王晓华金地 解密金地惜败华润 开发商患土地饥渴症(图)

    “2009年8月27日,工作以来最郁闷、最失落、最遗憾、最心痛的一天,这一天我参加了xxx两块地的招投标,两块地计容建面(计划容积建筑面积)共50万平方米,应该是2009年上海公开出让的为数不多的好地和大地之一,从内心里,我非常渴望获取两块地,但结果非常屈辱……”日前,金地集团上海公司某营运中心高层在博客中这样写道。

⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

金地华润终极PK

“2009年8月27日,工作以来最郁闷、最失落、最遗憾、最心痛的一天,这一天我参加了***两块地的招投标,两块地计容建面(计划容积建筑面积)共50万平方米,应该是2009年上海公开出让的为数不多的好地和大地之一,从内心里,我非常渴望获取两块地,但结果非常屈辱……”日前,金地集团上海公司某营运中心高层在博客中这样写道。

这一感慨的源头是8月27日一场上海土地招标会。当天,上海51号公告9幅商、住地块开拍。万科集团、华润置地、金地集团、北方城投、三湘置业等十余家房企进入最后争夺。其中,金地集团对嘉定区几个地块的钟情程度最高。

招标文件中,这几幅地共分两整块出让,一名为上海嘉定区南翔镇A07、A08地块,出让面积分别为5.11万平方米和6.82万平方米。另一整块名为上海嘉定区南翔镇A02、A09、A10,地块面积为16.6万平方米。其中,A07、A08地块是51号公告中惟一的两块纯住宅用地。由于两幅地块相邻,这大约28万平方米的用地成为这次竞拍场上炙手可热的“宝地”。

而之所以此地块被金地钟情,是因为其紧邻该公司的金地格林世界。金地格林世界是金地开发的南翔标志性居住小区之一,金地欲将新地块与旧地块结合,形成更大的品牌效应。而此前金地与当地政府的良好沟通也令其自视为最佳入住开发商。

根据金地集团内部人士的说法,为拿下这两块地,金地付出了极大的心血,设计方案与市场定位不断的调整和优化,且在拿地之前成功实现巨额融资。另外,8月25日,金地上海公司与有关单位签订三方联合拿地协议,成为中国第一单也是最大规模的一单联合拿地信托计划,为金地拿地提供了坚实的资金后盾。“感觉一切准备就绪,万事俱备只欠东风,终于快要成功了……拿地之前非常亢奋。”上述金地高层在博客中称。

然而,美好的设想被更大的一家国资巨头击破。27日,同样高举高打的华润置地以略高于金地的价格将两整块地悉数拿下。其中,A07、A08地块成交总价14.2亿元,折合楼板价8066元/平方米。A02、A09、A10地块成交总价21.02亿元。总价共35.22亿元。土地溢价率接近200%。

招标结束后,华润方面在接受媒体采访时称,该价格并未突破华润的预计。而一个来自华润内部的说法是,早在招标前,华润负责拿地的部门同事就感到“这回有戏”。

“根据上海相关招拍挂要求,开发商在规定轮数的竞价后如果仍未有结果,那么将采取一次暗标的方式确认。此举意在避免上不封顶的涨价原则带来土地价格的过分上涨。”一位上海房地产业内人士介绍。经过多轮竞价,金地和华润都展开志在必得的架势,你追我赶,毫不相让,最后金地与华润的终极PK就在暗标中。根据揭晓的结果,华润拿地总价仅比金地出价高出1.1亿元,楼板价分别高出400元/平米和100元/平米。

“每次当第一就比别人多拿出好几亿,当第二就只差一点点。”事后,一位房地产界人士这样笑称金地的尴尬局面。而这也是上述金地高层深感郁闷的原因之一。

开发商土地饥渴仍在

金地与华润激烈争夺的背后是开发商日益明显的土地“饥渴症”,动辄200%的土地溢价率就是证明。而敢以如此高价拿地,开发商的算盘打的到底有多精也远非市场简单推测可知。

根据分析师的测算,华润目前两项目的楼板价为8545元/平方米和7199/平方米。以华润一向追求品质的特征看,其建筑成本要在5000至7000元 /平方米。这意味着这一个紧邻金地格林世界的项目,未来物业成本就要在15000元/平方米,销售价格则可能高达18000元/平方米。但目前金地格林世界的公寓房价格最低至12000元/平方米。两者差距巨大。

有专家称,从以往“面粉贵于面包”的项目看,并不是每一个开发商都有“化压力为收益”的能力。上海龙湖滟澜山项目以1万元/平方米的楼板价获得土地,以1.5万元/平方米的起价出售。虽然目前该楼盘价格已经快速攀升。但当年的亏本买卖却无法回避。在2008年楼市最低谷时期,这个项目告诉市场,开发商还是有可能在“地王”上“踏空”的。

那么,包括华润、金地、万科在内的大型房企,为什么还是如此钟情于高价土地呢?

一位上海房地产公司高层透露,上海优质地块从2008年起一直处于紧缺状态,这是不争的事实。从数据上看,2008年,上海商品住宅新增供给仅为250万平方米。而2006年和2007年,这项指标分别达到739.4万和968.4万平方米。到今年上半年,新增商品住宅用地也不过成交建筑面积242.1万平方米。巨大的“资源少需要多”的矛盾加剧了上海寸土寸金的土地局面。

专家称,包括万科、金地在内,一些房企均在资本市场火爆时大力融资,谋算的就是时刻准备“进货”。因为土地获取和开发销售之间有近一年的周期,这一轮成交调整不会影响房价远期上涨的格局。

而对于近期股市大跌、楼市成交缩水、信贷政策微调,很多房企其实并不十分在意。“当然,楼市可能面临短期的成交下降。但总体来说,上海房价不会有大的波动。央行的货币政策也不会有太大的紧缩。未来我们仍会看到更多的大手笔拿地的案例。”上述房地产公司高层表示。

于是,无论是华润的高调庆功还是金地的扼腕叹息,就不再难以理解了。