【香港房地产黄志强】黄志强:中渝置地(01224)为什么在伦敦收购物业?

在中渝置地(01224)宣布以101亿元买下伦敦金融城利德贺大楼(Leadenhall Building)全部股权8天后,观点地产新媒体在香港湾仔华润大厦33层拜访了中渝置地副主席兼执行董事黄志强和投资者关系主管陈绮华。

虽然已经过去一周时间,但谈起成功并购伦敦利德贺大楼,黄志强仍然难掩兴奋,与观点地产新媒体分享收获的喜悦。

“如果没有英国脱欧的情况,或者是英镑汇率没有下降这么多,我们也不会成功买到这个物业。”

“这个大厦是英国置地盖的一个地标性项目,他们花了20年时间才搞起来,现在是百分之百的出租率,从我们投资的角度来看,这是一个非常好的机会。”

获委任中渝置地副主席兼执行董事一年多,黄志强的主要任务就是去世界各地寻找、洽谈公司认为可以投资的项目,收购利德贺大楼正是黄志强这一年的成果之一。

自2015年年中开始,中渝置地接连出售内地多项物业,直至“一寸不留,全部卖完”,随后又转投海外,近127亿大手笔拿下伦敦、澳洲物业,也一度被外界解读为中渝置地全面退出内地市场。

针对外界关注的焦点,黄志强亦在接受观点地产新媒体独家专访时,首次做出了回应和澄清。

卖出:变现机会,调整方向

中渝置地自2015年中开始有计划地出售内地物业,其中,2015年,中渝置地先后通过出售高原国际、悦景集团、凯峰集团、怡满投资等项目公司股份,变现资金144亿元。

2016年及2017年2月份,中渝置地又先后出售西安远声项目,四川的雍合湾和都江逸家两项目,回笼资金7.36亿元。

目前,公司在内地已无任何土储,“一寸不留,全部卖完了”。

一系列的出售动作也让外界认为,中渝置地是要退出内地市场。对此,黄志强予以完全的否认。

“我们看到有些媒体的报道,对公司的投资情况掌握不太准确。其实我们投资中国已经有很长时间,从来没有停止(在内地)寻找投资的项目。”

黄志强解释称,公司过去很多年也在内地做了很多房地产开发业务,与投资业务不同,开发业务整个项目建完之后,是要通过卖掉物业来实现变现的过程,而整个项目都卖掉实际上也是一个变现的过程。

黄志强续称,公司之所以选择在过去两年间多次出售物业,是因为公司看到了“变现的机会”。

“过去一两年这个市场的情况,从我们的角度来看,变现的机会比较好一点,所以我们就做出了变现的决定,拿着一些资金往其它的方向投资。”

但他强调,公司(变现)拿了资金后,还是不停地在寻找投资的项目,在内地、在香港以及国外都是如此。

“从这个角度来看,公司的业务不是停下来什么都不做,而是投资方向有一个调整,这个调整是一个过程。”

黄志强笑称,因为这个变现的过程,外界就感觉中渝好像放弃了中国市场,但其实完全没有。公司在内地已有一些项目在洽谈之中,“包括一两个投资项目和两三个开发项目,因应国内不同的城市而考虑”。

“变现能够给我们更强的财力去谈不同的项目。”黄志强称,正是因为拿到了资金,所以公司才有这样的财力和实力去跟别人谈项目,否则公司只能通过提高借贷比例去投资,整个集团的风险管理将会增加很大的压力。

“这是一个过程,我们拿了钱也是不停的投资,而不是停下来。如果停下来,你可以说我们是退出了,但我们是因为有一个调整投资方向的过程,所以因应市场变化有了一些变化。”

买入:收购逻辑,投资之道

诚如黄志强所言,一系列的卖出动作让中渝置地陷入撤资内地的舆论潮,但同时也为中渝置地带来了丰厚的现金流,极大地补充了财力。

据观点地产新媒体统计,截止2016年底,中渝置地账上现金就已达到75亿港币,今年3月份,中渝置地又通过供股集资26亿港币。资金逐利的天性决定了企业必然尽最大的努力让财富增值,不可能让现金白白停留在账面上。

