金岩石谈房价 金岩石:深圳前海房价涨不到30万/平是开发商耻辱

【老潘说】1,老实说这些年唱多的专家都对了,比如听任志强,金岩石提前买房的都对了;2,1月14日金岩石深圳说根据深圳前海规划和创业率、投资率、剩女率三大指标推算出,深圳前海未来均价15万元/平方米,天价50万元/平米。

事实上老潘最近踩盘深圳前海附近鼎太风华等二手房已接近10万\平米;3,今天深圳楼市不是深圳的楼市,而是全国的楼市,未来甚至是全球的深圳楼市,如果有一天深圳上海是全球富豪资产配置的区域,就证明中国楼市又一维度的升华;4,一线持续强劲二线分化三四线大面积鬼城,楼市分化态势已经完全确立,金岩石也说大城市有人有钱有故事,中小城市有山有水有故事,没有股市又没有故事的城市全线崩盘;5,人口流入是城市自生长的关键KPI。

但是过去的五年间,人口流入的城市越来越少。2012年是45个,现在剩下38个,将来最多是35个城市,也就是35个城市之外的绝大多数空间,房价一个接一个崩盘,现在才刚刚开始。

金岩石的观点有点搏出位感觉,但“看好一线、创业产业金融决定城市竞争力、楼市加速分化的警醒、东京开车1.5小时出去房地产是不值钱的房价影响圈的建言等”还是值得房地产战略布局和投资重点参考的。

来源:腾讯大粤房产

1月14日,著名的独立经济学家金岩石在全球房地产金融峰会上演讲时表示,经济高增长的时代结束了,今年经济增长率最多只有5%,未来会朝着4%、3%的方向发展。但是,他从经济下滑中看到了中国经济未来的希望。他认为,创业率越高的城市,经济增长速度未必很快,但是创新力强,消费力强,房价必然上涨。“根据深圳前海规划,均价15万元/平方米,天价50万元/平方米,你们就等着吧。”

金岩石在演讲中指出,过去,我国的经济增长主要依靠劳动力投入和货币量的增长,但这种旧模式,包含着高达30%以上的两“污”经济,就是贪污加污染。如今,我国经济增速下滑,今年最多是5%,未来我们会朝着4%、3%的方向发展。

但是,他从经济下滑中看到了中国经济未来的希望。因为过去三年,虽然经济下滑,产能过剩,但是失业率并没有增长。“如果一个国家的经济增长主要依赖于民间创业率,我们就会看到创业率的增长,会让失业率下降。这就是经济减速,失业没有真正增加的根本原因。”

他认为,评价任何一个城市,必须关注创业率,“创业率越高的城市,经济增长速度未必很快,但是创新力强,消费力强,房价必然上涨。”

2013年时,金岩石曾在上海香格里拉讲:“楼市投资的黄金时代结束了,资产证券化的时代刚刚拉开序幕,在此过程中,中国的楼市必然遵循一个定律,中心、中心、还是中心。中心城市,城市中心,中心城市的城市中心。基于中心价值论,就会看到房地产分化,天价与鬼城,北京、上海、深圳如果卖不出30万元/平方米的价格,这是开发商的耻辱。”

如今再提起当年的预言,他说:“现在你们信了吧。上海上个月27万元/平方米成交了,北京23万元/平方米成交了,根据深圳前海规划,均价15万元/平方米,天价50万元/平方米,你们就等着吧。”以前海为中心30平方公里多一米都不涨,因为30平方公里是金融中心的边界。

香港1004平方公里,开发了30年,真正开发了110平方公里,真正上涨的就是32平方公里。伦敦全球房价最高,26.5平方公里,当年我们说日本房价多么的高,这是以日本帝国大厦购买的1平方公里计算均价的。东京开车1.5小时出去,房价是不值钱的。

今天很多人讨论去库存,金岩石放话:“三、四线城市怎么去,只有一个办法,炸掉,因为这些就是垃圾。我们创造了这么多鬼城,鬼要吃人的,鬼占了主导,人就要跑,就要往中心跑,这就是城市中心的理论。” 根据金岩石提出的城市化理论,当我们将人流、钱流、水流作为现代城市化的基本理论。未来城市只有两种能活,大城市有人有钱有故事,中小城市有山有水有故事,没有股市又没有故事的城市全线崩盘。

“当我们将人口的流动作为评价房价的第一标准,将水资源作为评价房价的第二或者是第三个标准,我们可以清晰的看到,过去的五年间,人口流入的城市越来越少。2012年是45个,现在剩下38个,我可以告诉大家,将来最多是35个城市,也就是35个城市之外的绝大多数空间,房价一个接一个崩盘,现在才刚刚开始。”对于未来的中国楼市,金岩石如此说道。

没有实体经济,金融不能够独立的发展。任何的产业,任何的城市,都经历了三个层次的发展。第一个层次是有产品,第二个层次是有产业,第三个层次是有金融。任何的产业如果不能发展到金融化,产业就会被淘汰,城市也不例外。

房地产就是金融业的小三。因为,走进城市才有了空间,房价高低取决于空间的溢价率。很多人认为土地值钱,都认为房屋值钱,真的吗?一个城市最值钱的就是空间,因为空间中包含着风险,空间中包含着机会,城市让生活更风险,金融化风险为财富。

人们有效生命就是时间和空间构成的,这就是老子留给我们的道理。道生一,一生二,二是什么,就是时间和空间。当我们以时间和空间为载体,我们才会理解,城市最稀缺的是包含着财富的空间。

因为空间中有机会,时间中有风险,金融玩的就是“两化”。时间的货币化,空间的货币化。这才有了房地产的空间溢价,不同城市之间,真正的差别在于空间的溢价率不同,才可以理解城市房地产本质是让空间和时间的价值通过金融转化为城市的财富。

说到最后,金岩石再次强调评价城市的三个量化标准。第一,创业率,越高的城市,房价必然高,甚至不是中心的地方房价也依然居高不下。第二,投资率,投资率越高的城市,财富增长越快,所以房价只涨不会跌。第三,剩女率,就是经济上独立的女性,他们主宰城市的消费和城市的投资理财水平。

用三个率看深圳,这就是深圳的房价为什么在未来的五年内,以前海为中心,30平方公里的空间,会看到30万/平方米以上的天价,如果达不到这样的价格,就是深圳开发商的耻辱。

【以文会友】地产爱好者老潘,明源地产研究院首席品牌官,相继主编和写作5本房地产专业书籍《房地产战略转型N种模式》1,2系列、《房地产项目运营管理》、《成本制胜》、《房地产管理 IT8种模式》等。