄镇因有许多画家聚居在其周围而得名“画家村”,马海涛原系宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城市居民,户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日,马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》,李玉兰以4.5万元的价格购买了宋庄镇辛店村村民马海涛的父亲留下的一套院落,后花费十几万元把院子进行整修和布置。当时,李玉兰还拿到了马海涛的集体土地使用证。不过,因集体土地使用证无法“过户”,只是在变更栏注明,“房屋出售给李玉兰使用”。 2006年2月份,宋庄“画家村”进行征地拆迁,马海涛要求原价收回出卖给李玉兰的住房,遭到李玉兰拒绝后,马海涛夫妇向法院提起诉讼,要求撤销合同、收回房子。

马海涛起诉认为:李玉兰是外地城市居民,不是宋庄镇辛店村村民,无权享有所卖房屋的宅基地使用权,违反法律的强制性规定,合同无效,李玉兰应向马海涛腾退并返还房屋。

李玉兰答辩称:《买卖房协议书》是双方真实意思表示,是有效的,并且,李玉兰已经向马海涛交付了全部购房款,马海涛也将此房交付李玉兰装修使用达4年之久,没有争议,现在,马海涛想得到所卖房屋的拆迁款,才反悔卖房,没有道理,故不同意其诉讼请求。

【判决结果】

一审法院判决结果:

(1)《买卖房协议书》无效;

(2)李玉兰于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛;

(3)马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元。

判决后,李玉兰不服提出上诉。

二审法院判决结果:

维持一审法院第一、二项判决内容,撤销第三项判决内容,并同时在判决中指出,马海涛在出卖房屋时,即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张,在二审程序中,不宜就损失赔偿问题一并处理,李玉兰可就赔偿问题另行主张。

李玉兰与马海涛签订的《买卖房协议书》被确认无效后,李玉兰起诉到原审法院,要求马海涛赔偿其信赖利益损失48万元。

李玉兰起诉认为:《买卖房协议书》虽然被法院确认为无效,但马海涛在签订合同过程中,违反诚实信用原则,造成了李玉兰信赖利益的巨大损失,马海涛应承担赔偿责任。

马海涛答辩称:李玉兰所称的信赖利益损失,没有事实依据,不同意其诉讼请求。

判决结果:

一审法院判决结果:

原审法院考虑了出卖人马海涛因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素,参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定,判决马海涛赔偿李玉兰损失十八万五千二百九十元。

李玉兰不服,认为评估时点有误,应该按照房屋的使用性质(艺术创作)重新鉴定,且一审遗漏了搬家费及其他损失,要求撤销一审判决,依法改判。

二审法院判决结果:

驳回李玉兰上诉,维持原判。

【律师评析】

马海涛将继承父亲遗留下的一套农村院落,以4.5万元的价格出卖给外地居民李玉兰,当该院落出现拆迁时,马海涛反悔,引发纠纷。那么,农村房屋能不能卖给居民?合同效力如何?《买卖房协议书》被确认无效后,产生的信赖利益损失该不该赔偿?如何赔偿?

(一)对居民购买“小产权房”的交易行为一般认定为无效

     对本案中李玉兰与马海涛签订的《买卖房协议书》的合同效力问题,一审法院认为“李玉兰系居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房”,故合同无效。二审法院认为“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民,且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此,根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定,对双方签订的《买卖房协议书》确认为无效”。不难看出,一审法院与二审法院,认定《买卖房协议书》无效的理由,就是居民不得购买小产权房屋。

     什么是小产权房屋?小产权房屋,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在农村集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,即农村房屋,外村农民或居民根本不能够购买;另一种是乡镇集体企业经过批准,占用的农村集体土地后建造的厂房。

严格地说,在一些地方乡镇政府,或村委会,或房地产开发商为赚取疯狂的利润,私自占用农村集体土地,建造小产权房,在社会上公开出售,一些购房者也清楚这些小产权房,办不了房屋产权证,有法律风险,但出于 “小产权房”的价格比同地区的商品房价格便宜1/3甚至更低,于是,便相信政府不会动用拆除手段,会把这些小产权房全部推倒,只要购房者能够正常居住使用就行,哪管什么法律风险。

其实,小产权房异常火爆的真正原因是价格上的“廉价”,适合城市中低收入人群购买。

        但是,对购买小产权房屋的法律效力问题,因没有法律或行政法规的明确规定,虽然也有不少政策性文件规定,禁止居民购买小产权房,但长期以来却存在无效和有效的巨大分歧。

 “无效论”认为,关于小产权,根据《物权法》第153条、《土地管理法》第63条的强制性规定以及国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售”,2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”,同年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”等规定,目前,在我国,宅基地使用权是不得向本集体经济组织成员外转让的。

虽然可以说,宅基地上的房屋属于建造者个人私产,可以转让,但由于房屋与土地之间不可分割的自然属性,如果发生小产权房屋转让,势必涉及宅基地使用权的转让,而宅基地使用权的对外转让是违反法律、行政法规之强制性规定的。

因此,小产权房屋买卖就会因集体土地使用权的对外转让的限制而归为无效。

 本案中的李玉兰与马海涛转让小产权房屋纠纷,被一审、二审法院认定无效的理由,也是因购房者李玉兰的居民身份,无权享有农村集体经济组织成员享有的权利,而被认定无效的。并且,北京市高级人民法院为研究、统一执法尺度,就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨,并出台了京高法发[2004]391号《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》在北京地区统一了农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定。

首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

     其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。

     再次,目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。

         最后,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。