“我们希望所有的钱都来做投资,不希望现金留在公司里面,肯定要做出合理的投资,给股东、给公司带来长期、稳定的投资回报。”

作为张松桥专门找来的投资专家,黄志强此前在房地产和投资领域已有超三十年经验,深谙投资之道。获委任中渝置地副主席兼执行董事一年多,黄志强的主要任务就是去世界各地寻找、洽谈公司认为可以投资的项目,收购利德贺大楼,正是黄志强一年的工作成果之一。

据中渝置地5月1日公告,以11.35亿英镑,折合人民币101亿元现金买下英国伦敦金融城最高大楼利德贺大楼(Leadenhall Building)的全部股权,这笔交易也是近三年来中资企业在英国最大的收购案。

此前,中渝置地还曾分别斥资2.9亿英镑(约合25亿元人民币)买下了伦敦帕丁顿火车站附近的写字楼One Kingdom Street,1.22亿港币(约合1.09亿元人民币)间接投资澳洲悉尼一家合营项目公司47%权益。

据黄志强介绍,除开澳洲悉尼项目预备翻新,中渝置地在伦敦两个项目均已100%出租,其中,One Kingdom Street租金收益率约为每年5%,利德贺大楼租金收益率约为每年3.5%,两项目预计每年可以为中渝置地带来合共5亿港元的租金收入。

黄志强表示,“优质的地段、优质的项目长远来说比较有吸引力的”,对于投资物业,中渝要求的基本是比较高素质的物业,主要是一些大都会的城市,在地点比较优胜的地方,基本上回报率或者是物业素质各方面的水平都有一定的保障。

但其同时指出,在这么高要求的前提下,一般物业投资的回报并不会太高。

黄志强以中渝在英国的两个物业为例,利德贺大楼是地标性物业,位置比较好、素质比较高,租户组合比较理想,但同时也有很多竞争对手争抢,可能回报率就没有比较差一点的One Kingdom Street那么高。

陈绮华补充称,对这些地标性的项目,中渝置地看中的是未来增值潜力,每一年的租金回报率跟市场情况差不多就已经可以了,“最重要的是项目比较独特、独一无二,未来的升值潜力肯定是很大的”。

未来:中渝转型,信心爆棚

大手笔卖出后又大手笔买入,中渝置地的“转型过程”在外界看来颇为轰动,那么,在经过这样的大开大合之后,中渝置地已经完成转型了吗?

“应该说是在重要的一个过程里已经做了这个工作,现在给了我们集团一个往前走的快速发展的好机会。”略微思索之后,黄志强给出了这样一个答案。

黄志强表示,在过去很长一段时间内,中渝置地都是以开发业务为主的企业,很少投资业务,但中渝置地一直希望在这当中达成一个良好的平衡,“有一部分是投资,有一部分是开发”。

黄志强表示,中渝置地旗下暂时只有投资、收租的业务,但这并不意味着公司完全放弃开发业务,公司一直积极在内地和香港寻找开发业务的机会,“只是现在还没有拿到地”。

他同时表示,未来公司的业态组成,肯定是一个组合,一部分是开发,一部分是投资,具体的比例没有固定的数字,主要是看机会,还有投资物业给我们的回报能力。

需要注意的是,未来依照对市场判断的不同,中渝在内地、香港及海外都将采取不同的投资策略。

内地市场和香港市场方面,黄志强就表示,中渝置地相信这两个市场长远来说都是非常好的投资,但中国人口很多,需求也非常大,所以哪个点投资回报比较有保障,公司必须要小心考虑这些问题。

内地市场方面,中渝置地会继续在一线城市寻找写字楼、商业等项目的投资机会,奉行地段论,基本收益有保证,长期持有肯定不会后悔,变现能力也强。

但对于开发业务则需要小心评估,开发项目的规模、地点、资金、合作条件,每一个环节都要考虑,最后满意才做出投资,以并购、合作为主,主做豪宅。

黄志强续称,一线城市虽然房价上涨较快,但机会可能不是很多,竞争比较激烈,门槛也很高,要付出很高的价钱,回报率也需要考虑。其它地方门槛应该没有这么高,风险也比较低,亏本的可能性没有这么大。所以公司在一线城市喜欢做一些长远投资的项目,开发则要看机会。

