中南建设陈锦石 【独家】中交合作项目烂尾四年 中南建设或接手
“烂尾四年多了,据说是开发商没钱了。”7月2日,辽宁省大连市金州湾处于一片阴霾之中,50多岁陈建失神的望着31栋高楼,满脸悲呛之色。
陈建于2009年底在渤海计划东方湾小区购买了两套住宅,如今将近5年过去了,他依然没有住进自己渴望已久的新家,“买房子的时候,儿子刚毕业,一套给儿子结婚用,一套我们老两口住,这下可好了,没钱了,房子也没得住。”
更让陈建愤怒的是,其中一套全款购买的房子已经被法院查封,另一套贷款的房子,按揭已经无望,入住更为渺茫,“这么多年了,暖气没有,水还是开发商临时弄的。”
渤海计划东方湾项目地处于大连金州新区金渤海岸经济区,占地总面积9.8平方公里,总投资200亿元,开发商为大连海岸东方置地有限公司(以下简称为海岸东方置地),项目于2010年建成后一直烂尾至今。
至今,这个烂尾项目背后还承载着一些众多不为人知的秘密,这个由中房集团、中国新兴开发建设总公司(以下简称为新兴)、大连欧美亚集团有限公司(以下简称为欧美亚)和香港东方派尔集团合作开发的项目,之前曾被赋予国资控股、民企参股的典范之作。然而,随着欧美亚因内部矛盾而引发的资金链断裂,如今,这个庞大的项目一分为三,2000多名受害业主大多无法入住。
4年多的时间里,交房日期从2010年5月无数次向后拖延,当地政府由最初的无动于衷,在业主们一次次的上访冲击之下,开始逐步介入,金州新区管委会向业主们承诺,尽最大努力解决问题,同时也强调,购房是一种市场行为,风险应自担。
渤海计划
渤海计划东方湾项目原为金州滨海新城区开发项目,最初项目由欧美亚和香港东方派尔投资集团合作开发旅游综合体项目,占地面积9.8平方公里,总投资80亿元,项目全部为填海形成。
项目包括旅游码头、滨海旅游区、总部基地、国际影视基地和滨海商住等多个子项目,最先启动的为滨海商住项目,截止2008年6月份,前期包括填海等各项费用累计投入5亿多元。
2008年金融危机爆发后,由于前期填海投入用力太猛,项目资金链发生严重问题,在当地政府的撮合下,项目引进中房集团和新兴总公司,其中中房集团以资金投入,新兴总公司还作为建筑商承建部分项目。
在这前后,中房集团下属的海南晔隆房地产与阜新龙驰矿业成立大连海岸东方投资有限公司,作为项目投资主体,公司总经理由海南晔隆房地产总经理敖华担任,2010年8月,中房集团整体并入中交集团后,该项目由中交集团接手。
与此同时,新兴建设总公司下属的新兴置业成了全资公司大连海韵房地产开发有限公司,并参与项目开发。欧美亚集团与大连盛世东方投资有限公司合资成立海岸东方置地;海岸东方投资和海岸东方置业又合资成立大连市海岸东方发展有限公司。
整个东方湾项目主要由海韵地产、海岸东方发展和海岸东方置地三家主体负责。2009年大连夏交会期间,敖华接受新浪乐居采访时表示,项目主要由香港东方派尔、中房集团和欧美亚三方投资,属于强强联合。
进入外部投资者后,项目名称变更为渤海计划东方湾,建设内容随着变更为五带、三区和一岛、一港。五带为总部及配套经济带、港口旅游经济带、生态居住经济带、空港物流经济带和高尔夫及集中绿化带;三区为水岸风情商业区、会展酒店服务区、文化事业发展区;一岛为世界湾主题公园;一港为东方湾国际旅游港。
整个项目用地全部为填海造陆形成,最先启动的是回报率较高的生态居住经济带,即房地产项目东方湾项目,据金州新区管委会一位不愿具名人士透露,由于当时金渤海岸经济区处于起步发展阶段,当地政府给予了极大的优惠政策,在相关手续并不完善的情况下,项目开始动工建设。
这一未批先建的行为在全国各地项目开发中并不鲜见,但正是这一行为成为后来项目发生裂变的线索之一。2009年底的时候,整个项目住宅部分大多已经处于封顶状态,开发商承诺业主,2010年5月和10月分两批交房。
从2010年开始,项目开始发生裂变,香港派尔不知所踪,中国新兴、中交集团和欧美亚三方陷入无休止的诉讼纠纷之中,整个项目也一直处于建成烂尾状态,多年来,一直无法满足入住条件。
