赵玉吉中赫 赵玉吉:限购是伤害市场 中国房地产市场没有泡沫
《财经网》:现在什么政策对房地产市场影响最大?
赵玉吉:09年初的时候中央提出4万亿的投资刺激经济,其实这4万亿跟房地产并没有太直接的关系,但当时银行有非常大的政策。当时很多到期房地产企业贷款都给放宽条件展期,那时候贷款的利率打7折,按揭利率都打7折,这个也是这两年房地产火爆的原因。
去年一年已经陆陆续续有很多非常明确的信贷政策,就是要遏制资金向房地产行业的流动。这个对房地产企业,特别是中小房地产企业肯定是有严重的影响,甚至有些是比较致命的影响。特别是现在对预售款的监管,对销售市场资金回笼也加强了管理,这个对房地产企业等于是两头堵了,你的银行资金来源和市场资金来源都被限制了,这是一个很重要的措施,这个措施前一段时间效果不是很明显,后来才有了限购措施,市场手段不好使了,金融杠杆、金融政策也不是太起作用。
虽然银行紧缩了信贷,但是民间有很多游资通过各种渠道变相的还在向房地产聚集,因为房地产行业利润高。你看信托不光是银行信贷政策,信托政策也增加了很多限制。有许多公司都不能给房企拿地做股权信贷、股权融资了,但是还是有很多民间的资金各种方式往这儿聚集,看来不太行才有了限购政策。你说影响肯定是大的,好像开始不是特别灵。
《财经网》:刚开始不是特灵,什么时候觉得影响比较明显,开始显现出来了?
赵玉吉:去年显现的地方主要反映在房地产企业拿地上开始受到局限,房地产企业主要资金投入阶段是拿地。到建设阶段银行就给开发贷,到预售阶段你就有现金流回来了,往往房地产企业是通过拿地以后再通过银行和预售聚集新的资金再去配合市场融资再去拿地,这么循环的。
现在他的循环不太灵了,预售的钱也被管起来了,银行也不再给你信贷,这些渠道都限制住了。前一段我觉得拿地上已经开始有影响,但是房地产企业金融这块收紧以后就得把眼睛看在预售上、市场上。房企挺着不降价也有这个原因。
现在非银行融资渠道活跃
《财经网》:这一轮房贷新政出来之前,房企从银行方面拿到资金的比例最大,此外还有信托、游资,但是他从银行方面融资的比例大概有多少?
赵玉吉:每个企业的情况都不太一样,可能差别比较大。大的房企从银行融资的比例70%应该还有。
房地产企业高杠杆率人所共知,房地产企业本身项目销售利润率并不高,一个项目前前后后做四年,整个项目营业收入扣除成本剩下的利润再被这四年一除,每年的利润,任志强说过8%,我觉得那可能稍微低了点,最火爆的时候在10%到15%,或者15%到20%之间。
但是它有一个最大的问题,它的资本金利润率高,在这四年当中他实际使用自己的资本金很有限,只是在拿地初期投入,拿地的钱一般在整个项目销售里面占30%左右。你要那样去分析,按照周转的角度来说,他确实有70%用的是银行贷款,或者是预售资金,或者是其他渠道的信贷,预售资金你也是负债,房地产企业的负债率比较高。
《财经网》:除了银行这方面,游资进入这个行业是以前就有,还是从去年开始逐渐的多起来?
赵玉吉:这个钱过去一直都有,因为那时候银行成本低,来得也比较容易,渠道也比较通畅,其他的游资就少了。因为游资的特点就是利息高,现在市场上房地产企业去融资,现在的行情都18%-20%,他就需要周转。过去融资的利息,信托公司不过也就在10%,发信托产品发8%、9%、10%就蛮好了。
现在房地产不允许你发信托产品了,渠道没有了。那时候,银行的开发贷就5%到6%,成本很低,这时候基金的投资,市场的融资,成本过高房地产企业不太愿意用,现在可能不一样了,现在银行的钱没有了,当然这些资金利息很快就升起来了。
《财经网》:现在主要的融资渠道除了银行、信托、游资还有其他的吗?
赵玉吉:房地产企业之间的拆借,融通那肯定会有,现在的比例可能越来越大了,信托现在银行有很多规定,不能做了。
现在大部分都是一些企业靠理财,他定向的去做一些融资,这是企业之间或者私人与企业之间的,或者是私人组织起来以金融的形式借钱。市场上有钱,现在市场上回报率哪有给放高利贷回报高,做什么生意都没这个高。现在这个钱可能在市场上挺活跃,很多房地产企业特别需要。
银行方面的信贷政策还会收紧
《财经网》:银行这方面,收紧信贷,你觉得还是会继续吗?