香港作为中渝置地的大本营,黄志强的表述则是:“只要是优质的项目,开发也好,投资也好,我们都会考虑”。但同时指出,按照香港现在的价格,想要找到一个有合理回报的投资机会,“还是比较困难的”。

海外市场方面则主要还是看机会,以一些大都会城市为主,因为在这些地方投资,基本上回报率或者是物业素质各方面的水平都有一定的保障,也不会集中在某一个城市投资,而是希望分散投资,有一个风险管理的比例。

提及对中渝置地未来的期许,黄志强用了“信心爆棚”四个字来形容。

他表示,通过过去两年的调整,中渝置地在财力方面已经做好了准备。透过在伦敦的重大收购,市场对公司的了解和评价也有了较大的提高。

“现在我们洽谈一些新的项目更加容易了,对方给我们的条件也比较好。我有信心,未来公司的业务发展速度会是比较理想的。”

以下为采访实录:

观点地产新媒体:从2015年中开始,公司持续出售了很多内地物业,现在在内地已经没有任何土储了,为什么?

黄志强:我们看到了媒体的报道,但其实对公司投资的情况掌握的不太准确。

卖掉也是一个过程,卖掉以后还要找一些新的项目投资,这是一个过程。所以,在一个市场发展中,看到有些机会可以变现,拿着资金往其它方向投资,这是一个机会。

过去几年我们也是做开发的,投资的项目比较少,现在希望这方面有比较好的平衡,变成有一部分是投资,有一部分是开发。

我们在中国寻找投资项目的工作没有停止过,但是从过去一两年的市场情况来看,变现的机会比较好一点,所以就做出变现的决定。

我们拿了资金还是不停地寻找投资的项目,在国内、在香港、在国外都是。公司的业务不是停下来什么都不做,而是投资方向有一个调整,这个调整需要过程。

观点地产新媒体:前几年,公司实际上一直都是有销售物业的,但现阶段所有的物业都是投资物业,是完全放弃开发业务了吗?

黄志强:“放弃”这个词不太合适,因为我们从来没有放弃这方面的机会。

因为整个项目开发以后还是要卖掉物业,这也是一个变现的过程,现在我们找到了一个机会,在市场比较合适的时候变现,过程就比较快一点。

变现之后我们也要到不同渠道去寻找开发的项目,而现在国内开发有很多的问题要考虑,比如说能不能找到一个合适的项目,位置、规模大小都要考虑。我们有些项目在谈,所以用“放弃”这个词是不太合适的,我们没有放弃,还是要做这方面的投资,还有两三个项目在跟合作伙伴谈。

从这个角度来说,这方面的变现能够给我们更强的财力去谈不同的项目。因为我们做了这个动作,让外界感觉好像放弃中国市场,完全没有,我们在国内还有项目在谈。

观点地产新媒体:公司不会参与公开市场拍地?

黄志强:不排除这个方向,但是公开拿地竞争对手很多,价钱也很难控制,因为不是单对单谈判。过去我们也有做这个事情,但是成功拿到地的机会比较低,包括在香港也是一样。我们在香港参与拍了两块地,但是都没拿回来,可能我们没有其他发展商那么勇敢。

陈绮华:开发的业务我们还在做,只是还没有拿到地,所以现在只有投资、收租的项目,还有其它的正在进行中,希望很快可以给你们好消息。

观点地产新媒体:未来公司销售型物业和投资型物业的比重会是怎样?

黄志强:肯定是组合,一部分是开发,一部分是投资,具体的比例没有固定的数字,主要是看机会,还有投资物业给我们的回报能力。

反过来说,我们也不会在某一个城市投资比例过多,我们希望分散投资。就像在上海买了物业,也不希望全部在上海买,也希望在北京或者是广州、深圳投资一些有回报的项目,肯定有一个风险管理的比例。

观点地产新媒体:公司在年报中提到伦敦的两个物业,一个投资回报率是5%,一个是3.5%,选择投资标的的标准是什么?