追踪烂尾
工商资料显示,大连欧美亚房地产有限公司成立于1993年,股东为加拿大欧美亚国际有限公司和自然人西庆国,注册资本为1200万美元,属于中外合资企业,其房地产项目主要集中在大连、沈阳和哈尔滨等东北地区。
截止目前,欧美亚共开发8个房地产项目,其中6个位于大连市,其最为代表性的作品为大连中华名城项目,在当地享有较好的口碑。东方湾项目被视为欧美亚有史以来最大的开发项目,也成为其企业历史的滑铁卢。
从2010年下半年到2013年底,新兴建设总公司曾先后五次以建设工程合同纠纷为名将海岸东方置地、欧美亚集团及西庆国、朱清明等推上被告席,中交集团下属的海岸东方投资三次将其诉至法庭。其中西庆国为欧美亚法人,朱清明为海岸东方置地法人代表。
对于三方缘何由合作到分手,从惺惺相惜到反目成仇,其中到底隐藏怎样不为人知的交易,新兴公司方面表示不接受媒体采访,中交所属的一位刘姓负责人表示,目前还不方便介绍相关情况,欧美亚集团方面及东方湾项目负责人梁建也婉拒了采访。
中国房地产报记者通过采访当地开发商、三方公司员工及当地政府相关人士发现,导致项目烂尾和三方分手的因素固然众多,但有两个重要的原因或是项目发生裂变的主要推手,第一种看法较为普遍,认为欧美亚集团掌门人西庆国身体有恙,子女争食家产而致内部管理失控,进而资金链断裂;还有一种少数人的看法,认为填海地基下沉造成项目难以通过验收,当地政府亦无力收拾残局。
整个东方湾项目共31栋楼,多数均为23层到28层之间的高楼,格调和风格基本一致,均为绿色。目前,其中的10栋为新兴建设总公司所有,已经改名为新兴北京郡,成为一个独立项目;另外有4栋楼为中交集团与哈尔滨铁路局共同所有,成为中交金海湾项目E区;剩下的17栋为海岸东方置地所有。
随着项目一分为三,但31栋楼仍旧沿袭原来统一的编号,其中新兴北京郡已经被用围墙隔离,成为一个独立的小区;中交集团和海岸东方置地的则杂交在一起,隔离已经无从下手。另外,中交集团单独开发数栋高层,目前已经停工。
据中交集团公司人士介绍,原来整个项目为一体,后来由于欧美亚集团资金链断裂,因害怕受到牵连,所以选择了分开,“欧美亚还有很多外债,内部已经基本空了,这样谁还和他玩呀。”
多个人士均一致认为,欧美亚资金链断裂缘起子女利益之争,“听说老爷子病倒了,4个子女争家产,折腾来折腾去谁也没得到啥,把公司快整垮了。”目前,东方湾项目主要有西庆国的女儿西静负责。
上述当地政府人士也确认这一看法,内部纷争致经营不善,导致资金链紧张。据其介绍,东方湾项目从开工至今,相关劳保费用、配套费用、人防费用、物业维修基金、基础设施配套费和供电工程等费用一直拖欠,累计欠款为1.323亿元。
不仅仅如此,海岸东方置地由于拖欠新兴建设总公司等建筑商的垫付资金,目前已经有多个楼盘被法院查封,其中就有陈建所全款购买的一套大平米住宅。陈建告诉中国房地产报记者,他曾去当地房管局查询自己的这套房子,“房管局的人说,这个房子已经不属于我了,被法院查封了。”
另一个值得玩味的地方是,出水电等相关配套,该项目虽然2010年已经基本达到入住标准,但上述政府人士表示,项目大多数手续都不齐全,一部分有手续的是在2012年补办的。
当地一家开发企业负责人告诉中国房地产报记者,东方湾烂尾的主要原因是质量问题,由于该项目用地为填海造陆形成,在地基还未完全扎实的情况下,是不宜动工建设,尤其不宜建高层,“由于地基下沉,有一部分楼已经发生倾斜了,站在下面看,很明显。”
欧美亚方面在项目的一位留守人员认为,只要地基能够建在海底的硬层上面,是不会发生地基下沉的相关问题。但同时其又强调,其为看守的保安,相关情况并不清楚。
上述开发企业负责人表示,通常情况下,填海工程做的较好的情况下,至少需要一、二年的自动沉降时间,“东方湾刚填海没多久就开始建了,而且还是高层,肯定会出问题,如果仅仅因为资金问题,那中交和新兴的呢?他们不会也是资金出现问题了吧?”
