赵路兴住建部 住建部赵路兴:房地产市场分析与政策走向
(一)我国房地产市场明显分化。 2013年商品房销售面积增长20%,销售额增长30%,是近十年房地产第三个高增长年。70个大中城市商品住宅价格上涨的达65个;北上广深涨幅持续超20%。进入2014年,市场分化明显,1月到2月房地产开发投资7956亿元,同比增长19.
3%,其中住宅5426亿元,增长18.4%,占比68.2%;商品房销售额7090亿元,下降3.7%。一线城市和大部分二线城市供需仍紧张,但三、四线城市出现供大于求状况。目前,房地产市场已降温,但土地市场依然很热。
(二)热点城市房价继续上涨,但涨幅减小。2014年2月,北、上、广、深新建商品住宅价格同比涨幅都高于15%。环比涨幅,北、上、广由1月的0.5%、0.5%、0.7%,收窄至2月的0.2%、0.4%、0.4%,深由1月环比涨幅0.4%上升至2月的0.5%。二线城市房价下降的迹象并不明显。
(三)2014年房价走势将保持平稳,调控政策保持持续和稳定。目前,房地产市场分化的原因;一是最近三年大部分二线城市超量供应土地,今后两年住房供应可能“供大于求”。二是一线城市供求依然紧张,房价继续上涨,但受政策影响大,涨幅有所减小。三是三、四线城市住房“价格天花板”低,整体供过于求。银行金融机构房地产开发贷款与个人信贷偏紧,影响社会房地产市场预期,会对整体住房市场产生负面影响。
中央不会再出台全国统一的房地产调控政策,重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。调控将对房地产市场因城因地分类调控,以地方政策为主;实行“双向调控”政策:一、二线热点城市,继续抑制投资性需求,调控方向难以改变,调控力度也难以放松,同时,增加中小户型住房的供应,对于合理的自住需求有相应政策支持;三、四线城市重点是调整供应结构与产品结构。
二、房地产市场分析判断
(一)在新型城镇化推动下房地产市场将持续平稳发展。目前我国城镇化率为52%,未来10年每年将有1500万农村人口转化为城镇居民。如按70%城镇化水平,还将有3亿农村人口进城,加上改善性住房需求,按年均竣工住宅800万套计算,则需要房地产市场将持续平稳发展10年以上时间。
开放型地区或城市,或具有独特优势的区域,外来需求占比大,市场发展空间与潜力也相应较大;反之,以自住型需求为主的中小城市,需求有限,投资风险也较大。目前,开发企业正在从三、四线城市退出。
(二)市场分化格局与我国城镇化的人口流动规律有关。“跨越进城”,会加剧市场分化。一线城市需求旺盛,2013年以来房价上涨。主因是一线城市大幅上涨推动。省会城市(计划单列市)大致分为二种情况,三、四线城市与一、二线城市市场状况差异很大,甚至呈现相反态势。
房地产市场出现分化格局,其主原是人口流动。我国城镇化特征,不是农业人口梯度转移进中小城市,而是中小城市人口向特大城市转移。2010年第六次全国人口普查数据,近50%人口定居在名列前35大城市,其中40%是在一线城市。
(三)房地产市场刚性需求强劲与现阶段人口结构有关。房地产市场需求主体已发生明显变化。2007年、2010年的市场需求,大部分是投资性或投机性需求,现在市场需求主体主要是初次置业的刚性需求和改善需求性。这与人口结构有很大关系。2007年8-30岁年轻客户占比15%左右,现在18-30岁年轻客户占比达到46% ,2010年人口结构中20-24岁年轻人占达到1亿。
(四)房地产市场受货币政策影响明显与其资产属性直接相联。我国房地产市场对货币政策高度敏感,2012年下半年以来,在货币政策稳中偏松、销量上升回款快和企业多融资渠道拓宽三重因素下,房地产整体上涨。今年经济增长目标与房地产政策,对市场影响都是中性的,对市场影响最大的依然是货币政策。
在金融改革中,融资渠道正在逐步拓宽,从单一的银行间接融资,向债券融资、股权融资、基金融资、信托产品等延伸。判断房地产金融风险,除了房价外,更重要的是看成交量,这也是房地产政策的一个重要标准。
三、引导房地产平稳健康发展的长效机制建设
中央有关房地产发展的总基调:构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,市场化主导的多层次住房供应体系。坚持市场化改革方向和房地产“去投资化”政策目标,发挥市场在资源配置中的决定性作用,主要通过市场,满足自住性、改善性住房需求。同时,政府“补位”为低收入等住房困难群体,提供满足基本需要的住房保障。
根据中央精神,应从以下几方面建立房地产长效机制建设:加快完善住房供应体系,推进房地产税制改革,扩大房产税试点范围,完善住房金融体系,住房用地供应机制,农村集体建设用地流转、开发、入股等。
(一)推进房地产税立法,试点的“房产税”不会扩大。持有环节的房地产税种开征,需四个前提条件:第一,按照财产税设定税制基础;第二,重新树立房地产税收体系;第三,明确估值标准和减税范围;第四,明确支出范围。它的征收需要财政、金融、税收等多项改革共同推进。
房地产税改革目标:住房转让环节,征收契税和个人所得税,并根据房屋属性和交易特征设计梯级税率,其中契税由现有的契税、印花税、营业税合并而来,个人所得税由现有的个人所得税和土地增值税归并。住房持有环节,从价计征房产税或物业税,由现有的房产税和城镇土地使用税合并。
要研究确定房产税政策要点,如首套房不征税,对超出基本生活需要的面积按累进税率征收。
(二)在符合规划和用途管制的前提下,允许集体经营性建设用地来入市。同时,要在完善征地制度、宅基地使用制度等方面,提出改革的政策措施。集体经营性建设用地入市,在短期内难于大规模增加商品房供应;农民宅基地改革,其力度小于集体经营性建设用地。
(三)创新土地管理制度,优化土地利用结构。城镇工业用地、农村的宅基地以及其他建设用地,要有鼓励和激励的退出机制。以土地的节约集约利用,来促进城镇化转型发展,着力提升城镇土地对人口、产业的集聚吸纳能力,以此来提高城镇化的发展质量。
作者简介:赵路兴,国家住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长、研究员,中国房地产研究会住房保障委员会秘书长。主要研究方向是住宅与房地产业研究。参与《完善住房制度促进房地产市场持续健康发展总体思路与对策研究》、《中国住宅建设研究》等项目研究;发表《房地产市场健康发展亟需制度创新》、《房地产调控的重点是调整结构稳定房价》等学术论文;出版《中国住房发展报告》、《土地与金融制度变革中的中国房地产》等专著。