赵玉吉:我觉得会继续,而且我觉得有必要,不是站在房地产企业的角度。
我现在也是做房地产,从整体来说国家流动性过剩,大量的资金涌入地产、土地、房产领域里头来,造成了这个行业的资产泡沫、投机过度、投资规模膨胀也好,我认为这些是要调控的,不能无限制的膨胀下去。其实前一段出现需要调控的局面,跟银行的政策也是有关系的,它的贷款放在这儿比较安全,有土地抵押,有楼抵押,楼市又这么火爆,是它的优良资产,他愿意给这些企业房贷,或者变相创造了条件,让房地产企业投资很活跃。
现在调控我认为持续一段时间也是正常的,我相信会持续下去。
《财经网》:您觉得这个会持续多久?
赵玉吉:我觉得现在这些东西是配套的,包括限购、信贷紧缩、房地产行业其他一些管制措施是配套的。
限购对房地产企业影响最大 是在伤害市场
《财经网》:现在这种情况来看的话,银行对房地产信贷政策也会收紧,这种收紧对一些企业可能有影响,对一些企业没有太大影响,总体来看的话,房地产贷款对银行的不良率在今年或者更长一段时间会显现出来?
赵玉吉:我觉得这个不用担心,现在所有的措施实际上是为了抑制需求,房地产房价过高,他还是有需求拉动,没有买他怎么会高,限购目的也是为了抑制需求,或者调整需求的结构。
抑制需求的目的实际上是为了给提高供给争取一点时间,因为你供给量不够才会有需求量过度,我们现在供给量不够,你限购是可以压缩需求的,但是你紧缩信贷只有一部分是抑制需求的。
买房子按揭贷款这部分信贷你停掉了,或者提高门槛了,这个是压缩需求的,但是你对房地产企业买地和开发建筑房子的信贷,这个收缩是抑制供给的,这个信贷政策我认为在支撑正确有效供给这方面还是应该逐渐的有所区别的放松。
你不能把供给也给限制住了,供给限制住了供需矛盾就更大了,更大的话你就只能靠限购来抑制需求,你不能靠供给来平衡需求,这种方法是很难长期维计的,我们历史上限制需求发票证的方法,历史上搞过好多次了,没有一次是成功的,最后证明都是不行的,早晚是要取消的。
我觉得现在的金融政策,我相信决策人也会考虑,在方向对的,经济适用房、廉租房,在区域比较对的。后发展的这些城市,房地产企业也是比较规范、正确的经营,良性经济的房地产企业,具有一定规模的房地产企业,从信贷上应该支持它,这种供给、这种地区、这种企业应该支持他们。
这样可以更好的提供需求来缓解供需矛盾。一方面限购,控制一下需求的膨胀,一方面支持一下有效的供给,最终达到供求矛盾平衡、矛盾相对缓和,这才能出现正常的房地产市场,我是这样看金融政策的走向,实际上还会延续一两年,但是这中间我相信会有一些区别和一些调整。但限购政策,我觉得可能还是需要持续一段时间。
《财经网》:限购的话,对于房地产企业销量上应该影响不小吧?
赵玉吉:其实限购比银行的紧缩还厉害,他基本把你的市场固定住了,你真正的资金周转主要的来源,周转的来源被遏制住了。
这个很可怕,你盖了房子卖不了,你不允许,你不让人买了。北京你可以数得出来能卖多少房子了,没买房子这些人大概有多少,银行都有资料,。过去北京一年卖18万到20万套商品房,现在一算没有这么多人买了,没有资格买了,有资格买的人可能是10万个,这个我没时间去掌握。
这个可能对开发商影响是非常大的,他降价促销就说明他的资金需要回笼了,他资金不需要回笼他干吗要降价要促销。降价促销也不行,他得有那个资格,跟买汽车似的,你降价卖没用,我摇不到号我也不能买,这个比较厉害,这个实际上是对市场伤害,正反作用都是比较激烈的。现在也没别的办法,只有这样。
房地产商降价赶紧把房子卖了
《财经网》:作为房地产企业来说,可能会采取一些什么办法来应对限购?