目前整个东方湾有一部分人已经入住,其中新兴北京郡入住人口相对稍多,“不会超过20户”,中交和海岸东方置地方面入住极少,“加起来也就10来户”。目前项目并没有取暖等相关措施,大部分业主还无法办理入住手续。
在价格方面,原来整个项目均价基本与周边持平,达到6000元左右。7月1日,情况最好的新兴北京郡一位销售经理表示,目前项目做特价促销,位置和户型较好的楼层价格普遍不超过5000元,部分甚至跌破4000元。
中南建设或接手
按照当初的开发计划,渤海计划东方湾项目于2010年开发其他非住宅项目,但是随着东方湾住宅项目的问题凸显,从2010年至今,除了中交金海湾项目进行部分后续开发外,整个项目已经处于无限期的搁浅状态,2014年,尚未完全建成的中交金海湾项目也停止建设。
对于项目后续进一步处理方式和计划,中交集团、海岸东方投资、大连欧美亚及海岸东方置地几方均婉拒了采访,当地政府对此也不愿透露相关信息,金州新区国土与房屋局、规划建设局、金渤海岸经济区管委会同样婉拒了采访。
不过,金州新区规划建设局及大连欧美亚方面人员私下透露,为了处理东方湾项目问题,金州新区管委会牵头成立工作组,专门协调解决东方湾项目相关问题。据了解,工作组由金渤海岸经济区管委会、金州新区土地房屋局、规划建设局、海洋渔业局、友谊街道及一家由欧美亚参与的合资公司组成。
从中不难看出,欧美亚方面或已经找到相关投资者,双方以合作的形式来拯救烂尾多年的东方湾项目。中国房地产报多方确认获知,江苏省上市房地产企业中南建设将以合资方式介入该项目处理。
据相关人士透露,当地政府、中南建设和欧美亚方面三方力量几经撮合,最后确定,欧美亚集团以现有相关资产做抵押,中南建设以资金输血方式进行介入,对于双方合作的细节,中南建设和欧美亚均没有透露。
2013年5月22日,大连中南欧美亚城市发展有限责任公司(以下简称为中南欧美亚)成立,取代欧美亚集团,成为东方湾项目部分权益所有者。东方湾另外一部分权益为新兴建设总公司和中交集团所有,其中中南欧美亚拥有大多数的权益。
中南建设方面并没有详细披露相关合作内容,但其2013年度报告确认了中南欧美亚作为投资子公司的存在事实。据了解,中南欧美亚注册资本为1亿元,其中中南建设持有70%的股份,欧美亚集团占股比例为30%,法人代表为邱泽勇,据传,邱泽勇为中南建设董事长陈锦石女婿,中南建设包括陈锦石、陆建忠等在内多位高管和欧美亚方面的西静、朱清明担任合资公司董事和监事。
由于欧美亚集团资产实质性已经被西庆国四个子女所分持,欧美亚方面所持的东方湾项目由于债务和纠纷问题,本身资产价值已经不具备较高的吸引力,而真正吸引中南建设投资或是东方湾项目未开发的填海土地。
上述政府人士透露,虽然欧美亚资金链发生问题,但仍然持有大量东方湾未开发土地及海洋开发权益,这些资产足以让欧美亚起死回生,“政府方面也一直劝说欧美亚把土地拿出来解决资金问题,但是欧美亚方面一直不同意。”
对于欧美亚是否以土地和海洋开发权益作股参与中南欧美亚,中南建设和欧美亚方面并未透露相关信息,但是以欧美亚现有的资产分析,不难得知,土地和海洋开发权益无疑是其最有价值的核心资产。
中南建设2014年第一季度报告显示,截止3月底,其营业收入为44.57亿元,营业成本为34.42亿元,短期借款为49.11亿元,经营活动现金流净额为负的25.55亿元。如果中南建设接手东方湾项目,对其财务将会形成一定压力。
2014年中南欧美亚一份招聘计划显示,其开发项目名为金州湾超级滨海城市综合体,占地6平方公里,总投资200亿元,其中前期填海投入将达到16亿元。开发面积比原来缩水3.8平方公里,总投资增加一倍。从中可以看出,合资公司已经取代欧美亚,成为东方湾项目最大权益人。
