方法论建议 房企去杠杆方法论
房企去杠杆方法论房企如何去杠杆?“首先可以通过出售资产、项目化解风险;其次是加快销售;此外还可以引入外部战略股东和资本方等方法缓解资金压力,降低杠杆。”同策咨询顾问总监张宏伟分析指出。
21世纪经济报道
图片来源:界面楼市天津
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21世纪经济报道 王营
房企如何去杠杆?“首先可以通过出售资产、项目化解风险;其次是加快销售;此外还可以引入外部战略股东和资本方等方法缓解资金压力,降低杠杆。”同策咨询顾问总监张宏伟分析指出。
卖资产、卖股权、卖项目已经成为一部分企业解决高杠杆燃眉之急的首选方法。从2018年开始,泰禾就旗下多个项目寻找合作方,换取即时的现金回报和未来的现金支持。泰禾在2018年年内曾分别出售过天津泰禾锦辉置业、江阴泰禾、福州泰航、尤溪泰禾、福州泰福100%的股权,总收入约20.
67亿元;今年3月22日-27日,泰禾陆续发布公告转让杭州泰禾蒋村项目51%股权、南昌茵梦湖国际旅游度假区项目51%股权、漳州泰禾红树湾项目40%股权,交易方均是世茂,交易对价分别为3.79亿元、18.06亿元、6.34亿元。
泰禾在年报中也表示将以“促周转,抓回款”为业务经营重心,强化管理人员经营意识和现金流意识,坚持资金统筹管理,加强资金管控力度,提高资金使用效率。根据2019年第一季度业绩报告,泰禾集团净负债率为278.8%,同比大幅下降105.69个百分点。“断臂自救”初见成效。
华夏幸福则通过引入外部投资者来缓解压力。2018年7月,华夏幸福向平安资管转让5.82亿股公司股份,占上市公司总股本的19.7%,随着平安集团成为华夏幸福的第二大股东,其财务状况也将得到进一步优化。
克而瑞总经理林波认为,企业降杠杆分主动和被动。企业如果要实现去杠杆目标,在一定程度上牺牲增长速度和市场规模,有意识地压缩整体负债规模;如果要保持相当债务规模的话,则优化债务结构,用长期债务替代短期债务。“目前一些企业短期债务占比太高,现金难以覆盖短期债务,面临资金流动风险,这对企业的稳健运营是非常不利的。”
对于效益和规模的辩证关系,有房企副总裁认为,降低杠杆率的逻辑在于降低负债、做大资产。该房企降低杠杆率也包括相应的两大方向,一方面减少有息负债,另一方面提升资产总额。孙宏斌在融创中国2018年的业绩会上表明了自己的看法:“肯定是效益好,但是没有规模,效益的量级也不对。
所以是又要规模又要效益,我们现在有规模了,效益就变成第一位了,所以是不同阶段做不同的事。”在追求去杠杆的安全目标下,孙宏斌指出未来融创中国在拿地方面,会非常小心。