赵玉吉:应对的措施,因为每个企业都可能有不同阶段的需求,买地的需求,建房的资金需求,交房阶段你还有完税的资金需求。房地产企业每个阶段是不一样的,你房子卖到85%、75%了,你就开始交税了,那时候有一大块的资金需求。
为什么房地产企业最怕没有新项目,没有新项目,前面的项目怎么结帐。我觉得房地产开发企业都有很多不明白,现在收缩,不要再盲目的去用很高的杠杆率拿地了,现在大家都这样做,观望,地价也开始往下降,大家拿地的积极性小了。
第二,预售的款项怎么能够晚点付,工程公司的款晚点付,设备供货商的钱晚点付,税晚点结,他也没什么别的办法。
第三,赶紧把房子卖了,再降价,赶紧把房子卖了。不同的产品有不同的问题,我住钓鱼台7号院,这种高端的产品不是靠降价能卖掉的,买这些房子人都不是有一套房子的人,两三套三四套,过去外地找一个亲戚就来买了,现在不行了,中国人关系信任还是比较厉害,洋人不敢这样,中国人可以咱俩是朋友先搁你名下。
但是现在不行,外地人到北京来买东西得有五年居住纳税,社保条件,现在有没有做假的我不敢说,至少这些限制你不是什么人都能来买了,在网上一查他都不够资格了,不是降价就能卖掉的。这个措施有一个好处,就是把结构调整了。第一次买单套房的,首套房他有资格买的那些人,适应他们群体的产品现在最好卖了。
北京房价的核心问题在贵房子不够贵 不该贵的太贵
《财经网》:刚才您提到一个降价的问题,前一段时间出来各地的限购令,他们都说在GDP的涨幅不超过10%,大家都在说涨,基本上没有说降的问题,这个降价到底能不能实现,房子会不会降价?
赵玉吉:是这样,出现限购以后,这个阶段肯定会出现降的问题。从房地产开发商的角度来说,他给出的信息都不是降价的信息,因为他不能是降价信息,我今天降价昨天客户就来找我来了,你怎么搞的,这就是麻烦,可能客户就找一些毛病给你退房,你的资金更紧张了。
开发商不会发布降价信息,他在统计上,在表述上都会让市场显得更积极,这是肯定的。统计部门这些数据是不是准确,我也不敢说,我相信现在整体价格水平至少是不涨了吧,至少涨幅被抑制住了,去年出了那么多政策,北京房价均价涨了42%,至少现在涨幅没有那么大,可能今年到后半年全年平均下来可能是一个比较小的涨幅。如果说负增长,完全变成负数这个可能性我觉得不大。
按照中国现在目前的购买力和需求量,北京的房价没涨到位,该贵的房子还没贵到位,但是不该贵的房子确实也贵得挺厉害的,这是我们现在房价最核心的问题。
像北京这种城市,这么多有钱人来买,房价超过纽约、东京非常正常,为什么不能超过,现在没超过,有时候接近。该便宜的房子说老实话确实有点高,在纽约、东京、香港有很多比较便宜的房子,是给老百姓住的,所谓的廉租房,那是不许涨价的,每年的涨幅府都是有限制的。
我觉得现在政府政策上也开始弄清楚了,也在大力做这些文章,价格必须分开。一个城市里头没有高价的房子,你就不能把全中国有钱的人挡在北京之外,北京不能变成5千万,不然这个城市就不象话了。必须有高房价、高消费的物价把一些想到北京来的人挡在外面,同时你不能没有便宜房子,这个城市不能光住有钱人,还得有服务人员、政府人员、学习人员、社会公共服务人员,这些人他不能像有钱人那样买房。
房子必须分成等级,分成价格的层级来,这是我觉得房地产市场应该逐渐解决的最大问题,我赞成现在宏观调控的政策,就是你刚才回过头来问我怎么看,我觉得需要,而且力度还不够,有些方向还需要再调整,只有这种调控能解决两个最重要的问题。
第一,供需矛盾严重紧张的问题。
第二,可以解决我们现在房地产市场价格和产品结构不分层级结构上的问题。
我觉得通过这个调整能够把这两个问题解决一下。有人说房地产市场黄金十年过去了,可能大家的投资火爆,暴利的黄金十年可能是过去了,但是更健康发展的黄金十年可能会出现。我是比较积极的、正面的,不是很消极的开发商,可能我自己压力不那么大。开发商往往是根据自己的屁股决定头脑的。
地方政府盖保障房等于光投入不产出
《财经网》:现在供给量不够,我们现在也在提建保障房,您觉得保障房他会给市场需求带来多大的帮助?
