无稽之谈的稽 李宇嘉:取消住房公摊?无稽之谈!
业主对不动产的所有权有两部分,即《物权法》第70条规定的专有和共有面积。
李宇嘉
取消公摊,这是误读,亟待要补上常识!你买房子,不可能只买专有面积(即套内面积),而不买为楼栋运转服务的电梯井、楼梯间、垃圾道和值班警卫室及墙体等共有面积(即公摊面积)。事实上,业主对不动产的所有权有两部分,即《物权法》第70条规定的专有和共有面积。
假设整个楼栋有100户,共有面积合计3000平米,每户就拥有30平米的产权。那么,若你购买70平米套内面积的房子,建筑面积就是100平米,共有部分中有你30平米。
住建部的文件是一份规范,商品房交易总得有个标准吧!大家关注的这一条——“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,什么意思呢?说白了,就是销售合同上须标明套内面积,业主个人交易的是专有面积,共有部分会随着专有面积易主,自然完成交易。事实上,不管是以前的房产证,还是现在的不动产证,都要求标有套内面积。问题来了,既然如此,为何要多此一举地发文呢?本质上,是为了规范不同所有权部分的管理界限,保障各方权益。
买白菜,你购买的标的,内涵和外延很清晰,但房子不同。现实困境是,尽管《物权法》区分了不动产专有和共有部分;尽管1995年建设部(住建部前身)发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条中,对公摊面积具体测量的标准也很清楚,但对广大业主来说,太专业、人为空间太大!
既需要实施细则,也需要落地监管,稍有空隙,可能就被钻了。笔者总结,共有几类问题:公摊上“一房二卖”、偷换概念,损害业主权益等。
比如,开发商明确了电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积,但一边收着物业管理费,一边将广告收入据为己有;游泳池、地上停车场是共有部分,但却对外营业,这与“一房二卖”类同。偷换概念是什么意思呢?最典型的就是精装修费、取暖费。电梯和楼道都要精装修吗?墙体也要取暖吗?即便要装修、要取暖,但标准肯定不一样,成本一定会低一些。再者,低密度住宅(如别墅)的利润高,开发商有内在激励将公摊更多挪到高层或洋房部分。
本质上,住房套内部分,产权最明晰,谁也侵犯不了。但共有部分,一来“公共地悲剧”到处上演,二来权利边界相对套内部分要模糊。再加上,共有部分的专业性很强、内容因楼盘而异,哪些纳入、哪些不纳入,边界不明(比如停车场),而“老生常谈”的监管太弱,就给开发商侵犯业主权益创造了空间。公摊面积是一笔“糊涂账”。
至于公摊对房价的影响,实乃无稽之谈,公摊对房价无任何影响。因为,你购买的不动产,本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成,一边儿轻了,一边自然就重了。要记住,大家买房,购买的不只是室内居住,还有由公摊部分支撑的社区服务。
甚者,没有了社区服务,室内居住就是空中楼阁。过去的筒子楼得房率(套内面积占比)很高,但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低(70%-80%),但有高速电梯,有物业管理啊,采光通风也好。
现实中,开发商“偷面积”,业主私自占用过道等共有面积十分常见。前者以名义上的高得房率,换取高溢价,受损的是多数业主,共有面积少了;后者则以侵害其他业主的利益,换取高得房率,共有面积同样少了。当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。
当代社会,社区是国家治理能力现代化的微观载体。朋友圈大谈公摊之殇(70%的普遍得房率),声讨开发商时,是否也要检讨一下,你的道德制高点能否站得住?最后多说一点,截至2017年,我国城镇人均住房建筑面积36.6平米,与发达或新兴国家差不多,但套内面积仅25.7平方米,排在后面,未来住房需求还有空间。
