杨卫东万科 从东莞到广州 万科商业主打社区品牌线走得更坚定

(赢商网记者报道)万达万科的“牵手联姻”让房地产行业激起千层浪,“万万”没想到之后,它们将更加专注于轻资产的转型。

做城市配套服务商,这是万科在转型轻资产过程中坚定不移的方向。而在万科“城市配套服务商”的蓝图中,商业地产是不可或缺的重要一环。

如今,房地产行业已经进入下半场,行业的游戏规则正在发生变化,上半场万科旨在“为普通人造好房子”,下半场万科要“盖有人住的房子”。不但要把产品做好,还要通过社区配套、物业服务等方式吸引人们住进来。

大力发展社区商业,营造“好房子、好服务、好邻居”的“三好”生活环境,这是万科商用业务坚定不移的发展方向。

在华南地区,万科的商业版图正在崛起,并加快扩张。其中,东莞是万科发展社区商业的试水首站,从松山湖万科生活广场到厚街万科生活广场,到塘厦万科生活广场,再到以定位城市区域购物中心为代表的长安万科广场的成功运营,万科在东莞的商业布局已渐趋成型。

谈及万科在东莞商业的快速发展时,不得不提起一个人,这个人功不可没,带领东莞万科商管团队一起开创并打造万科东莞商业版图,他就是原东莞万科商业(专题阅读)管理有限公司总经理杨卫东,其在商业地产行业浸润多年,在知名百货、商业地产公司等任职多年,拥有丰富的商业地产操盘经验。

目前,杨卫东调任广州万科商业管理有限公司总经理,组建属于广州万科的商业管理团队,并重新梳理广州万科商业的发展规划,力求全面做好广州万科商业的新里程。

杨卫东说,自2002年进入广州市场的万科经过十多年发展,早已扎根广州,现在除了继续发力住宅之外,在商业方面亦会有多种想象的空间。

形成三大商业产品线 主推万科里

日前,广州万科商业管理有限公司总经理杨卫东就万科在广州商业上的布局与规划,与赢商网记者进行一番详细的介绍交流。

“万科在广州的商业市场上未来的发展空间非常大,目前广州万科商业存量已有20万平左右。”杨卫东如是说。

正是基于现有的商业存量,重新对商业的梳理与规划是尤为重要。杨卫东表示,未来广州万科商业发展将形成三大产品线,主打社区商业,分别是万科里(专题阅读),万科街FUN,以及万科广场。

杨卫东介绍道,万科里其实类似于东莞的万科生活广场的3.0升级版本,该产品线商业面积在3万-5万平方米之间,定位为社区型商业。以生活配套和服务为方向,最大限度满足社区居民的生活消费需求。最大的特点会是一个以教育类型产品及以教育关联性产品为主的商业业态,这个很有趣,未来会是万科区隔其他发展商的最主力的商业产品,万科里这类产品是未来广州万科将主推的商业产品线,杨卫东眼中透露出对此坚毅眼神。 

目前,广州的第一个万科里已在如火如荼地建设准备中。该项目位于海珠区江燕路,为双地铁上盖商业项目,交通便利,周边社区、学校林立,拥有庞大的消费群体。

“江燕路地铁上盖的万科里为广州万科今年重点打造的商业项目。”杨卫东强调,该项目将于年底圣诞节前后开业,目前招商率已达70%,业态布局上主要以教育产品、生活配套与餐饮类品牌为主。

其透露,无印良品、优衣库、百佳精品超市等几大主力店已基本确定进驻,另外次主力店将引进万科与加拿大一家企业合作开发儿童教育类型产品——mini park,涉及素质培训、儿童早教、童玩游乐等。

而第二条产品线,万科街FUN也是一个有趣的商业产品,其商业面积将在1.5万平方米以下,类似社区商业街。杨卫东表示,万科街FUN目前存量亦较大,未来广州万科将对这些项目进行整合,为以后万科自身的教育类产品做铺垫。

还有,第三条产品线则是万科广场。杨卫东强调,该产品线会与长安万科广场、深圳龙岗万科广场有一定相似性,不过目前还没打算再广州做这一类产品,其还在酝酿中,为机会型产品,是基于如今广州城镇化改造应运而生的产品线,因而有很大想象空间。“有合适的机会,我们一定会打造广州版的万科广场。”

杨卫东指出,土地资源稀缺的广州,正探索盘活城市低效土地,节约集约利用土地资源的方法,寻找以城市更新推进经济可持续发展、改善民生和推动产业转型升级的路径。在此背景下,万科抓住时机,积极参与广州城镇化改造。

看好广州商业市场 未来走轻资产化

刚调任广州不到两个月,杨卫东已经对广州商业市场摸了底。杨卫东表示,广州商业地产渐趋成熟,也有一些很成功的商业项目,但大部分都是大型综合的购物中心,社区商业类型相对较少。“这就是市场空白,万科社区商业未来前景我是非常看好的!”

当问及未来万科将在广州规划布局时,杨卫东再次强调,万科不再单纯追求数字规模,而是坚持做“城市配套服务商”,在商业地产上,万科不会再把重点放在量,更多的是质的飞跃,比如更好的运营和管理,未来广州万科商业也会坚持走轻资产化道路。

不追求规模的广州万科在商业地产上有何想法呢?杨卫东称,走轻资产化道路,就意味着万科将花费更多精力在商业模式、前端项目获取、产品设计、招商管理、后期经营等上。他还透露,广州万科会与资本方面深度对接,“当然合作以万科里为主,毕竟在商业地产上仍是行业后辈的万科操作大型商业项目仍存在诸多困难,因为在东莞万科成功操作过万科集团内第一批轻资产的两个商业生活广场,对如何与资本方打交道。”杨卫东显得十分熟练,他表示主打社区商业的升级版3.0万科里——却在其可控范围内。

在清楚自己方向,制定正确的战略之后,创新突破亦不可少。如何在在商业产品日渐同质化严重的今天突围也是广州万科商业必须面对的课题。

诚然,万科不停在思考对策,杨卫东透露,未来万科将积极深入探索教育产品发展,并以此为其商业项目主力店。

除此之外,自身内部创新突破的同时,特别是在这个竞合的大时代,合作共赢才能更好地发展。杨卫东也表示,强强联合开发商业项目渐成行业热风,广州万科商业未来不排除与其他开发商一起合作开发商业项目。