赵玉吉:你发现房地产供需的矛盾有很大的政治色彩和社会色彩,有政治倾向,有社会公平问题、稳定问题。解决廉租房、经济适用房也好,实际上缓解的不是一般的价格问题,缓解是由于价格问题带来的社会问题和政治问题,稳定问题,公平问题。
大力发展廉租房确实是现在的当务之急。现在的问题据我了解,因为我没盖过廉租房、经济适用房没资格说,最大的问题是谁拿钱,谁拿地。过去政府拿地批租,财政收入就来了,你现在拿去盖廉租房你没财政收入了,你赚不着钱了,税收也小多了。
你像我们做一个项目,房地产土地增值税所得税得上多少,一个小项目上大几个亿的税。你现在盖40万平方米廉租房你也上不了七、八个亿的税,这些问题就来了。政府等于是光投入不产出了。
这会影响到政府的积极性问题,当然他一方面要稳定,一方面又影响他的财政收入,这个政府他怎么解决,这是一个很现实的问题,开发商也一样,开发商他做廉租房往往还是比较被动的,不能不做的,但这个没有做商品房赚钱多。
我觉得为了解决廉租房的资金和土地资源的问题,可以把老城好地段改造、土地开发让它市场化,就让它价格足足的上去,收回钱来去盖廉租房。你总得有办法,政府不能光喊口号要下决心,没钱没办法也不行。廉租房的问题,我没资格说,我没盖过。
我是这么想,但是问题没这么简单。
《财经网》:保障房这块也需要很多土地,地方财政基本上都是土地财政,资金方面,中央和地方比例如何分配?
赵玉吉:房地产环节中央有什么钱,中央只是通过分税的房子来调节收入,中央不会去投入某块地。
《财经网》:其实还是靠地方?
赵玉吉:对,廉租房都是地方政府的职责,只是中央政府给他分税的时候会不会照顾一下,这些考虑因素,那就是财政政策、财政体制的问题,但是这些任务都是地方去做的。往往在这些政策上中央和地方是有歧见的,他们的立场,考虑问题角度是不一样的。那是肯定会存在这个问题。
《财经网》:就土地方面,之前也有囤地的问题,开发商这边现在是不是缺土地?
赵玉吉:有很多企业可能手里有很多地,现在土地项目的转让也是很频繁、很活跃。但是有些企业手里没有项目,拿不到地了,这种现象也是正常的。所谓囤地,就是政府监管的问题。搞了多少次黑名单,搞了多少次没收、罚没,也没有真正解决这些问题。政府从加强管理力度来解决问题才行,囤地现象肯定是有,现在很多开发商愿意把地吐出来了,他开发不了,加上管理、资金、限购,他干嘛在那儿扣着一大片地。整个的形式会改善囤地的状况。
现在开发商拿不住了就卖项目,保一批项目。发展上必须面对现实,不可能说我这边资金收不回来,银行贷款到期了,工程款付不了我那边那块地我还等着继续再开发,再拿,他资金链自己就断了。为了平衡解决资金链的问题,手里有几个项目他要掂量一下哪些我不做了,回笼资金,哪些我保下来赚钱的,每个开发商都会去想,我们的政策立刻会引导他的行为。我认为现在的政策会刺激很多人把地拿出来。
中国房地产市场没有泡沫
《财经网》:目前的情况来看,2010年房地产收紧,2011房地产严控还是会维续,房地产市场可能存在哪些不确定的因素,或者不利的因素?
赵玉吉:今年的房地产肯定是一个比较萧条、冷淡的市场。有一批企业会很挣扎,有一批企业会倒掉,甚至还有一些人会退出这个行业,或者原来准备介入这个行业的,可能会观望、调头。但是现在的政策不就是要这个效果吗,把那些不太好的房地产企业,小企业再淘汰一批,我觉得应该这样,房地产行业不能千帆竞发,什么人都能干,最后盖出来的房子也不象样,建筑的东西不是一天两天,是百年大计,大家都在赚快钱最后城市搞得乱七八糟也不行。
从这个意义上讲我觉得也应该调整。
《财经网》:应该说对这个行业有一个优化了。
赵玉吉:对,将来从这个环境里能活过来的企业,肯定提高一大步,他各方面的能力都会增强,对产品、服务、客户重视程度也会慢慢的提高。火爆的一夜卖光的房子我还搞什么质量管理、提升服务,这个也是需要的。
《财经网》:地产泡沫的问题,有的人说五年以后地产泡沫可能会破裂,我们现在地产泡沫其实也在越吹越大?