黄志强:投资回报要看市场的情况,比如说我们要求的基本上是比较高素质的物业,在地点比较优胜的地方,这么高要求的前提下,一般投资的回报不会太高。

如果投资回报要高一点,可能就拿不到这些项目,所以我们会做评估。按市场的情况这一类物业的回报率是多少,我们去洽谈的时候一般都是在市场范围以内。比如说市场可以给5%的回报率,我们也不是3%就买,大概也是在5%这个市场合理的水平去操作。

在英国也是一样,英国两个物业的回报率不同,一个是地标性的物业,有很多对手跟我们竞争,最后我们拿到。将来在北京或者是在国内一些位置比较好、素质比较高,或者租户组合比较理想的物业,可能回报率就没有其它比较次一点的物业那么高,市场的情况就是这样的。

陈绮华:对这些地标性的项目来说,我们看中的是未来增值潜力,每一年租金回报率方面跟市场情况差不多,我们觉得已经可以。最重要的是比较独特,是独一无二的,未来的升值潜力肯定是很大的。

观点地产新媒体:未来的增值潜力可能体现在报表上,但是不卖出去,这个增值还是变不成钱放到口袋里。

黄志强:也不一定的。如果我们的资产增值了很多,比如说我们的物业现在是100亿,5年以后资产增长到200个亿,我们就可以获得银行更多的支持,用100亿资产去借贷和200亿资产借贷是完全不同的。

不是说帐面上的增值对我们没有作用,它是有作用的,我们拿这些物业出去按揭,可以拿到120亿的资金去再做其它方面的投资,对滚动资产有很大的帮助。

观点地产新媒体:所以公司倾向于长期持有?

黄志强:从投资的角度讲,比较优质一点的、地标性的物业,我们很辛苦才拿过来,卖的可能性是很小的。

观点地产新媒体:公司投资物业主要集中在海外,是不是因为投资回报率方面跟内地有一定的差别?

黄志强:不一定。我在集团已经差不多18年了,因为中渝置地做了一些投资的调整,希望方向上也做调整,所以我就从其它公司过来,主要的责任就是去寻找、洽谈一些公司认为可以投资的项目,包括国内开发的项目也有谈,投资的项目也有谈。

在这个过程中,我们看到伦敦有机会,一些地标性的、很有吸引力、将来资产增值能力很强的项目,如果没有一些特殊的情况,基本上很难获得。就像香港的IFC,你有钱也买不到。

英国这个地标项目的机会,如果没有英国脱欧的情况,或者没有英镑汇率下降,也是根本不会出现的。从我们投资的角度看,这是一个非常好的机会,最终我们能够成功买下来。

在国内,我们也有在谈一两个地标性项目,但还没有完成。

我过来一年的时间,刚有一点成绩出来,将来希望你们留意我们公司,很快有一些公司新的发展消息可以发布。

观点地产新媒体:公司在内地暂时没有项目落地的原因是什么?

黄志强:竞争是一个问题,计算回报率、风险管理也要考虑,因为我们希望比较保险一点、安全一点,所以我们投资是稳中求发展,不是比市场高20%、30%的价格去抢项目过来,要看风险的控制能力。

我们尽量不通过拍卖方式拿到项目,尽可能洽谈合作,我们出资金,他们出项目,这样的机会比较大一点,我们喜欢走这条路。

观点地产新媒体:今年以来房地产调控也很多,怎么看内地市场和未来房价走势?

黄志强:我们相信中国和香港房地产市场长远来说都是非常好的,但这也是有周期的。

中国人口很多,需求也非常大,所以哪个点投资回报比较有保障,要小心考虑这些问题。

观点地产新媒体:接下来在内地或者香港的投资会倾向于哪种物业、哪几个城市?