赵玉吉:我对这个观点一直有一个看法,他们经常会拿纽约、日本的地产破裂作比较。
赵玉吉:也有拿美国两房企业这些来说事。但是我觉得中国的情况和他们不太一样,我觉得中国地产所谓的泡沫不外乎就看两条。
第一,房地产的价格和国民收入,人的可支配收入比例严重的变化。
第二,你就要看地产的总负债率有多高,美国的那两房破裂,他没法不破裂,他买房都是零按揭。一个5万美元收入的一个美国人可以不花一分钱的首付,去买一个6、70万美金的房子,完了以后房地产企业就把它证券化,投资银行就把它证券化,卖到全世界卖到资本市场上去,卖给冰岛的退休老太太,卖给苏格兰的银行。
这个当然有泡沫,哪有这样做的,零按揭,这个行吗。中国的房地产总资产和总负债跟他的关系不是这样的,中国买房子按揭率最低的是30%。
而且中国有这么高的储蓄支撑着你,我的储蓄我还存着钱,我买房子还着贷款我还存着钱。这个我认为我不这么看中国的资产泡沫会像日本、美国,和他们不太一样。我觉得中国的大城市里资产,房地产所谓的泡沫也就是所谓价格过快增长,资金过快往这儿集中,我觉得中国的大城市可能会像香港,会有波动,会有比较敏感的起落,但是起起伏伏还是涨,你看香港经过金融危机,1997年也好,2008年也好,人家现在房价还挺好。
为什么?有效的需求在那儿摆着,中国人刚第一代人,第二代人买房子,日本人好几代人买房子了,我认为我的孙子可能不想买房子了,可能我给他传的那些房子他都用不完了,那是日本、美国的情况,中国还没有。有效需求在这儿放着,这个泡沫就不是所谓的泡沫。
很大的泡沫是什么?有效需求没有,这边资金杠杆巨大这是泡沫,这两个中国不是这样的,我不认为房地产有多大的资产泡沫,我认为房地产现在的结构不好,供需不平衡,房屋价格产品结构不对,我认为问题是这个。
现在需求大,美国、日本的房产倒他是没需求。
《财经网》:您对房地产行业怎么看,它的前景会怎么样?
赵玉吉:前景一片光明,中国的房地产行业还是一个很初期的阶段,我们这个城市还有很多地方需要不断地改造完善,城市化的进程还早着。
我觉得这个行业前景非常的大,而且中国经济的发展要靠他来出力,要靠他来支撑。中国人传统文化精神世界里头,对房子的渴望和任何民族都不一样,非常强烈。现在没有什么可担心的,我觉得问题就是怎么通过调整,能够把房地产的市场变得更健康、更成熟,这些房地产的企业成长得更好。
中国的房地产企业做出来的产品,房价跟东京有些接近,质量差太远了,产品的水平差太远了,这都是我们需要调整、整顿、竞争压力下慢慢提高的东西,我是一个乐观主义者。
《财经网》:房地产行业在整个经济中的比重是不是会下降?
赵玉吉:这个宏观的数据我没有认真思考,我也不敢说,如果经济总量都下降了,今年也不追GDP增长幅度了,房地产的增长幅度也会下来,两者幅度不一定同步,可能比重会有一些变动。我觉得这种变动也对,如果房地产对GDP的支持比重太大不是好事,说明你的工业、农业、商业消费贡献率都不够高,光靠投资,特别是靠房地产投资,这个经济不是一个很良性的结构,我觉得这个下来点就下来点,但是中国目前的增长模式确实会面临比较大的压力,这个行业一下来,后面几十个相关产业要受影响。
相关产业在这几年带动之下投入的产能很大,中国的钢铁产能到了5个亿,6个亿,7个亿,巨大的产能可能就会过剩。好在目前就业的压力不是特别大,中国还可以有调整空间,可以持续一段时间。现在就业、劳动力还紧张,特别城市里的劳动力很紧张,找工人赶工都找不着,可能白领、大学生就业难。中国怪现象是,大学生满街都是,找保姆挺困难。
(赵玉吉为中赫集团总裁、中赫置地董事长)