黄志强:如果能遇到一些优质的物业,我们基本上都有兴趣去投资。

开发方面则要小心评估,看看开发的项目规模有多大,或者是地段如何,投入资金怎么样,双方合作的条件怎么样,满意的话才会投资。

中国的市场很大,比较好的是一线城市,虽然我们也希望到一线城市去开发,但是机会不是很多。即使有机会,门槛也很高,要付出很高的价钱才能做到。其它地方的门槛应该没有这么高,风险也比较低,亏本的可能没有这么大。

所以,在一线城市我们喜欢做一些长远投资的项目,开发就要看机会。

观点地产新媒体:开发业务有没有比较青睐哪些城市?

黄志强:我们的开发业务都是高端住宅为主的,不搞酒店或者商业开发,这个机会很低。当然,有特色的住宅项目,我们也有兴趣去做。

我们没有规定哪些城市不去,哪些城市一定去,主要看投资机会。基本上都是一些人口有保证的城市,不会去到一些偏僻的地方。

观点地产新媒体:2016年房地产市场的销售比较火爆,有没有觉得错过了这么火爆的一年有点可惜?

黄志强:这个很难说,有的发展商的项目可能10年就卖掉了,现在更觉得可惜。但这也是一个过程,我们拿到了资金,有了足够的财力和实力去投资其它方面的业务。

现在有好几个项目在谈,如果没有财力和实力,去谈也是浪费时间。

我们拿了钱也是不停地投资,如果是停下来,可以说我们退出了,但我们只是调整投资的方向。

观点地产新媒体:公司有没有计划2017年投多少钱出去?

黄志强:我们希望所有的钱都投资出去,不希望现金留在公司里。肯定要做出合理的投资,给股东、给公司带来长期、稳定的回报。

陈绮华:但是这也要看机会,2016年的时候我们也有现金,但是找不到好的项目,所以就没办法。

观点地产新媒体:除了房地产的业务,公司财务投资也占了一定的比重,未来在这一块会是什么样的策略?

陈绮华:财务投资这一块,因为我们之前有比较多的资金闲着没有用,所以就买一点股票,收一点利息,还有买一些债券,都是为了增加公司收入,这个要看我们未来的业务发展。

如果发展得快,比如说看到一些好的项目,这些可以套现回来投入房地产项目。财务投资不是我们最主要的业务,主要业务还是房地产。

观点地产新媒体:公司的转型完成了吗?

黄志强:最重要的工作已经做了,现在是一个往前走的快速发展的好机会。

观点地产新媒体:中资在香港买地也非常火,公司怎么看这个现象?

黄志强:我们按自己的情况对市场做了评估,优质的地段、优质的项目长远来说应该是比较有吸引力的。

从我们集团来说,都是投资比较成熟、素质比较高的地段,因为这些地段变现能力比较强。

我相信他们也有评估风险的环节,我们评估风险的看法跟他们可能有不同,但是我们愿不愿意承担这个风险又是另外一个问题,所以好的地段我相信还是比较有保证的。

观点地产新媒体:在香港的投资会倾向于哪一种?

黄志强:因为香港是我们的大本营,所以只要是优质的项目都会考虑,开发、投资都会考虑。但是,现在的价格给一个合理回报的机会还是比较困难的。

观点地产新媒体:如果单纯从投资回报率和升值潜力来说,内地市场跟海外市场会不会有一些不同?

黄志强:差不多,基本上国际一线城市的回报率都差不多,但要考虑变现的难易的程度。内地倾向于去一线城市,比如说上海、北京,变现能力相对好一点,其它城市想变现也不太容易。

观点地产新媒体:您上任已经一年,能不能跟我们分享一下这一年的感受?

黄志强:三个词:Location,Location,Location。投资一定要看地点,如果在好的地点,在优质的地点买物业,基本上不用担心。

观点地产新媒体:对中渝置地的未来有什么期待?

黄志强:应该说信心爆棚。刚才说了,我们在财力方面已经做好了准备,在伦敦做了这个重大收购以后,公司的声誉、大家的评价也提高了。

我们现在去谈项目,不需要花太多的时间介绍我们公司,他们对我们的背景,对我们的能力(管理能力、做事的能力),以及对我们的财力方面都很清楚。